滨江道没落老城厢扩张新三霸崛起？天津商圈格局盘点
虽然“商超寒冬”喊了一次又一次，但从实际情况来看，天津商业市场的总体发展势头还是很迅猛的。行业洗牌的过程中，有的项目倒下了，更多项目站起来，与此同时，竞争的加剧，也催使着商圈的快速转型……
在市场多元化发展的当下，各大商圈现状如何？未来哪里又将崛起？透过这篇信息量很大的天津商业发展史，你应该能get到很多~
本文转载自：抒言汇
文/司筥羡（思嘉蜜方）
本文就天津中心城区的商业发展进行整理，沿着时间轴线从地产开发的角度梳理商业市场发展的各个阶段。本文旨在互动交流，相关数据如有不精确之处还请谅解。
天津依河而建，自古就是漕运中心，民营商业借此逐渐发展，清末民初时期，天津的商业主要聚集在老城周边的北门、东北角、南市一带，商业类型较为原始和初级，但并不妨碍众多老字号商业的崛起和发展，众多老字号商家一直延续至今，已经成为了这座城市的宝贵财富。
随着租界区的快速开发以及有轨电车等公共交通设施的投入使用，天津的商业逐渐往老城东南的租界区方向延伸和发展，为天津的商业现代化做好了铺垫和准备。
天津商业市场的第一个发展阶段出现在20世纪20-30年代，这一时期正值民国黄金十年，国民经济快速发展，而此时的天津作为仅次于上海的远东第二大都市，也迎来了现代商业的第一次发展机会。
1928年年初，坐落于原日租界旭街（今和平路西段）与福岛街（今多伦道）交口的中原公司正式开业；同年年末，坐落于原法租界杜总领事路（今和平路东段）与福煦将军路（今滨江道南段）交口的劝业场正式开业；1932年坐落于原法租界福煦将军路（今滨江道南段）与樊主教路（今新华路东段）交口的中原公司分店正式开业。
至此，天津的商业格局基本确定，形成了以今和平路为中心的核心商圈，这一区域不仅拥有上述三大百货公司，同时还布满了众多的各类型百货或专业商店以及像惠中饭店、交通饭店、国民饭店、渤海大楼、中国大戏院这样的标志性建筑，使得这一商圈的商业功能更为齐全。
和国内其他大中型城市一样，1949年天津解放后，和平路商圈这些商场陆续改为公私合营或收归国有，中原公司改名为百货大楼（目前已被振华集团收购，又冠以振华百货这个名称，现两个名称同时使用），而其位于滨江道的分店则曾被改为新中原公司、工农兵商场等多个名称（随后以华联商厦这个名称存在多年，现又改为中原百货华联店）。
由于市场闭塞和体制壁垒，整体商业市场几乎没有什么发展，只是依照计划经济的思路，在全市各主要居住区兴建了一些区域性质的小型百货，总体的商业格局变化不大，这一状况一直延续到80年代改革开放以后。
80年代中后期至90年代初，随着市场经济的发展，天津商业市场迎来的第二个的发展阶段，发展特点是国有商业体的快速开发所带动的商圈发展，这一时期建成了众多的商业设施，整体商业氛围非常活跃，商业市场蓬勃发展。
同时，随着私营经济的逐渐发展，“个体户”这一新型商业个体大量出现，沿着滨江道（主要是山东路至南京路一段）出现了越来越多的简易售货亭，滨江道的商业氛围和价值被逐渐挖掘出来，而此时同样以个体经营为主的服装街也是火爆得不得了。
这一时期，天津的核心商圈开始呈现明显的发展和变化的态势，原来唯一的和平路商圈仍在稳步发展，与之比邻的滨江道商圈快速成长，南京路商圈已见雏形，西南角商圈基本成型，小白楼商圈还处于发展的初步阶段，而此时的友谊商厦是孤零零的。
2000年前后，这一时期是天津商业发展的第三阶段，发展特点是外资/国内连锁商业和民营商业的快速发展，这一时期的商业模式和定位越来越多样化，市场竞争变得更为激烈，老牌国有商业体逐渐失去原有优势。
在这个阶段，各主要商圈也有着不同程度的变化，和平路商圈影响力开始下降，滨江道和南京路商圈如日中天，西南角商圈彻底衰败，小白楼商圈逐渐成熟并成功转型，东马路商圈已经成型并逐步扩张，而此时的友谊商厦仍是孤零零的，但影响力已经很大了。
最近的6-8年以及未来几年，是天津商业发展的第四阶段，发展特点是知名开发商进驻抢占市场，购物中心、商业街区模式及非传统商业区商业快速发展。
在这一时期，天津商业发展的速度大幅提高，项目如雨后春笋般拔地而起，开发商大多为国内外知名的大型商业开发企业，商业模式几乎都是购物中心，且很多项目坐落在非传统商业区，因此这个阶段，在各主要商圈在稳步发展的同时，新兴商圈逐渐显露端倪。
>>和平路商圈向时尚转型
恒隆广场和天河城直接推进了和平路商圈的转型，未来将会与海河景观带融为一体，并朝着时尚路线不断发展，百盛购物中心的撤出也标志着区域转型的大幕彻底拉开；
>>滨江道日益低端或走下坡路
滨江道商圈受制于发展空间和经营者理念的限制，整体档次日益低端，未来很可能会逐步走向下坡路，也许只有到了谷底才会主动求变；
>>南京路保持稳健发展
南京路的发展空间稍好，且多为大型商业，开发商实力较强、思路也能创新，应该会保持稳健的发展态势，在伊势丹等项目的带动下，未来也会朝着国际和时尚的路线不断迈进，但随着津乐汇百货的退出以及和平大悦城的重新挂牌，津汇广场的转型已然成为区域的热点事件；
>>小白楼高端定位成熟
小白楼商圈的高端定位已经成熟，凯德国贸购物中心为区域注入一些时尚元素，增加商圈的色彩，让人担心的只是滨江购物广场是否能够转型成功；
>>东马路未来竞争激烈
东马路商圈迅速扩张，现已覆盖整体老城厢及周边地区，也许是时候改叫老城厢商圈了，整体定位中档，区域以时尚、生活为主线，由于范围大、项目多，未来会成为竞争最激烈的区域，远东百货已撤出，天佑城、中原麦购广场经营困难，都是激烈竞争环境的直观展现；
>>友谊路商圈已完全成形
在友谊路商圈，友谊商厦不再孤单，随着银河国际购物中心以及周边其他商业项目的陆续开业，友谊路商圈已完全成形，但区域在延续了友谊商厦高端定位的同时还出现了一些较为低端的业态，两极分化略明显，给人感觉客流目标分散，且项目之间的互补互动不够充分，未来应该会以进一步梳理定位、优化经营主题为主；
在此之外，未来几年津滨大道（万达、爱琴海）、天塔（贵和中心等）和六纬路（嘉里、中信等）也有机会形成三个新的商圈，而位于各商圈之外的散点项目也会有更多的发展，或许未来还会出现更多的新商圈。
天津商业市场经过多年发展，现已进入了一个细分客层的新时代，整体商业市场更加多元化，商业项目的定位也将更为精细，创意创新的商业理念和模式将更多地出现在我们眼前。
在剧烈竞争压力下，必定会有项目倒下，但同时也会有项目从竞争中脱颖而出，这就是市场的发展规律。期待天津商业市场继续蓬勃发展，大踏步迈向前方。
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