丁祖昱2018七大洞悉
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2019楼市走向如何？先看完这十大预测再说……
上海梅赛德斯奔驰文化中心，丁祖昱和他的朋友们，周忻、刘志峰、周汉民、林中、孙坚、陈凯、毛大庆、冯劲义、丁长峰等汇聚在此，总结2018，展望2019。
01
不想生的比想生二个的多得多
生一孩的都少了。育龄妇女减少：1987-1995年中国出生人口由2450万变成2074万，减少了376万人。生育意愿下降：2013-2017年，一孩出生人数由1053万下降至722万，减少了331万人。
二孩冲高已见顶。2013年十八届三中全会提出“单独二孩”，2015年十八届五中提出“全面二孩”，2018年二孩率预计在50%左右。城市中生二孩基本都是有购买力的人，生得起二孩肯定买得起房，不仅买得起房还要换好房，二孩带来了整个中国房地产目前最大的需求，即改善型需求，但二孩冲高已见顶。
长期看人口，人口不乐观。我的判断是十年内出生人口会击穿1000万，首当其冲影响的是教育行业，房地产行业也一定会受到影响。
02
需求满打满算17亿平方米
强二线、强三线更吸引人。部分城市的常住人口较多的，目前需求非常重要的部分就来自于新的常住人口，俗称城市化率，从各地进城的人口，也包括从其他城市进入一线、强二、强三线城市的人口。
800万毕业生才是未来刚需。2018年教育部预测的大学毕业生约有820万人，这820万人一定是未来刚需。
每年改善需求约10亿平方米。美国存量房置换周期约为16年，德国存量房置换周期约为25年。如果按照30年换一次房测算，目前中国存量住宅一共300亿，就是每一年3.3%的换房比重，差不多有10亿平方米的改善需求。
刚需+改善，每年有17亿平方米。如果把刚需的6.6亿平方米和改善需求的10亿平方米加在一起，每年总需求约有17亿平方米。（总需求含租赁、一手房、二手房）
03
消费请开始关注95后
房子是用来住的，不是用来炒的。自从三年前提出“房子是用来住的而不是用来炒的”之后，每一年投资的比重都在下降，特别是在2018年，自住建纯投资的比重下降了8%个点，所以我们开始践行房子是用来住的这样一个政策越做越好，所以今天购房者也会越来越关注房子本身。
限购对环一二线影响巨大。限购合理吗？有合理之处也有可商榷之处。既然如今是城市群，那么应该把周边城市向主城市无房户开放，至少他们可以在环北京或环上海买一套房。
投资只跟热点。2018年纯粹投资需求比例TOP10城市分别为：临高、儋州、廊坊、保定、梅州、北海、西双版纳、佛山、北京、嘉兴。这些都是2018年所谓的热点城市，还包括一些门旅城市都成为了投资比较高的城市。
买大还是买小？我们发现2018年的购房客户的主要面积段是中环，一方面有改善需求的客户很多，另一方面可能是二、三城市中买大成为首选。因此，大成为了首选。
关注95后需求。每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体：80后关注孩子，95后自己就是个孩子，70后上有老下有小，有的甚至有二胎三胎，目前需求最大，60后的孩子都上大学了，家庭结构缩小，居住面积也开始缩小。95后开始有了自己真正的租赁需求或购房需求。另一个特点就是敢想，需求户型都是选择一步到位的三房。目前来看三房是80、90和95后的首选，所以三房热销是有道理的。
04
租赁是同时被高估和低估的领域
市场容量被大大高估。错误一：对于租赁人口的测算以流动人口为基数；错误二：对于房屋租赁率的测算，由于租赁备案制度缺失，数据监测不全，比列被严重低估。高估了租赁市场的增量，目前一二线城市的空置率仍然在15%以上。不是每个城市都适合做租赁。
供应结构不合理，低端需求被低估。以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构偏差。我们没有关心目前最大租赁群体的租赁需求，比如蓝领工人、大学生宿舍，他们需要较便宜的物业。
一个事实：租金没有大涨。租赁市场在今天的情况下是稳定的，租金不上涨的一个很重要的问题也是因为今天供求基本是平衡的。
房源都在“个体”手里。租赁市场的发展方向还是要以个人、存量及市场化为主。
05
商业无论怎么看都是冰火两重天
城市间商业表现差异巨大。表现出色的：上海、深圳、西安；表现逊色的：郑州、大连、天津。
商业地产在分化，资源向商业地产头部企业集中。
06
办公年年都要去库存
城市之间差异巨大。
有一波办公楼正在来的路上。统计了出有几个城市未来五年要新供应的办公楼比过去二三十年的总量还要多，而这些城市并非一线和强二线城市，对这些城市而言，也许住宅的去库存早已告一段落，写字楼的去库存任重道远。
大家都在共享办公。共享办公也在推动写字楼的进步，另外也做了很好的去化工作，很多城市的一部分的办公楼的去化就是靠共享去化掉。
07
房企高位运营，增速放缓
高速增长将被有质量的增长替代。
高增长模式已不可持续。过去几年企业高增长原因：一是市场容量在不断增，2018年已经达到了17亿平方米、15万亿的市场规模。二是高杠杆市场也过了，杠杆率已经到高位，很多房企甚至开始了去杠杆。三是大多数房企都具备高周转能力，但是光有高周转没有市场容量放大，再继续保持高增长模式是有风险的。
继续做大做强主业。如果今天行业的规模没有过去那么大了，增长速度也开始放缓了，我们要稳住我们的主业，要做强我们的主业，主业做好才是前提。
丁祖昱2019十大预测
第一个预测，房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定器。这个观点最早在2018年7月我就开始讲了，当时中美贸易战开打，整体经济其实也出现了一些压力，特别是在去年四季度开始，在这样情况下，我依然认为2019年房地产还会继续起到稳定器及压仓石的作用。市场目前很冷，但我们没有必要对中国未来房地产行业丧失信心。
第二个预测，即使货币适度放宽，也不会马上作用于房地产。个人认为2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年，房地产调整才刚开始，不会因一两个政策变动，特别不会因为货币放宽，市场就马上发生180度折返，他要走完调整期，大家不要对短期市场过度乐观，还是要做好最坏的打算。
第三个预测，2019年四限政策有松动的可能。12月中央经济会议把很多房地产相关的权利都下放给地方了，让地方担起主体责任，维护当地房地产市场的健康稳定。所以在这样的情况下面，很多城市不用限价了，限购也会适度的放松，特别对部分城市来说。限贷对一套房的政策已经开始宽松了，利率也开始有所降低，首套置业群体还是要给予大力支持。限售一部分的三四线城市可能也会向菏泽学习。
第四个预测，整个2019年市场规模的预测，我预测是下降。销售的金额会回落到13万亿这个数量级上，销售面积也会从17亿平方米这个高位回落，这两个回落在2019年一定会看到。这当中对回落贡献度特别大的是三四线城市，整个三四线成交乏力，个别的城市可能还不错，2019年三四线的压力可能比过去的两年都要大很多。
第五个预测，我仍然看好海南。
第六个预测，购买力下降，刚需房要警惕，特别是房价较高的一线和二线城市中。
第七个预测，地价会降，房企今年可以抄底。永远不要寄希望抄到最底部，但是底部区域如果达到的话，去拿地，我相信都是合适的。弱势市场拿地，好的市场卖房，2019年对于很多城市来讲，地价肯定进入了底部区间，大家不要期望等到市场回升之后再去抢地，到那个时候你又抢不到便宜的地，目前可能是房企拿地最从容的一个阶段。
第八个预测，租赁行业会大洗牌。租赁行业今天要背靠央企这颗大树。我觉得租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上央企这个大树的话，在未来压力会比较大。当然危中也有机，如果真能与央企合作，必然会重新发现租赁市场中的机会，到2019年央企牵头的租赁运营企业，也会占据比较大的优势。
第九个预测，看好物业管理这个行业，但短期不看好养老地产。
第十个预测，看好这些地产股：碧桂园、万科、融创、金茂、招商蛇口等。
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