周末大家说：聊一聊7月天津土拍那些事儿
TALKING
决定开一个新栏目：周末大家说。每期围绕一个话题开聊，聊出啥来完全看运（心）气（情），聊以填补生活的空隙……
第一弹
大话7月土拍
进入6月，楼市新政效应越发显现，总体供应和成交量不见明显起色，“限价”这把悬在开发商头顶的剑也仍然在发挥威力，一片哀嚎之下，土地市场却在短短沉寂之后再次进入爆发期。
6月21日，金地以总价25.6亿、自持住宅建筑面积11万㎡夺得西青精武镇地块，楼面价约12537元/㎡，自持比例高达55%，刷新了天津土拍竞自持记录。
6月23日，华侨城以50.26亿元的底价摘得西青中北镇+张家窝打包地块，合整体楼面价1万4。
7月份开始，北辰顺义道、西青中北镇、蓟州新城、红桥西青道、东丽津滨大道、滨海开发区、北辰宜兴埠、东丽成林道……还有10宗重要宅地将陆续出让，有去年停牌/熔断后重挂牌的，也有列在中心城区供地计划里新近入市的，市场关注度一个赛一个。
面对打了鸡血的土地市场，大家有什么话想说？今天就来聊一聊。
Glory：最近最热的事情就是土拍了吧。
梁甜斐：我先问个基础问题啊，不懂，就是竞自持这么高，是不是出来的商铺什么的价格就贼高？或者会弄成商住两用的别墅？
坏蛋：别墅摊容积率。
Hope：商住两用别墅已经不批，现在所有商住两用的项目对外宣都是几层商业。
坏蛋：说到“竞自持”，下面这个，是我印象里，这个销售阶段，头一个自持的环城项目吧？
Glory：有个问题，上面这个规定了5年内不能销售，那么现在天津的自持是什么年限？万科在广州拿的那块地，期限是70年，就是说100%面积不能卖，而且是70年不能卖。
坏蛋：后续就是看运营了。1、能否抵押？能的话，不影响资金运转；2、自持关键看自身运营，因为大部分自持的还是商业配套为主的吧？
Glory：并不是啊，目前天津的竞自持都是自持住宅啊。
仟壹：上有XX，下有XX，能坚持三年算我输。
Glory：扎心了，老铁。
弘：自持部分可以走证券化路线，当然是ZF给留口别堵死。
Glory：证券化路线是啥意思？
弘：奏是把自持部分的资产证券化做成金融产品。
韩旭：这新概念不错。
Glory：“受让人对竞报自持的住房必须以套为单位，不得低于竞报成交的自持住房建筑面积，且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。对自持住房若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售。”以上是每次挂牌文件中对“竞自持”的规定，证券化是可以允许的操作吗？
弘：我以为，没说就是可以的……反正我不卖就是了……
坏蛋：不得分割的，可以整体一个大证，然后，参考地下车位及储藏室的玩法……想两点，1、为啥要出台竞自持，竞自持对于出台方有神马利弊？
Glory：降低溢价率、避免熔断、响应国家发展租赁市场的号召，我想的三大原因。
坏蛋：2、竞拍方，简单的说，把这个作为额外支出后，怎么变现，实现盈利？
Glory：这个问题我也很想知道。
韩旭：企业宿舍。
Glory：万科跟小米那个事儿还有戏吗？听说小米员工没兴趣。
坏蛋：3、时间因素，拍完地后多长时间内必须到哪步，目前有明文规定，但是，面粉比面包还贵，还特么限定面包价格。。。
Glory：而且变现的问题，放在大的视角，好像没什么所谓？可能人家全国那么大市场的一个房企，拿出一两个来玩自持，不会伤筋动骨。
坏蛋：全国是大，但是放到地方上，具体别光说市级别的，区县级别的，对于地方经济有咩拉升？
Glory：感觉租赁市场玩起来不容易……
坏蛋：所以，这就是政策博弈问题了。
Glory：天津没规定自持年限，这是个bug。
坏蛋：记得知乎有句名言不？大意是，任何抛开剂量谈毒性，都是耍流氓。。。
Glory：这好像是果壳常说的……其实当初看到广州卖地，先竞自持面积，再竞自持年限，就惊了一下：天津有提过自持年限吗？没有吧？没有吧！
坏蛋：一般来说，住宅主要属性为，居住，投资。如果自持70年，一个大证的话，不影响居住属性（参考公产房），民水民电带天然气，唯一不一样的是，变现，抑制投资属性。
Glory：变现难道不是最重要的吗……
坏蛋：对于开发商来说，1、租金收入，2、评估抵押，3、打包上市。。。N多变现手段。。。
Glory：话说自持这个问题好像聊出了一些东西，下面我们是不是该关心关心区域了？
仟壹：环城四区依旧是出地的扛把子呀。
韩旭：有些市区其实还是有很多土地可开发的，奈何成本太高。
仟壹：以后市区可能要发展成和北京一样，几个开发商联合拿一块地，因为一个人拿不起。那天和一个销售聊天，说是市区拆不起，太贵了。
韩旭：要真豁出去也能拆，可是地价影响房价，弄那么多豪宅，也没那么多消费力。
仟壹：说的是呢，中国人好多都去国外买房子啦。天津的豪宅还真是算不上“那种意义上的”豪宅。
韩旭：主要演艺界的明星们都不喜欢在咱天津居住。
仟壹：你这个理由吊炸天。
Glory：下个月要卖的地，单从挂地稿阅读量来看，东丽的热度好像不如北辰。
弘：有人评价东丽：只卖地、不搞基（建）。
Glory：噗，如果用只卖地，不搞基来形容，那很多区域要中枪啊。
弘：东丽比较典型吧，津滨大道基建明显跟不上土地价值。
Glory：北辰那片也有待改善，不过人家的地也没津滨大道那么贵。
韩旭：津滨大道的价值已经被ZF往下砸了。
弘：问题是不砸自己光砸开发商。←_←
坏蛋：北辰有原住民，京津公路沿线，北仓也好，天穆也好，有人。
弘：这点同意，原住民很丰富。
韩旭：津滨大道也有人，有个地方“人口”密度全市最高。
Glroy：哈哈哈哈哈……这要算“容积率”得多少？
坏蛋：得好几十。。。
弘：照这么说，津滨大道夜生活比较热闹……
广贺：夜生活！
韩旭：买房的都是活人，通常情况下，都是亲属共同持有……
广贺：我还是个孩子！
弘：津滨大道是不是可以主打祖孙同堂概念……世宅……
韩旭：我记得都是7层到顶吧，还是9层？不过都是开发商自持，没产权证……
弘：“层高”量过吗？
坏蛋：具体没量……
韩旭：是要“拆迁”吧，不给拆迁补偿，看来没产权就是不行！
Glory：给烧点产权证吧……
弘：说真的，大家觉得搬迁后这几块地抗性大吗？
韩旭：周边地块还好，原址真心抗性很大。
弘：旁边不远现在好像有已入住的高层。
小北：那是“烟景房”，不过预计2018年就搬迁了，搬到还是东丽，金钟街道东华林陵园附近了。
Glroy：且行且珍惜。
更多jinbao内容就不放了……
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