总结2017年3季度楼市9大变化，接下来会怎样？

导读：本文分享自专题《2017年三季度房地产市场总结展望》包括政策、行业、土地、供应、成交、房价、库存、房企等9个方面的变化及预期。

文/克而瑞研究中心 

变化一

政策从紧

关键词

四限升级

2017年三季度，“四限”政策持续发力，热点城市在保持现有调控政策不变的同时，部分城市进一步升级调控。有重启或升级限购、限贷的，有集中开始“限售”的，而“限价”作为房价管控的重要抓手，热点城市预售许可丝毫不放松。

关键词

利率上浮

与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在严格执行“限贷”政策基础上，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮，房贷资金全面紧缩。

但从央行公布的金融数据来看，居民高杠杆购房的格局并未扭转，房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重，反倒也带动了短期贷款比重的上升，而同期的社会消费增速又没有显著增长，只能说明房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

关键词

发展租赁

发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地，首批暂定12个试点城市，着力构建“租售并举”的住房制度。随后，杭州、南京等市纷纷跟进发展租赁市场，集中体现在以下几点：

• 其一，增加租赁住房供应，并在土地供应端积极保障。除此之外，土地制度“破冰”，管理层确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，缓解热点一二线城市供地压力。

• 其二，租售同权，租房者可同等享受基本公共服务。广州、北京等市相继出台文件，要求保障租房者的权利，试点推广租售同权，承租人可以同等享受教育、医疗等基本公共服务，大力支持租赁市场发展。

• 其三，鼓励租赁住房消费，给予税收优惠和金融支持。广州、合肥、沈阳等多市均明确，租房者可以提取住房公积金用于支付房租，北京、南京更是将公积金提取标准予以量化。 

变化二

行业调整

由于前期利好逐渐消化、需求过度透支，三季度以来市场呈现新开工冷，房地产开发投资回落、商品房销售量骤降的局面，即便年底企业会冲击业绩，但受制于投资动力不足，后续供应跟不上，预计四季度行业整体不会有太大波动，房地产开发投资、土地购置面积、新开工还是低位企稳，各指标大幅上涨的可能性不大。

▌商品房销售增速放缓，同比略有上涨

▌开发投资增速连续下滑、新开工面积减少

▌土地购置“量价齐升”，供地结构变化带来整体地价增速放缓

变化三

土地增加

从6月份到三季度，300城土地成交规模显著回升，但规模的上升并未带来土地价格的回落，地价持续走高。一线城市持续放量，受政策限制和租赁土地集中出让影响，成交均价及溢价率均有所回落；二线和三四线市场均呈现土地出让“郊区化”现象，如郑州中牟县、常州金坛等地持续大量土地出让。

▌三季度成交规模回升显著，一线土地溢价率受制回落

▌中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下

▌四季度地价有望回归理性，租赁用地成为土拍新潮流

第三季度更多城市加入“限房价、竞地价”行列，调控范围扩大且力度并未减弱。新政的出台也将对这些城市的土地市场产生一定影响，土地成交价格有望回归理性。

租赁用地成为土地市场新潮，进入下半年后，在多城市同步提出加强租赁用房供应及权益保障，未来预计将有更多的租赁用地进入市场，占比持续走高，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向。

变化四

供应下滑

▌一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位

一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外，其余城市回落明显。我们预计，四季度一线城市新增供应仍旧低迷，短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求，而且土地市场难有新项目补充，企业普遍惜售心态短期难改，并不急于出货。

另外，限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象，供应量难有突破；长期来看，租赁住宅用地占据主流，改变供求结构和市场预期，销售类住宅用地成交愈加稀少，未来供应持续减少。

▌二线同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点

三季度，虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%，但城市供应量同比跌多涨少，仅个别城市涨幅明显。其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增，同比涨幅超50%。福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩，福州同比跌幅达87%。

从与二季度月均供应相比，同样分化明显，涨跌各半。武汉、宁波等市有明显回落，分别下降60万平方米和49万平方米；郑州、合肥等市供应量持续高位运行，显著增加。

整体来看，二线城市调控政策愈加严苛，非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

变化五

成交走低

▌各线同环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%

三季度，全国商品住宅成交量全线下滑，从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看，商品住宅成交面积约6667万平方米，环比下滑15%，较2016年同期下跌34%。

一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。

二线城市整体表现差强人意，同、环分别回落25%和9%，城市之间分化显著。具体表现可以概括为以下几点：

• 其一，部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减，环比虽有下滑，但成交量仍处高位；

• 其二，厦门、南京等市同比降幅均超50%，主要是因为三季度市场供应持续下滑，少量供应大多集中在远郊区域，去化压力大。

• 其三，苏州、长春、合肥等市逆势上行，同、环比均有上升，其中，合肥成交量虽处低位，但环比攀升明显。

• 其四，个别城市政策持续收紧或出台紧缩措施如沈阳、长沙、西安等市，市场快速降温。

▌一二线小幅回升三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊

一线城市成交量将继续低位维稳。一方面受供应持续低迷影响，另一方面，一线城市市场观望情绪愈加显著，新开项目开盘去化显著分化，而“日光盘”更是凤毛麟角，只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热，市场结构性分化特征明显。综合多方面，预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件。

二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，部分非热点二线城市后来居上，加紧出台限制政策，至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策，且力度未见有丝毫放松。在这样的市场环境下，企业融资渠道受阻，回款压力逐渐增加，更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加，市场依然高热的城市成交量显著放大，多数城市成交水平将保持稳定，整体小幅回升。

变化六

房价回落

三季度，政策效果逐渐显现，多数热点一二线城市房价稳中有降，房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时，更多三四线城市成为市场争抢的对象，房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰，三四线城市房价过快上涨，或多或少过度透支市场，调整脚步似乎越来越近。

▌热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

▌40%城市房价较二季度末小幅下滑，近50%三四线房价同比涨20%以上

▌一二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积

一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。

二线城市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可参照一线城市，房价将以“稳”字当头。而西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价将面临回调。苏州、合肥等市场风险不断积聚，短期内房价继续下降。

三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险。另外一些核心城市辐射范围内的三四线城市，市场需求支撑依旧坚挺，长期来看房价犹存上涨压力，限价政策暂无松绑的可能性，房价涨幅也将缓步回落。

变化七

库存上升

三季度，虽然很多城市商品住宅成交下滑，但重点城市供求比依然小于1，表明供不应求矛盾仍然显著，市场存量同比持续减少。但随着多数一二线城市市场成交持续低迷，库存开始积压，8月末较二季度末库存上升城市数量占48%，消化周期上升的城市占比达55%。

▌9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升

▌城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

四季度，各线城市市场分化会愈发明显，强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显著差异。预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探，但降幅将会放缓。

与此同时，城市间的分化现象将会愈发显著，除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外，多数城市市场逐渐回归理性，部分被热炒的三四线城市也面临调整。

变化八

企业业绩

伴随2017年上半年热点城市限购限贷政策进一步收紧、购地监管力度加大，前三季度，房地产总体市场降温、市场环境更为复杂。然而，虽然多数规模房企三季度业绩低于全年平均水平，但销售业绩仍然延续了去年的增长势头，业绩同比大幅增长。其中，部分规模增长较为迅速的房企于中期业绩会上上调年度销售目标，有望实现进一步扩容。

龙头房企中，碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元，同比上升112%。在实现翻番增长的同时，碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。

在上调销售目标的房企中，融创和远洋业绩完成率（调整后）最低，分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中，融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%，但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，因此目标完成可期。

变化九

企业拿地

随着行业集中度越来越高，大型房企为满足销售规模不断增长的需要，积极扩充土地储备，而部分中等规模房企，为从一个梯队上升到更高的梯队，在新增土地储备上也较为积极，截至9月中旬，拿地规模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年总值。在此背景下，今年以来，房企拿地表现出4大特征。

特征1

冲刺千亿的企业拿地规模翻倍

随着行业集中度的不断提高，为抢占市场份额，部分中等规模房企明确提出短期内要实现千亿销售规模的目标，这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。

特征2

积极布局热点二线城市

在城市布局方面，热点二线城市仍然是房企投资布局的重点。企业对城市容量大，政策高压下销量不俗的二线城市更具信心，如南京、杭州、天津、武汉、合肥、苏州、郑州、济南、成都尤为受房企青睐，占到30家房企二线城市投资额的超7成。这些重点二线城市或为省会城市、或为区域中心城市，一直都是房企争相布局的重点城市，市场去化普遍较好，具有较好的投资前景。

特征3

长三角区域为投资热点

在区域布局方面，长三角区域最受房企青睐。长三角区域作为一个多核心发展都市圈，拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。

特征4

愈加倾向于收并购和合作拿地

今年土地市场火热依旧，合作拿地（如旭辉）现象开始增多，同时非公开市场上，房企通过收并购方式（如融创）也取得了大量土储，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。

鉴于前三季度热点一二线城市房地产市场明显降温，房价涨幅趋于平缓，紧缩调控初显成效。我们认为，四季度政策层面将维持稳中偏紧的主基调，已经出台紧缩调控政策的城市仍将维持较长的时间周期，以巩固现有调控成果；而房价上涨过快的二三线城市将跟进落地乃至升级“四限”政策。

房地产信贷资金持续收紧乃是市场变盘的最大变数。受惠于房价上涨所带来的赚钱效应，以及其他投资标的匮乏，房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。不过随着全方位无死角监管措施的落实，信贷资金池的水位拾级而下，必然将对房地产市场产生较大负面影响，后续置业需求将难以为继，市场变盘风险不可不察！

住房租赁市场将是未来重点发展方向，尤其是那些人口持续净流入的大中城市，将加快发展住房租赁市场，以便构建租售并举的住房制度。而在土地供应端，热点城市将对租赁住房用地予以重点支持。

END

克而瑞地产研究（cricyjzx）

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