新盘谍报：西青高楼面价咋玩儿？金融街融汇亮相
文/张立华
2014年1月，金融街以8.84亿元的总金额，摘取高新区内津高新（挂）2013-02号地块。该地块基本参数为：用地面积45883.9平方米，其中住宅用地占比为70%，商业用地占比为30%；规划建筑面积为91767.8平方米，容积率为2.0，成交楼板价为9633元/平方米。
关注度再升温的西青 周围在售目前只有高银
金融街融汇项目地处海泰南北大街与海泰发展四道的交口处，这一地段处于张家窝、中北镇及精武镇三个板块的衔接处,位于华苑产业园区内。项目北临富国高银，南近地铁三号线高新区站，东侧临海泰南北大街，西侧为园区现有建筑。
目前，项目周边的房地产市场发展比较成熟，尤其是中北镇、张家窝两个版块，近年来热度持续增加。相对而言，南河镇近几年在售商品住宅项目比较少，在近期新成交的三幅土地的带动下，这一版块才再一次走进人们的视野。
融汇周边的在售项目，与之距离最近的商品住宅为富国高银项目，其他均为产业园区在售。但由于富国高银项目具有一定的特殊性，不能作为天津的常规房地产项目做对比，所以，未来不论是从竞争关系上讲，还是从对本案的带动上来讲，都不会产生明显的作用。
↓金融街融汇项目效果图
分析师谍照：高层小高层产品刚需户型为主
金融街融汇项目规划为高层及小高层产品，项目现场售楼处即将完工，预计5月底正式开放，园林景观和样板间预计将同时开放，计划6月开盘。户型为70-110平方米2-4居，8-11层小高层为1梯2户，18层小高层及25-26层高层为2梯4户。
项目自年初以来，营销动作较少，报纸广告方面则只有一次投放，网络媒体方面也并未进行大规模推广，现场售楼处迟迟未开放，项目热度还未烘托起来，这对项目开盘前的蓄客会产生比较大的影响。
↓即将开放的售楼处
市场预判：1w2还是1w5 怎么卖？
目前，根据分析师的了解，项目预计售价为小高层14000-15000元/平方米，高层售价为12000元/平方米。结合最开始提到的，项目拿地的楼面价为9633元/平方米，加上后期的建安成本、营销成本、人员成本以及利润点等因素，预计项目整体均价需要达到15000元/平方米左右，才有可能获得一个比较适中的利润额。那么项目目前的这个定价到底能有多少盈利呢？恐怕目前还只能打一个大大的问号了。
另外，参考中北镇及张家窝周边的高层及小高层项目，售价基本在9000-12000元/平方米之间，这其中大多数项目的均价控制在10000元/平方米左右，只有中北镇核心地段的项目售价才能上12000元/平方米。而本案不管是从生活配套来看，还是从居住氛围来看，都是与中北镇核心地段的项目有一定差距的。所以，即使是12000元/平方米的定价，在周边市场来看也是偏高的，未来销售面临的压力可想而知。
↓项目施工现场实景
点击下方“阅读原文”查看其它“新盘谍报”
全运村、中冶德贤公馆，卖多钱算贵？
↓↓↓