红桥地王焦虑背后 无可逃避的天津楼市变局
8月底凉爽的秋意并不能驱走天津楼市空气中凝固的焦躁。
8月24日，一场天津近年历史上最为漫长的土拍尘埃落定。三块土地，118.7亿 ，300多轮竞价，30多家主流房企的殊死搏斗。
漫长而胶着的争夺下，举着手机在直播的记者，已经疲累到一屁股坐在了地上，直播间嘉宾的水已经喝到了第三瓶。
8月31日，红桥机电学院地王，47.8亿，中航溢价率86%拿地！居住楼面价26767元/平米。
这只是席卷全国的土拍狂潮大幕的一角，相较于奥运月，整个8月更可以称为地王月，除了上海的宇宙地王最高楼面价，深圳又诞生了320亿的巨无霸总价地王，全国已经手起槌落，出现了43宗地王。
从土地到房价，蹦跳的数字牵动了无数人的神经，地产市场的紧张气氛蓄积到了濒临爆炸的边缘。
相较于一日三地王的热闹，红桥机电职业技术学院地块昨日的拍卖，却更加值得玩味。
如果说津滨大道是重仓环城潜力区域的的决心，响螺湾是政府借助土拍带热区域的阳谋，机电职业技术学院地块先天并不占有优势，大量的工业配比，红桥在市区向来沉寂的表现，低调也不无合理，然而当天的争夺惨烈，还是出乎所有人的意料。
中航抵挡住了万科、中骏、龙湖的轮番厮杀，最后将总价定格在47.8亿，预计未来售价突破4万5，一片哗然。
这场跌宕起伏的土拍前后讨论的重心除了价格，频频提起的是另一个话题，是北岸中心，去年在天津土地市场的一出最大反转戏码的主角——当年的红咸里地块，天房／平安／首创／仁恒 四家联合开发的项目，就在拍地的10天后即将启动排卡。
微妙的拍地时机，加上微妙的入市时间，现在出了一个并不微妙的价格。
作为今年市内六区下半年即将入市的新盘中最受瞩目的市区热点全新盘，仁恒系产品在红桥这一新区域的落地其实背了很多疑问，能否重演仁恒河滨花园在河北一个项目领涨一个区域的奇迹，建昌道拍地助推河北房价攀过3字头的土拍效应，在如此一个市场的敏感点，在红桥会否重演，从而引发红桥跟随河北进入市场的井喷阶段，无疑都是重大的悬念。
而最终红桥新地王的诞生，以及北岸中心未来的入市，必然标志着红桥这一天津市内六区发展最慢的区域也将摆脱“洼地”这一称号。
更具标志性意义一点，是从此天津环线内全面进入3万＋起的时代。
土拍背后搅动的是新盘入市，背后隐现的是市内六区的最后一块缺口版图即将拼上。
以2016为节点，不管我们愿不愿意相信，未来天津房价新格局可能由此奠定。而在这一年的市场中挣扎的买房人和开发商，也在面临一场巨大的冲击。
焦躁的2016，最为焦躁的是天津的买房人。
每次看完房出来或者销售中介的电话打过来，邹宇父亲的皱纹都更深一分。
作为典型的的天津85后，家里从去年初就开始张罗着给他买婚房，一直犹豫不决没有出手，今年房价开始一周一个价格的跳涨，原本2万5左右挑挑拣拣的河西南开，一回头，3万5已经买不上什么了。原来辛苦预备下的买房钱，已经根本不够一套两室房子的首付了。
半年时间，天翻地覆。
在房价引发的这一场巨大的财富分配运动中，买房已经成为全民蜂拥焦虑的抢车位游戏。
周凯旋最近睡的很差。70后的他自觉足够幸运，1999年毕业后安家置业后赶上正赶上房价的起飞，几番折腾之后现在家里名下已经有大小两套房子，今年年初房价开始上涨时150万卖掉了一套房龄较长的小房子，本觉得收益不错。然而随着房价的继续攀升，这150万现金放在放在手里，就仿佛烫手的炸弹，午夜梦回，寝食难安。
拉着老婆跑遍了市区各大售楼处之后，终于排卡定了一套户型十分满意的125平的大三室，然而他并没有放松，据说这次开盘只有200套，而排卡的，已经有1000人。
这一轮房价起飞中，周凯旋们是最早忙碌起来的一批，忙着在把一套或者几套老房子转手卖掉，投入市区的大户型高端改善产品。他们也是300-600万房子的主力购买人群，腾笼换鸟的背后，是继续抢占城市的核心地段和核心资源。
而那些被她们腾掉的200-300万的房子，基本都被这样的人群接手：奋斗小有成绩的80后，借着这一轮房价飞涨，终于能够卖掉外环的房子，清贷充作首付，换一套离市区更近一点更大一点或者有学区的房子，再背上原来两倍的利息。
然后这些150-200万的，被她们卖掉的房子，又被已经买不起市区的婚房刚需族，用30-40万的首付接手。
在一波波激涨的房价刺激下，楼市仿如上演一环套一环的巨大迁徙运动。
一夜间周围人人谈房，搭上顺风车者额手相庆，暗自心惊，错失良机者就如同失败者，充满悔意和负罪感。
最现实惨烈的是，在今年年初，环线附近还能买到的百万左右的八九十平的小两室，现在已经至少涨到140-200万，怀揣30万的刚需置业族，安家天津正在日渐成为一个遥不可及的梦想。
而对于市区原住民，最为重土安迁的天津家庭给儿女买婚房，大部分都会选择不超出原来生活半径三公里的房产。这一轮房价暴涨之后，这种传统的地域居住观念，已经遭到了房价的迎头一棒，典型如邹宇一家。
再典型如80后的天津本地小两口，住着结婚时家里给买的市区的老房子，盘算用手头的四五十万，再买一套，用来投资或未来自住，他们大部分只能把目光投向了环城。
地价房价带来的挤出效应越发明显，城市核心居住资源的争夺和退守，一场由房价牵动的人口板块迁徙，席卷而来。虽然这一进程从未停止，但是却从未如此迅猛直接。
伴随着贯穿2016年的狂热、焦躁、兴奋、激动、恐慌、紧张、忐忑、嫉妒、失落各种表情， 天津人的传统区域居住观念之墙，正在崩塌。
如果说对于买房人来说，涌动的是还没买房的焦虑，已经卖了房的焦虑，换房不换房的焦虑。
对于大部分天津市场上的开发商来说，2016当然是个不错的年份，然而现实的图景是，这个行业依然弥漫着更大的焦虑。
销许拿不下来的焦虑，无房可卖得反的焦虑，无土地储备面临失业的焦虑。而随着地价的飞涨，对于开发商其实带来了更大焦虑，高地价下产品的定位和市场客户的接受程度无可预知，新政新规的出台时间的不确定性带来的踏空风险，无一不是疯狂市场下一步如何走向的迷茫。
天津好像一直是中国地产市场的一个异类，平淡，平静，甚至平庸，背后折射的是这个市场的封闭，传统和稳定。
最近身边不断有人在讨论现在和上两个奥运周期有多么相像。
经历过2009年，2013年，2016年的三次暴涨的会对这样的市场气氛并不陌生。暴涨，调控，低谷，上涨，如此相像，恍如轮回，不同的是，这一轮的涨幅，确实超越了原来想象的范围。
如果一切都是循环，暴涨和调控的轮回过后，留下的只是买房人持有着价格翻了一倍的房子，背着双倍的贷款，一地鸡毛过后，市场又沿着原本的轨迹运行，那岂不是更让人悲哀。
在2016年的门槛上，在行业中的我们，看到的这一年的天津市场，在涨跌的循环之外正在默默发生一些不同寻常的变化，房价推动的城市板块格局变化，购房人群颠覆的购房观念，市场和政策的双重压力在快速的推动着这个城市的更新和流动。
仅仅最近两个月之内，已经或即将在天津亮相的外地新晋房企，已经达到6家，掀起了又一轮外来房企扎堆进入天津的狂潮。
闽系稳扎稳打农村包围城市，在环城一块块攻城拔寨。河北开发商一掷千金，砸和平抢河北高溢价毫不犹豫。
同时，还有大量外来房企逡巡于天津大门之外，在一场场土拍中打酱油空手而归又伺机而动。
新的入局者和新的土地格局下，天津居住市场无疑走在一个变革的前夜，不同房企选择自己的方式来应对这种变化。
比如本土国企在拿地后蹒跚的高端定位尝试，比如老牌开发商在天津尝试升级换代的产品，比如一些产品取胜的房企开始向轻资产方向转移，比如资本运营下更多的合纵连横，我们不得不承认，过去的半年，天津市场无疑在在产品打造和营销上做了更多新尝试。
业内一直在呼唤天津缺少真正意义上的“好”房子的，有人说也许只是因为天津的房价，还不够贵。那么如今扎堆涌现的高价地块，带来的是核心地段优质地块的全面高端化。
好的市场给开发商信心制造好的产品，高价地就要求做出更多的附加价值来承载更高的价格，从而带来了打造好产品的原始驱动。市场变化下，开发商还需要不需要足够的耐心，打磨产品，真正做到物有所值。这些产品又能否征服天津市场，成为明年市场的最大悬念之一。
无论如何，天津的地价和产品定位的空间格局，已经因为他们在发生颠覆性的变化。
而帝都北京，以151.9万位居第二。
这种对比让那些难解的问题，突然好像一切都有了答案，是不是。
还记得前面讨论的买房接龙抢车位游戏吗？正是因为不断有新的人口涌入天津，随之带来的大量刚性需求撑起了抢车位游戏的底部，才有可能让这个击鼓传花的游戏，不至于崩盘。而新的企业的看好，新的产品的打造，也正是基于这样一个基本的支撑点。
外来人口的持续迁入，外来房企的持续冲击，房价带动的城市迁移以及对于优质居住产品需求的不断提升，所有的冲击交叉重叠，推动着曾经最为保守的天津，越来越融入到整个中国市场的节奏，成为2016楼市暗流涌动下的大背景。
从这个节点开始，天津作为二线城市的领头之一，终于扮演了从逻辑上该扮演的角色。而这种转变，已经不可逆转，不论是主动，还是被动。
所有的变动中，第一冲击的是观念，事实也证明，凡是抱持着原有观念将房子仅仅当作自住产品，或者用旧有观念看待市场变化的人和企业，无一不在这一波大潮中被远远抛开。
残酷吗？很残酷，却无可逃避。
市场在一次次的教育我们，当大时代汹涌而来的时候，如果没有能力逆流而上不为所动，我们唯一能做的就只能拥抱变化，顺势而为。站在2016这个变化的节点，我们感知到的是周围环境的变化速度，已经比我们想象的更快，没有永远的安全感，永远的焦虑和学习是生活在这个时代的代价。
现在回望开头我们讨论的红桥土拍，循环周期之外，买不买房，如何买房，如何换房，如何深度家庭资产整合，如何判断大的市场周期和小的市场环境，在如何在市场的空隙寻找并抓住剩余不多的价值点和洼地，同等情况下如何判断产品品质，考验的是买房人对市场趋势和家庭状况的的认知把握能力。
但愿我们回头回望这个疯狂的2016所有发生的一切的时候，不论是企业还是买房人，我们都做了这个时间点下最正确的选择。
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