别人眼里的天津和天津楼市，价值点都在哪里？

关于天津的发展前景，每个人的心里都有一杆称，今天房价君分享一篇由米宅出品的文章，看看在别人眼里，这座历史悠久的古城、与北京接壤的直辖市，有着怎样的楼市现状和投资价值，又将如何实现中兴之梦。

看完之后也不妨告诉房价君，你觉得写得中肯吗？有没有什么启发？

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天津往事

天津，是一座历史悠久的古城，自古因漕运兴起，于1404明永乐二年正式筑城，1860年天津成为通商口岸，西方多国在天津设立租界，天津成为近代中国洋务运动的基地，近现代工商业、金融业都十分繁荣，最终造就了天津中西合璧、古今兼容的独特城市风貌。

新中国成立定都北京之后，天津做为直辖市与北京接壤，1.19万平方公里的辖区面积与北京体量相当，曾经有不少人质疑两个重量级大城市如此接近，设置是否合理，这是历史原因不必深究，但北京利用首都优势获得了大量的经济、政治和教育资源是不争的事实。

北京和天津市在建国以来多个发展阶段对大型和重点工业项目的定点都有强烈的要求，在改革开放前的30年间，这种对工业项目争取的结果，北京市一般都居于优先地位，上世纪70年代，燕山石化、石景山钢铁厂、东方红炼油厂等大型项目接二连三在北京建成，使得大量的资金和项目都投向了首都。

在这种竞争背景下，双方暗战不断，因此，北京的进出口物资在寻找出海口的问题上，本应走天津港，但北京于80年代和河北乐亭联合建设了京唐港，最终绕开了天津。

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天津中兴

随着与北京经济和城建差距的不断拉大，天津开始了自我救赎之路。1994年，天津提出了滨海新区发展规划上报国务院，2005年，滨海新区被纳入国家十一五规划和国家发展战略，并批准成为国家综合配套改革试验区。

滨海新区位于天津东部，合并了原塘沽、汉沽和大港区，面积辽阔，成为天津发展的桥头堡与实验田，被天津政府寄予重望，希望成为第二个浦东。目前，滨海新区的泰达开发区发展速度很快，是滨海发展的领军板块。

天津中兴的第二条路是开放户籍。与许多户籍紧锁的城市不同，天津早就发现了人口红利的优势，早在1996年，天津就利用自身教育资源的优势，实行了蓝印户口制度。

只要在天津买房即可获得蓝印户口，享受与红印户口相同的户籍待遇。一时间，大量外地人群纷纷在离北京最近房价也最低的武清和宝坻购房，享受天津教育和资源的同时，也给天津带来了大量资金和人才。蓝印户口政策推动了原本落后的郊县武清和宝坻的繁荣，房地产行业成了武清和宝坻的支柱产业。

蓝印户口引进了数以百万计的外来人口，到2014年蓝印户口在中央压力下被迫叫停之后，天津户籍人口已达到1500万，与当时的北京人口只相差500万，天津人口增长迅猛，蓝印户口政策功不可没。

即使在蓝印户口叫停之后，天津依然没有关上户籍的大门，一直采用积分落户的方式引进人才，目前每年落户天津的人口仍以数十万计。

天津就是这样一手发展滨海，一手开放户籍，逐渐实现着天津的中兴之梦。

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天津布局

先来看一张天津地图：

图片来源网络

天津是个有趣的城市，从地图上看，可以分为“三环一新区”。

➤第一环是天津的内环，即中心六区。

分别是和平区、南开区、河东区、河西区、河北区和红桥区，这六区组成了天津的老城区，城六区十分繁华，基本所有的优质教育、医疗和商业资源都集中在城六区之内。

➤第二环是天津的环城四区，即东丽、西青、津南和北辰区。

其实从区域面积来说，天津的中心城区不过略大于北京的东西城，而环城四区也不过比北京的三环略大一些，但天津的城区发展现状却与北京有天壤之别。

在北京，从老城区二环开始，如摊大饼一般自发向外环形扩张，到三环、四环，北京四环之内都是发展极为成熟的中心区，即使五环之内可开发用地也不是很多，而天津则完全是另外一派风貌。

天津出了中心六区，就像是到了另外一个地界，道路两边都是一望无际的待开发土地，让人恍若来到了乡村。由于天津自身的资源和经济规模有限，无法做到环城四区的自发成熟，就只能采取以点带面的发展模式。

目前，如西青的张家窝片区、津南的咸水沽片区、八里台片区等，都是各区域发展较好的片区，天津政府希望通过各个点的爆发最终连成片，促成整个区域的成熟。

➤第三环则是天津的外围郊县，包括武清、宝坻、静海、宁河和蓟县五区。

这五区又在环城四区的外围，属于天津的远郊县，发展程度自然比环城四区更逊一筹。但五区自身又有差异，武清和宝坻虽然远离天津市中心，但由于和北京接壤的优势，吸收了大量的蓝印外来人口，加上房地产的大力开发，近些年来发展很快，而静海则是天津市大力扶持的远郊区，静海的团泊新城以足球带动经济，近几年发展势头强劲。

➤最后一个就是滨海新区。

滨海新区所包含的塘沽区也属于天津老城区，多年来一直和中心六区双核并行发展，但除了塘沽属于成熟城区，泰达开发区初具规模之外，滨海其他区域都在初步开发阶段，发展前景任重而道远。

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天津楼市现状

天津楼市多年来一直不温不火，以慢涨为主，到2015年底，中心六区的均价仍在两万多元徘徊。天津楼市于16年初开始暴涨，到17年初基本实现翻倍，在17年4月1日实施限购之后才逐渐平稳。

目前，中心六区的房价基本在3-6万元之间，和平区的优质学区房已冲高到10万元。由于开发早，老破旧住宅居多。在南开区，即使是没有学区概念的老旧商品房，也卖到了将近4万元一平米。

售价38000元的南开区老旧商品房

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南开区街景

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而环城四区由于开发较晚，目前都是新盘和次新盘为主，津南区的大学城片区目前新盘扎堆，道路宽阔，规划较好，现在售新盘价格在1万5到2万元之间。西青区属于天津的生态小区，杨柳青和张家窝片区环境优美，规划良好，目前房价在2万到2万5之间。

津南区新盘富力又一城，目前售价15000

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津南大学城片区规划良好

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西青区街景

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西青区楼盘江南城，目前售价21000元

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而外环五区，武清和宝坻区在1-2万元之间，静海在8千-1万5千元之间，宁河和蓟县新盘很少，大多在万元左右。滨海新区目前泰达开发区房价最高，大多在3万元左右，塘沽老城区2万元左右，其他保税区、汉沽等区新盘在1万元左右。

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天津价值洼地

经过一番梳理分析之后，米宅认为，天津目前的价值洼地已经脱颖而出，首选就是环城四区的核心板块。

这些板块距离天津市中心不过十几公里，从市区驱车二十分钟即可到达，按照新盘溢价至少30%的标准，南开区3万8的老破旧与津南新城1万5的新盘实际价差已达到了惊人的4：1，这是严重不合理的价差，迟早会实现价值回归。

导致价差过大的原因，一方面在于政府对新盘的控价和开发商早年拿地成本极低；另一方面在于天津人民有“中心区为王”的心态，认为中心区之外的都是农村，而这种观念还停留在十年前北京对通州和大兴的观感，然而，随着地铁的四通八达和近郊的迅速崛起，过大的价差会被迅速抹平。

不仅如此，和北京相比，天津的环城四区有强大的区位优势，环城四区与中心区的距离，不过是北京三环半与二环的距离，而且环城四区开发力度小，有更好的规划优势，目前，天津地铁正在大力建设之中，一旦实现环城四区与中心区的接驳，房价必会有一波迅猛的上涨。

天津轨道交通2020年规划图

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第二个值得关注的武清和宝坻，由于紧临北京，承接了更多的资源和外溢，加上近年来很多蓝印户口儿童已到了升学年龄，大量家庭拖家带口来武清宝坻定居，给这两个地区带来了大量人口、资金和活力，房价上涨动力也很足。

而城六区目前价格已在高位，有透支风险，滨海新区虽然未来可期，但照目前发展速度来看，或许还有很多年的道路要走，都不在米宅的推介范围。

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结语

紧临北京的天津，有幸亦有不幸。

然而，以华北的经济体量，以天津的可发展地域，以天津政府务实奋起的作风，相信天津的未来会远超当下！

END

来源：米宅米宅（mizhaimizhai）

转载已获得授权

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