2016全国高价地现状调查，天津的啥情况？

住建部等三部门近日召开了部分省市房地产工作座谈会时，再次明确了楼市“房住不炒”的定调，提及保持调控政策稳定性、加强金融监管、加大供应、打击炒作等多个方面，调控的层层升级也旨在缓解当前很多城市面临的楼市供需失衡的矛盾。

然而事实上，从土地出让到房源供应尚有时间差，今年的新增房源主要需倚仗去年和前年获取的地块能否顺利入市。2016年堪称“地王年”，全年产生了超340宗单价、总价地王，但时至今日，去年那些高价拍下的地王，现状却普遍有些“尴尬”，令房企、市场及调控成效面临不小的挑战……

86%的典型地王还没入市，它们在纠结啥？

据CRIC粗略统计，热门城市的50个典型地王项目中，目前有43宗尚未入市，地王项目的开发速度整体来看较为缓慢。

地王们面临哪些尴尬？究其原因，无外乎以下几点：

“限价”压力：

◆ 地王地块一般都处于房价较高的核心一二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

“竞品”压力：

◆ 因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

“资金”压力：

◆ 此外，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，也影响了房企资金的回笼速度，而地王项目开发无疑需要高成本投入，所以部分房企也选择延缓地王项目入市。

已开盘的地王也不好过，盈利和去化咋整？

迟迟未入市的地王们压力重重，已经开盘的地王日子也不好过。从调查中已开盘的7个地王项目来看，大体呈现出以下几大特点：

◆ 一是基本都依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。

若将成交楼面价的2倍作为项目入市的价格基准，仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售，有的项目为了符合限价标准，入市开盘定价与拿地楼面价相差无几，基本已毫无盈利空间。

◆ 二是多数地王项目入市，去化表现平平。

因地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般。以杭州首开金茂府为例，于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

拿地房企的三重困境，给未来房价带来压力？

看目前的形势，自去年以来的楼市紧缩调控，未来仍将“不松劲、不歇脚”地维持较长时间，政策效果已经在市场供求方面有所反应，如成交量的逐月下滑……但土地市场却依旧火爆，一二线城市的土拍竞争及实际地价成本还是高居不下，三四线城市又成新战场，这些都对未来的房价上涨造成压力。

另一方面，当前不断升级的调控政策，也让很多房企深陷“困境”——

◆ 选择正常入市，势必要符合“限价”标准，盈利空间进一步收窄，甚至存在亏损的可能；

◆ 而即便顺利入市，销售是否能达到预期也存在巨大的变数；

◆ 选择推迟入市以时间换空间，又意味着企业的资金链将备受考验！

CRIC分析认为，如果这样的“纠结”状态不能尽快破除，城市市场供不应求的状态必然难以根本转变，而其他一切措施又都面临“失效”的尴尬。 

最后，我们也对天津近几年的单价地王们进行了汇总，据初步统计，天津去年招拍挂市场成交的楼面价2万+的单价地王们，除红桥的公元大观外，其他项目都还没有正式入市呢。

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（tjfjcpzx）