点击阅读原文，免费下载完整版报告疫情突然反扑，中国的经济和房地产市场受到影响，2022年楼市最大的不确定因素仍然是疫情！在这样的大环境下很多人不看好楼市，疫情只是一方面，还有经济不景气、消费动力不足、多行业降薪裁员、生育意念降低等等因素。短期内是会困难，但房地产行业仍是支柱产业，住房更是居民的消费，国家对于房地产行业更是强调以“稳”为主。2022年刚开年，楼市利好政策频出，据不完全统计，全国各城市有超100频次，对此前的楼市调控政策进行了松绑：限购限贷放松、贷款利率降低、放款周期缩短、首付比例下调（部分2成首付重现）、公积金贷款放宽、加大人才引进等。中央高层方面也不断释放了积极的信号，随后财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局轮番发声，释放利好信息。在全国楼市暖风之下，受疫情影响的天津楼市又有何变化呢？01政策篇天津宽松政策呈渐进式释放效果有待长期观察3-4月天津楼市松绑传闻一直是行业关注的焦点，从3月开始网传的“津十条”，至4月，“卖一买一”政策的“只做不说”、首套公积金贷款额度的提高、“因区施策”的执行等，天津楼市利好政策呈现渐进式释放。“卖一买一”政策是3月网传的“津十条”中的“无论名下几套房，卖一买一不限购”一项。经与相关部门核实，该政策已落地执行。“卖一买一”即针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购1套住房，并强调该政策覆盖全市，各区通用。目前一个家庭2套以上住房，卖一买一置换偏多。这条政策意在优化购房手续，已持有住房的居民，住房转让后保留原持有住房资格。首套公积金贷款额度拟规定由60万提高至80万。4月24日，天津市住房公积金管理中心发布关于《关于调整住房公积金有关政策的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告。涉及主要内容为：购买首套房公积金最高贷款额度由原来的60万提高至80万，二套贷款额度不变，最高仍为40万。征求意见截止到5月5日，新政最快将于5月执行。该新政对刚需型购房群体将有显著利好。因区施策逐步实施，远郊区政策先行。一区一策的政策方向主要涉及，针对重点引进企业放开部分资格限制、针对父母随迁放开购房需求、根据房屋征收安置政策有部分放开资格限制、针对京冀投资企业员工购房放开部分购买资格限制、针对外来父母随迁购房需求放开资格限制、针对小面积户型进行保租房置换放开部分限制等等，目前该政策现阶段主要在远郊落地执行，如蓟州、静海、宝坻、武清等区，市区市场因为指标相对健康，相关政策暂无。该政策落地后预计会对远郊区域的外来人口购房产生一定的刺激影响，增加部分客户购买资格，但由于远郊区本身市场容量（除武清区）相对较小，因此政策对市场产生的增量影响有限。期盼市场向好无可厚非，好的预期会加快购房者信心恢复，刺激入市节奏，前提是在于市场预期能够稳定可见，信心恢复节奏有序。全国现阶段处于政策窗口稳定期，市场修复尚未完善，在政策方面过度释放的可能性不大，房住不炒的大方针之下，天津楼市调控政策仍以维稳为主基调。天津市房地产政策将会长期保持稳定状态，迎来较大宽松的概率较低，楼市方面的政策调整也将是较为“温和”的形式，很难出现“下猛药”的情况。02新房篇市场热度疫情后持续低迷4月平稳过渡4月商品住宅供应量99万方，环比增加217%；成交量64万方，环比下降9%；成交金额111亿元；成交均价17455元/㎡。数据来源：CRIC从访购情况来看，进入4月，疫情好转后，并未出现期望中的“小阳春”或反弹迹象，反而和3月份环比持平。平均单盘来访处于60~80组之间，平均单盘认购在3.5~5套之间，均为去年同期水平的6成左右。今年五一假期楼市备受关注，海量关于房地产的利好推出，购房者开始有意愿看房，新房带看量明显提升。根据克而瑞天津机构收集到的五一假期数据，五一五天假期单盘平均到访125组，平均认购约8套，认购转化率为6%。数据来源：CRIC·小C4月推盘活跃度稳中向好两极分化明显，整体去化不及3月（略）刚需类客群占比无显著变化改善需求释放对比3、4月客户置业需求构成情况：刚需/首置客群占比下降2个百分点，从部分刚需项目4月启动首付分期动作可知，此类客群支付能力和资金实力有限，项目阶段性启动首付分期，收割眼下首付不足的客户。品质改善和终极改善客群占比分别上涨2个百分点和1个百分点。进入2022年市区多个改善项目开盘，中海云麓公馆、中海左岸源境、铂悦融御等，市区改善需求释放，改善客群占比提升显著。数据来源：CRIC热销项目聚焦特惠房、赠送车位、点位激励等月度双节背景下，周度频次调研了解全市项目线下认购情况，热销项目共性仍以低于竞品或板块的均价，配合高渠道点位为主，直接影响案场成交数量，部分项目存在区位优势或周边断供至需求挖掘，形成热销。疫情影响下，房企性质不再制约项目营销操作。从清明节和五一假期市场表现看，房企依然依托假期窗口，但客户反馈需跟随案场实时政策优惠力度掌握而定，一些刚需型片区中，政策端放松口径，需配合案场销售、渠道人员统一话术，进一步逼定客户尚有成效，考虑天津放松政策的渐进性，且房企6月年中指标考核，预计后期各项目仍需维持先有优惠力度，持续去化存库。（略）4月中下旬，房企积极筹备五一假期节点的营销动作，部分项目前置特价房暖场，为提前收客，部分刚需项目启动首付分期，积极抢收部分首套置业且资金不足的客户。03二手房市场4月二手房成交量价齐升成交量年度首破万套4月全市二手房（居住类）共计成交10848套，环比上涨16%，同比下降26%；成交均价为12916元/㎡，环比上涨1%、同比下降7%。对比全市新房、二手房成交不难看出，进入2022年以来，二手房成交量持续攀升，且增长幅度远超新房。4月成交备案超一万套，已接近2021年二手房月均销速。二手房市场热度持续回升，其中增量集中于市内六区，其中和平、河西及南开，二手房成交量涨幅超30%；环城四区中的西青区涨幅达到42%。数据来源：CRIC，居住性二手房04土地篇一批次成交量价降幅近半土地市场遭遇大底3月天津土地市场迎来2022年首次集中挂牌，共挂牌30宗地块，其中29宗涉宅用地，1宗商办用地，平均起始楼面价7791元/㎡。数据来源：CRIC仅溢价1宗，流拍/停牌率80%为集中供地以来之最（略）房企参拍意愿低国企托底拿地已成交的6宗土地，除金茂为市场化拿地之外，其余土地均为地方国企托底。天津市土地市场遭遇大底。一批次供地质素普通、地价无明显下调、同杭州、南京等城市一批次撞车等均是构成天津一批次土拍结果不理想的原因之一，但关键依然在于天津的房地产市场流动性一般，在地价无明显下降的情况下，静态利润过低，使得房企拿地意愿不强烈。同时，天津缺少实力民营企业，也是构成托底预期差的主要原因。但是，房企不拿地不代表放弃天津。天津机构4月初针对典型的36家房企做出过拿地意向调查。其中发现持续关注天津土地市场的依然占大多数，但均为观望状态。近半数房企表示由于集团资金筹措以及天津上半年受疫情影响无销售支撑等因素，只能关注二三批次。数据来源：克而瑞天津机构问卷调查05总结篇房企开始筹备自救5、6月价格或再探底随着疫情好转后市场持续低迷，伴随半年度业绩冲量需求，叠加天津市以全国化品牌房企占据领导地位等因素。5、6月房企预计将会集中采取自救措施，部分板块/项目开始筹备折扣活动，但基于天津市本身利润较窄，多数新项目不会出现大幅度降价，预计以5%内的特价房、捆绑车位、物业费等形式为主。同时，天津市二批次供地预计将会于5月开展，土地招商持续，除非优质地块大量供应，否则土地市场预期将不会与一批次形成较大转折。政策的逐步释放是天津市现阶段预期转好的主要驱动力，购买资格限制的部分放开将会使得环城、远郊市场的流动性增强，同时一定程度上带动市场回暖。扫描二维码或点击阅读原文下载完整版pdf报告如使用文中数据及观点，请标注数据来源“克而瑞房产信息”。免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。★更多精彩内容，可关注由克而瑞天津机构出品的年度行业研究专刊——《2021-2022年度天津房地产行业发展白皮书》，内容涵盖2021年全国行业发展、产品创新、产城发展、物业研究、天津房地产市场总结与展望等全新看点！扫码获得白皮书阅读权益，第一时间了解2021年行业现状与未来趋势！白皮书部分内容缩略图文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●2022首批次丨30宗！269亿！环城、武清供地大户！●天津48宗优质地块招商，集中拍地规则调整升级●天津房地行业市场发展2022●疫情反复，春节楼市速冻，天津小阳春何时来？总经理专栏●与变革无关，行业每一环都难以独善其身●请看清，天津走的是质量发展！●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索月度数据●【榜单】4月项目榜单发布●【到访】4月到访榜单●【房价】3月天津新房房价地图，环比上涨●【新房】4月成交量价“稳”字当头，五一楼市小幅回升●【二手房】3月二手房成交量上涨54%天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

2022年4月，天津楼市月报新鲜出炉，年末市场如何，新房市场供求量行情如何？主力军有何变化？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。4月天津房地产市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢点击图片可看清晰大图文章数据来源：CRIC2020相关数据信息版权归克而瑞所有，转载文中数据及观点请注明出处，公众号“

2022年4月，天津全市新建商品住宅成交量约65.5万㎡，环比下降8.8%，同比下降49.6%；成交金额约113.1亿元，环比下降10.7%，同比下降48.8%。价格方面，4月均价17277元/㎡，环比下降2.1%。下面来看单盘成交情况——4月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约3.1亿元，前十门槛约1.3亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为1.0万平方米，前十门槛约0.7万平方米。中海云麓公馆，位于红桥区交通出行便捷的西北角板块，项目规划共计18栋楼，高层26层到顶，主推建筑面积96、123㎡三室；小高层17层到顶，主推建筑面积143㎡三室，全部精装交付。同时社区还代建幼儿园、文化活动中心、老年养护院等。君湖园，位于武清南湖板块，紧邻南湖绿博园，项目规划9层到顶的洋房和别墅产品，洋房规划建筑面积约117、133、155㎡，别墅规划建筑面积为221-348㎡。4月市区销售榜中海云麓公馆，位于红桥区交通出行便捷的西北角板块，项目规划共计18栋楼，高层26层到顶，主推建筑面积96、123㎡三室；小高层17层到顶，主推建筑面积143㎡三室，全部精装交付。同时社区还代建幼儿园、文化活动中心、老年养护院等。4月环城销售榜绿城水西雲庐，位于西青侯台板块，临水西公园一线可以俯瞰水西景观，是绿城在津首个庐系产品，通过线条及挑檐等节点将宋式建筑与落地窗的现代极简相结合。目前在售的B地块为103㎡-140㎡的三室户型，A地块在售为160-220㎡的洋房产品和叠拼产品。未来城，位于北辰宜兴埠板块，地处北辰、河北区交界位置，由远洋与五矿地产两家央企联合开发的城市级百万方综合大盘，凭借“百万方大盘优势+高性价比+优质配套”，在北辰高竞争围合与环城地铁沿线其他热盘双重夹击下，仍可突破壁垒，月月入榜，多次成交量全市第一位。4月远郊销售榜君湖园，位于武清南湖板块，紧邻南湖绿博园，项目规划9层到顶的洋房和别墅产品，洋房规划建筑面积约117、133、155㎡，别墅规划建筑面积为221-348㎡。4月滨海销售榜远洋琨庭，位于滨海新区开发区第二大街与太湖东路交口东侧，距泰达MSD仅1公里，是滨海核心区规模较大的住宅用地。洋房包含145㎡/160㎡/180㎡，一梯两户精装交付，高层则为125㎡/135㎡，毛坯交付。备注：统计时间：2022年4月1日-4月30日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房，剔除非市场化销售数据。免责声明：克而瑞所发布的“2022年4月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

4月单项目平均周度到访量达81组（2022年3月为57组），市内六区单项目平均周度到访量达98组，环城四区100组，远郊五区45组，滨海新区81组。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测4月，随着疫情缓解，到访热度较上月有不少的提升。4月第一周，受益于清明3天假期，当周来访热度为月度峰值，节后虽有回落，但情况好于上月，市场在逐渐修复。4月鲜有新盘首开，临近五一假期，不少项目推出“五一提前购”等活动，吸引客户关注，预计市场整体来访热度将有攀升。TOP50主要分布市区项目入榜有10个，来自河西、河东、红桥三区，其中河东入榜5个项目，分别是城投万欣城、农垦含章雅著、上实仰山、中交春映海河、大华清水湾；河西入榜2个项目，分别是中交富力天禧、中海天空之镜；红桥入榜3个项目，分别是万达水西台、九和府、公元大观。环城项目入榜25个，其中津南入榜6个，榜首是辛庄的天津新鸥鹏教育城，已经连续三个月居首。北辰和西青各入榜7个，北辰的主要集中在南仓和瑞景，西青主要集中在大学城。东丽入榜5个，其中两个进入全市前十，主要集中在程林庄和张贵庄。远郊本月表现平平，仅静海一个区入榜，为静海镇的静海万达广场项目。滨海项目入榜14个，主要集中在生态城和开发区板块。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2022年4月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点★更多精彩内容，可关注由克而瑞天津机构出品的年度行业研究专刊——《2021-2022年度天津房地产行业发展白皮书》，内容涵盖2021年全国行业发展、产品创新、产城发展、物业研究、天津房地产市场总结与展望等全新看点！扫码获得白皮书阅读权益，第一时间了解2021年行业现状与未来趋势！白皮书部分内容缩略图文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●2022首批次丨30宗！269亿！环城、武清供地大户！●天津48宗优质地块招商，集中拍地规则调整升级●天津房地行业市场发展2022●疫情反复，春节楼市速冻，天津小阳春何时来？总经理专栏●请看清，天津走的是质量发展！●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆月度数据●【榜单】3月项目榜单发布●【到访】3月到访榜单●【房价】3月天津新房房价地图，环比上涨●【新房】3月楼市供需疲惫，清明楼市小幅回暖●【二手房】3月二手房成交量上涨54%天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

2022年3月，天津楼市月报新鲜出炉，小阳春市场如何？首批次土地供应量？新房市场供求量行情如何？主力军有何变化？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。3月天津房地产市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢点击图片可看清晰大图文章数据来源：CRIC2020相关数据信息版权归克而瑞所有，转载文中数据及观点请注明出处，公众号“

2022年3月，天津全市新建商品住宅成交量约71.8万㎡，环比上升56.5%，同比下降41.4%；成交金额约126.7亿元，环比上升75.3%，同比下降38.0%。3月疫情反扑西青、河北等区，叠加供应量持续低位下，成交额仍环比涨幅75%！价格方面，3月均价17647元/㎡，环比上涨12.03%。下面来看单盘成交情况——3月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约7.0亿元，前十门槛约1.2亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为1.3万平方米，前十门槛约0.7万平方米。中海和平之门，位于和平区和平路与鞍山道交口，共包含有4栋住宅产品，均为26层到顶的高层产品，1-2层为配建商业。产品户型面积为52-106平米的1-3室，分别为3梯6户和3梯7户两类，项目主打和平学区概念，加上小户型和相对低的总价，还有中海的品牌背书，开盘就受到了客户的追捧。远洋琨庭，位于滨海新区开发区第二大街与太湖东路交口东侧，距泰达MSD仅1公里，是滨海核心区规模较大的住宅用地。其中远洋简工是其主力热销，规划建筑面积约140-180㎡的双层跃式洋房产品。3月市区销售榜中海和平之门，位于和平区和平路与鞍山道交口，共包含有4栋住宅产品，均为26层到顶的高层产品，1-2层为配建商业。产品户型面积为52-106平米的1-3室，分别为3梯6户和3梯7户两类，项目主打和平学区概念，加上小户型和相对低的总价，还有中海的品牌背书，开盘就受到了客户的追捧。3月环城销售榜未来城，位于北辰宜兴埠板块，地处北辰、河北区交界位置，由远洋与五矿地产两家央企联合开发的城市级百万方综合大盘，凭借“百万方大盘优势+高性价比+优质配套”，在北辰高竞争围合与环城地铁沿线其他热盘双重夹击下，仍可突破壁垒，月月入榜，多次成交量全市第一位。富力又一城，连续六年领跑津南区，位于津南区咸水沽板块，与海教园一路之隔，相对于咸水沽其他项目，地理位置有一定的优势。同样属于超级大盘项目，总建面超300万平米，富力地产在“造城”的概念方面有一定的经验和话语权，多年来已有多个地块交付入住，有一定的市场口碑和品牌效应。3月远郊销售榜新城玺樾熙棠，位于武清杨村板块，作为新城“玺樾”系产品，是新城在天津首个新中式建筑和新中式园林社区，项目所在的片区属于改善板块，主推87平米到130平米的户型，小户型占比较多，对于区位改善和居住环境改善的客户更为友好。3月滨海销售榜远洋琨庭，位于滨海新区开发区第二大街与太湖东路交口东侧，距泰达MSD仅1公里，是滨海核心区规模较大的住宅用地。其中远洋简工是其主力热销，规划建筑面积约140-180㎡的双层跃式洋房产品。备注：统计时间：2022年3月1日-3月31日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房，剔除非市场化销售数据。免责声明：克而瑞所发布的“2022年3月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

近期，接收到不同企业对于天津房地产市场政策动态判断和解读的需求，究其原因在于全国多城市政策基本面的正向调控。包括郑州、昆明、南昌等城市的相继放开给了很多压力型城市众多的想象空间，一时间，甚嚣尘上。期盼市场向好无可厚非，好的预期会加快购房者信心恢复，刺激入市节奏，前提是在于市场预期能够稳定可见，信心恢复节奏有序。一些弱二线以及三四线城市跟进放松调控的概率很大，但是反观核心一、二线城市仍需要坚持的是调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期之内“四限”调控仍将从紧执行。我们定义，天津依然是“强二线城市”。天津经济发展的压力以及任务的艰巨性远高于房地产。究其原因在于房地产市场的自行修复态势渐好，但是如果没有经济的腾跃，购买力的复苏依然是无稽之谈。限制政策无论如何放开，无非都是杠杆加持，解决不了真正的购买力问题。所以，无论是天津的经济状况还是房地产市场，都必然走的是质量发展的道路。好在，这一切都在向好发展。天津市场已然稳高全国横评22个核心一二线城市2月交易数据，很明显能够发现，哪怕是受到了疫情影响，天津市2月的成交量同比数据依然领先全国大多数城市，并且环比增量是唯一为正的。要知道，一二月份受房企预期收缩，偿贷压力加剧等问题影响，百强房企的业绩表现几乎腰斩。同时众多三四线返乡置业大跌七成，“房住不炒”的宏观定义已经深入民心。虽然有些无奈的自嘲成分，但是天津市场确实已经基本实现了“房住不炒”的刚性定义。这里面有两个判断，一方面是天津市场已经跨过底部周期，另一方面是其它城市大多并没有。数据来源：CRIC2020重点关注因区施策近期网传很多对于天津后续房地产市场政策的消息文件，购房补贴、差异化信贷等字眼不可谓不重磅，但是切不要过渡自嗨。天津还远没有到需要如此多并且过于重磅的政策组合拳去拯救房地产市场的地步。包括郑州的放宽二套房限贷、引导下调房贷利率等政策，近期没有金融口的全方位政策接力，短期之内根本不可能形成闭环。春节期间，同住建委领导一起解读过天津今年的房地产政策导向，其中最主要的政策信息释放是制定因区施策和保障型租赁住房，鼓励合理改善需求。其中对于房地产市场颇有影响的是因区施策，其核心立意在于解决天津市分散的住房需求问题。天津这个地方，情况确实很复杂。每个区的客户结构都不相同，甚至跨过一个板块、一条街，客户形态就完全是另一番景象。所以精细化政策调整是必然，但是理论研究需要周期，不会很快全方位落地。因区施策我们重点需要看到的是会解决现阶段天津房地产市场的结构化问题。滨海新区面临的问题是职住不均环城区域面临的问题是产城不融市区面临的问题是资产价值不高远郊面临的问题则是流动性不强客户信心刚过枯荣线当下市场形势很关键，比起客户类别、天津市的客户信心是现阶段最为重要的枯荣线指标。根据我们近期的市场监测，天津市从2021年开始的市场单盘转化率以5%为枯荣标准的话，2份开始，楼市信心确实逐渐转升，并且抬头趋势明显。但是，客户基数尚未完全达到正常区间，平均单盘访客量现阶段每周依然处于70~80组的区间，距离市场正循环健康状态的100~120组的区间尚且落后一个档位。我们预期，疫情着实延长了本该依然到来的天津市场小阳春，如果宏观政策导向没有负消息并且疫情在两周之内恢复稳定新增清零的话，随着二手房活跃后的下一阶段，天津市场小繁荣的开始节点在三月底或者四月初。数据来源：CRIC2020土地市场活跃在下半年不同于去年三四月各城市初次落地一批次供地的火爆情形，今年各大房企面临的都将会是2021年两集中供地后消化不良以及利润收窄、亏损等问题。相较于2021年全国市场的转冷，更为可怖的将会是房地产行业密集的亏损公告、暴雷信息以及资本市场的股债双杀。所以，“甩掉包袱、轻装上阵”才是当下所有企业断臂自保的共识。虽然近期房地产项目众多并购融资落地、商品房预售自己监督管理政策纠偏、多地购房政策松动等利好消息不断，但值得注意的仍然是当前房企违约潮的陆续爆发，大部分房企的偿债压力并未有所好转。2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，虽然比去年下降了20%，但在监管去杠杆的趋势下，压力仍然很大，尤其是3、4、6月份到期量均超过了600亿元。这将极大影响今年上半年各城市的土地市场。天津市销售业绩TOP20的品牌房企当中，9成以上都是全国千亿级别房企。好处在于天津所存的预暴雷房企并不多，但问题也将会是全国上半年趋同性的投资预期收窄。上半年天津的土地市场将会呈现品牌房企购地意愿虽有，但实力不足的问题；最终落地的一级市场将会大多由地方国企平台、非传统实力地产企业逆周期抄底为主。随着上半年的资金回笼以及偿债压力变小，天津乃至全国的土地市场转暖将会在下半年。经济腾跃才是致远之路去年6月，天津市召开了恳谈会，效果明显。2021年市管国有企业的净利润同比增长25.5%，新动能新产业加快引育的成效显著。今年3月8日下午，天津国企与众多金融机构恳谈会再次举行。副市场王旭表示：围绕发展质量持续提升、产业韧性明显增强、科技创新底座壮大、制造业发展不断发力、进入环境显著优化等方面全面客观阐述了天津正在“趋势向好、结构更优、动能转强、效益提升”的高质量发展态势。近期，通过和产业投资商交流、产业园区走访感触颇深。天津市现阶段产业环境切实在持续复苏，大型工业项目招商引资效果显著。尤其是制造业相关门类的基底着实吸引外来投资者。“落地一条生产线，物流保障齐全、产业用地空间充沛、销路广泛、上游供应链无论食品、电路、还是通用、专用设备都有保证”是我听到的对天津最实在的产城环境描述。面朝三北、坐拥北方大港的天然地理位置、充沛的产业上下游链接能力都是天津市招商引资的王牌。看回天津的地产行业，市场向好的前提是充沛需求，经济腾跃方可带来需求质量拔升。天津的质量发展已然正轨，我们不必等风来，坚信悠悠众口能砺骨、行稳致远安如山。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点★更多精彩内容，可关注由克而瑞天津机构出品的年度行业研究专刊——《2021-2022年度天津房地产行业发展白皮书》，内容涵盖2021年全国行业发展、产品创新、产城发展、物业研究、天津房地产市场总结与展望等全新看点！扫码获得白皮书阅读权益，第一时间了解2021年行业现状与未来趋势！白皮书部分内容缩略图免责说明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。克而瑞对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●天津48宗优质地块招商，集中拍地规则调整升级●天津房地行业市场发展2022●疫情反复，春节楼市速冻，天津小阳春何时来？●一元复始，万象更新，2022年度分享启幕●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业总经理专栏●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角月度数据●【榜单】1月项目榜单发布，疫情下楼市腰斩●【到访】2月新房到访榜单，暖风频吹，津南补涨●【房价】1月天津新房房价地图，环比同比均走低●【新房】环城市场逆市突围，2月楼市小幅回暖天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

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2月单项目平均周度到访量达50组（2022年1月为43组），市内六区单项目平均周度到访量达53组，环城四区59组，远郊五区39组，滨海新区49组。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测2月，到访热度较上月相比有较大的提升。自1月8号以来出现疫情，又叠加春节假期，楼市基本都是淡季期。春节假期第二周开始，楼市到访热度大幅上涨，已经恢复至去年正常水平。TOP50主要分布市区项目入榜有9个，除和平外其余五区均有项目入榜，其中红桥和河西各入榜2个项目，河东区入榜3个项目，南开和河北各有一个项目入榜。红桥入榜项目为九和府和中交春风景里；河西入榜的有中交富力天禧和中海左岸澜庭；河东入榜的项目为城投万欣城、农垦含章雅著和大华清水湾；南开和河北入榜的项目分别为旭辉铂悦公望和中国铁建花语津郡。环城项目占据榜单约5成，共24各项目，其中津南入榜10个，北辰入榜8个项目，前十名中共有3个项目来自津南。从板块分布来看，依旧是津南海教园、西青大学城、北辰南仓和瑞景板块为主。远郊项目区域仅城区红盘热度相对较高，其余表现一般。滨海项目入榜有12个，主要集中在生态城和开发区板块，保利拾光年、力高阳光海岸和天津生态城万达广场项目挺进榜单前10。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2022年2月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点★更多精彩内容，可关注由克而瑞天津机构出品的年度行业研究专刊——《2021-2022年度天津房地产行业发展白皮书》，内容涵盖2021年全国行业发展、产品创新、产城发展、物业研究、天津房地产市场总结与展望等全新看点！扫码获得白皮书阅读权益，第一时间了解2021年行业现状与未来趋势！白皮书部分内容缩略图免责说明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。克而瑞对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●天津48宗优质地块招商，集中拍地规则调整升级●天津房地行业市场发展2022●疫情反复，春节楼市速冻，天津小阳春何时来？●一元复始，万象更新，2022年度分享启幕●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业总经理专栏●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角月度数据●【榜单】1月项目榜单发布，疫情下楼市腰斩●【到访】1月新房到访榜单，疫情突袭楼市提前“放假●【房价】1月天津新房房价地图，环比同比均走低●【二手房】1月二手房成交均价上涨4.8%，和平上涨明显天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

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专业不逗比的天津地产微信号1月天津全市商品住宅备案均价稳定在15747元/㎡，环比下降6.4%，同比2021年1月下降5.0%。具体到各区域、各项目，又是什么情况呢？一起来看1月天津房价地图！【注意看图末和文末的备注】备注：数据来源：CRIC2020统计时间：2022年1月1日-2022年1月31日统计范畴：普通住宅（包括高层、小高层、洋房等，不含别墅和公寓）；数据说明：以上为特定期间内的成交备案均价，实时报价以售楼处为准，数据仅供参考，不构成投资建议。免责说明：克而瑞对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。如若使用文中数据，请标注数据来源。CRIC

点击文末“阅读原文”，下载完整版白皮书，共128页。2021年，行业高频调控去杠杆引发一系列次生风险，经过数次纠偏之后楼市定调“良性循环”。天津市凭借稳固的市场需求依然跑出了2140亿的商品住房市场规模，位列全国第13，成交建面位列北方城市第一位。不断强化的市场竞争一方面促进了市场的自身繁衍，也使得行业加速洗牌。板块价值重洗，改善需求释放，刚性需求下探。面临环境更为苛刻和复杂的2022年，天津房地产市场仍将处于蓝海。012021有收有放，2022良性循环2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。22个重点城市实行集中供地，

专业不逗比的天津地产微信号2022年1月，疫情影响全市楼市停摆，天津全市新建商品住宅成交量约40.5万㎡，环比下降68.0%，同比下降76.9%；成交金额约63.7亿元，环比下降70.1%，同比下降53.0%。价格方面，1月均价15747元/㎡，环比下降6.4%，市区及环城受疫情影响较大，成交量少，价格下跌受成交结构性影响。下面来看单盘成交情况——1月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约3.8亿元，前十门槛约0.4亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为3.4万平方米，前十门槛约0.4万平方米。天津YOHO湾，位于空港板块，着力打造的商品流通的商务、办公、创业、孵化平台。其中包括写字楼、创客空间、孵化器、商务公寓、主题精品酒店以及主题商业街等多种建筑产品，整合以研发、培训、物流、金融等业态，构建起完整的供销产业链条。1月市区销售榜路劲太阳城，为河东超级大盘，供货稳定，目前高层在售，高性价比的均价相对区域来说颇具吸引力，长期位列市区销量榜内。九和府，是由旭辉、中海和正荣三大品牌合力打造，择址红桥北，双环路与佳宁道交口西北侧。项目是由8栋洋房和10栋高层所组成，同时采用南低北高的设计理念，保障了每一户的通风、采光及视野的均好性。高层包括建筑面积89㎡~115㎡户型，洋房建筑面积121㎡户型。1月环城销售榜龙湖天曜，位于西青区梅江南板块，以小高和高层产品为主，主力户型分别是建面约100平米两居、约140平米三居、约168平米三居和约230平米四居。周边双地铁在建，自持商业mall补充区域商业配套，规划产品为高端改善。津门正荣府，位于西青张家窝板块，距高铁天津南站、地铁3号线天津南站仅约500米，依托双轨动脉之利，二期地块现已亮相，样板间同期开放，规划小高层和洋房产品，主推户型建筑面积约82-108㎡。1月远郊销售榜新城玺樾春秋，位于武清杨村板块，定位为高端改善项目，小高主推产品为137㎡和139㎡，洋房主推产品为132㎡、143㎡、172㎡和206㎡。天津富力新城，位于静海团泊东板块，临近团泊湖，自然风景优美。268万㎡全生命周期大盘，富力出资引进南开翔宇学校，后期富力业主享有优先入学权，规划别墅、高层、洋房、商业等多元业态，将建设3万㎡的社区商业、自持5.4万㎡商业综合体。1月滨海销售榜天津YOHO湾，位于空港板块，着力打造的商品流通的商务、办公、创业、孵化平台。其中包括写字楼、创客空间、孵化器、商务公寓、主题精品酒店以及主题商业街等多种建筑产品，整合以研发、培训、物流、金融等业态，构建起完整的供销产业链条。备注：统计时间：2022年1月1日-1月31日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房。免责声明：克而瑞所发布的“2022年1月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

专业不逗比的天津地产微信号疫情以来，各地纷纷倡导“就地过年”，天津津南区1月份出现疫情，1月底临近春节河北区疫情反复。在这一情况下，楼市春节假期虽连市，但案场活跃度略显低迷，绝大部分房企的“春节不打烊”活动在疫情反扑下，“雷声大雨点下”，多数草草收场。这个春节楼市的情况到底如何，下面我们便来详解一番。01疫情下春节楼市潦草收场截止今日上午，我们先采集84个热点区域的热点项目，其春节销售情况，窥探天津楼市春节营销情况。由于房企现金流的短缺，加之疫情的反复，春节楼市行情较为冷淡，虽打出了“春节不打烊”的噱头，但采取积极营销行为的寥寥无几。回顾天津本轮疫情，1月8日发现首例奥密克戎感染病例后，天津迅速开展全市范围内的核酸检测。春节前受疫情影响严重的津南区在1月27日迎来解封，而1月26日河北区出现的疫情也是让这个春节假期略显冷清。小编了解到，截止昨天，天津本土新增病例1例（河北区），基本上已经得到了控制。自1月中旬疫情出现以来，到访、认购持续处于低位，今年春节七天，天津新房项目单盘平均到访9组，平均认购1套，基本持平年前市场热度。数据来源：克而瑞天津机构市场监测其实，春节作为传统节假日，也是房企较为关注的营销窗口期，不过，不同能级城市的反响各不相同就是了。往年春节都是三四线城市返乡置业高峰期，也是房企倾注重点关注的营销期。过去几年，不少三四线城市在春节期间推出各种打折促销活动，收效良好。反观一二线城市，春节楼市则是平稳度过，总体成交热度无较大起伏。对比去年，天津楼市也是一样的表现，平淡中度过春节周，只不过在疫情的影响下这一现象更加凸显而已。今年春节七天，仅为去年的1/10,大幅缩水不假，疫情的影响主要的客观因素。数据来源：克而瑞天津机构市场监测不过，对比近一年各小长假天津新房市场访购情况，春节可以说是表现最不起眼的那个了。天津楼市随着春节前后这波疫情，平稳度不及去年也是常理之中了。02疫情作用区域市场分化从访购数据来看，四大区域来访、认购均大幅下降，其中环城跌幅为最少。市区认购转化率5.5%，平均单盘来访量7组、平均单盘认购1套。环城认购转化率7.8%，平均单盘来访量9组、平均单盘认购1套，西青和北辰到仍热度较高。远郊认购转化率8.0%，平均单盘来访量10组、平均单盘认购1套，宁河转化率14.3%，为远郊中最高。滨海认购转化率7.1%，平均单盘来访量9组、平均单盘认购1套。数据来源：克而瑞天津机构市场监测经过这番数据的对比，我们也能看出，疫情的影响，导致了区域来访、认购大幅缩水，整体来看市区是受到冲击最大的区域，访购、转化率均大幅下降。03春节“不打烊”保持热度在疫情影响下，开发商也只能是“平常心”对待，不过，春节连市还是成为各大房企的共同选择（春节楼市各项目活动汇总）。部分项目线上则是搞起了直播、春节朋友圈海报转发等，保持一定的项目市场热度；疫情作用下项目线下活动相对较少。此外，渠道点位也延续了节前的水平，并未有所下调。总的来看，春节期间，各项目的线上线下活动其目的主要还是，保持市场热度！有一点很明显，从初五开始部分项目开始在朋友圈推出优惠房源，吸引客户到访。朋友圈转发海报04小阳春何时来？2021年天津楼市的小阳春便出现了前置。不论是新房还是二手房，市场反应十分明显，年后的两个周末二手房带看数据创当年新高，约为年前的1.6倍。新房市场到访量、认购量也都明显增加，可以说无论是新房还是二手房客户购房都出现了明显的前置。数据来源：克而瑞天津机构市场监测这是去年天津的楼市行情，在没有疫情影响下，原本3月到来的小阳春市场，却前置2月下旬。目前本轮疫情虽得到了很好的控制，但并未结束，因此今年的小阳春何时会来到，还要看河北区疫情何时结束。预计，也要在2月下旬才有起色。其实，2022年开局资金充裕，很多房企也在布局春季攻势。免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●一元复始，万象更新，2022年度分享启幕●1036亿！2021天津土拍收官（附三批次区位图）●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业●官宣！天津存量！●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角年度数据●【土地】天津2021房企拿地榜重磅揭晓●【到访】2021年度新房到访榜出炉●【项目】2021年度天津商品住宅单盘销售排行榜出炉●【房企】2021年天津房企销售排行榜单揭晓，优者恒强●【产品力】2021年度天津产品力测评榜单发布！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

专业不逗比的天津地产微信号农历新年将至，许多行业陆续开启“过年模式”。今年春节假期，很多房地产从业者选择留津过年，不少楼盘和中介门店打出“春节不打烊”的口号，向购房者热情敞开大门。针对此，我们对天津春节连市的项目进行了统计，各家房企动作如何，一起来看详细信息！（表中房企排序按照首字母拼音，不分先后）免责说明：克而瑞明确表示，上述内容为独立见解供参考，克而瑞不对使用上述内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就相关内容享有全部的解释权。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。

专业不逗比的天津地产微信号1月单项目平均周度到访量达37组（2021年12月为93组，11月为101组），市内六区单项目平均周度到访量达43组，环城四区40组，远郊五区35组，滨海新区33组。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测1月，到访热度较上月（2021-12）相比有较大幅度下降。本月自1月8号以来出现疫情，仅有元旦一周未受到疫情影响，且从以往来看，1月份临近春节基本都是楼市淡季期。对比12月为年底冲刺业绩，1月多数案场收回优惠，虽然元旦也推出一定优惠政策但力度仍不如年前。中旬随着疫情的发生，各区多数项目售楼处均处于关停状态，津南、西青、东丽均出现疫情，环城本次受到影响最大。TOP50主要分布市区项目入榜有12个，除和平外其余五区均有项目入榜，其中红桥入榜4个，河西与河东各入榜3个，南开与河北各入榜1个。本月河西入榜项目为中交富力天禧、中海天空之镜和中海左岸澜庭，中交富力天禧项目进入前十五；红桥入榜项目为九和府、万达水西台、中交春风景里和荣盛碧桂园云鼎；河东入榜项目为路劲太阳城、中海城市广场钻石湾和农垦含章雅著；南开和河北入榜项目分别为保利云禧和中海十里观澜。环城项目占据榜单不足4成，最后两周因受疫情影响，环城各项目基本处于关停状态，仅有17个项目入榜。主要集中在西青区大学城板块，北辰区南仓和瑞景板块，其中榜单前二十名内有两名来自大学城。本月大学城板块共有3个项目入榜。远郊项目主要集中在静海城区板块和武清杨村与南湖板块，如果说本次疫情对环城楼市打击是100%，那么对于远郊的打击基本上是95%，所以TOP10中共出现4个远郊项目。滨海项目入榜有11个，主要集中在生态城和开发区板块，其中天津生态城万达广场和万科滨江都会项目挺进榜单前5。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2022年1月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●一元复始，万象更新，2022年度分享启幕●1036亿！2021天津土拍收官（附三批次区位图）●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业●官宣！天津存量！●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角年度数据●【土地】天津2021房企拿地榜重磅揭晓●【到访】2021年度新房到访榜出炉●【项目】2021年度天津商品住宅单盘销售排行榜出炉●【房企】2021年天津房企销售排行榜单揭晓，优者恒强●【产品力】2021年度天津产品力测评榜单发布！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

专业不逗比的天津地产微信号Part.前言随着“房住不炒”长效机制、三道红线、供地“两集中”等宏观层面政策的深入，房地产市场进入平缓状态，行业也随之逐步进入低增长时代。这时候，回归客户价值、回归产品价值，成为企业应对市场“困局”的重要课题，主动迎合市场新需求，调整产品结构，苦练内功的企业才能走的更远。经过两个月激烈角逐，2021年度天津「产品力测评」工作进入尾声，自启动以来，备受业内关注。1月25日，《2021年天津十大高端作品》、《2021年天津十大轻奢作品》、《2021年天津十大品质作品》正式发布。Part.入榜要求1.入榜项目均为天津区域内的居住项目；2.2020年11月15日后新开盘住宅项目（含新地块亮相，不含老盘加推），或预售及形象阶段（有示范区）的项目，均可参加。3.2021年度产品测评分为三档，高端、轻奢和品质。高端作品：“均价比值≥1.8”或“总价比值≥1.8”。轻奢作品：“均价比值≥1”或“总价比值≥1”。品质美宅：“均价比值＜1”且“总价比值＜1”。**2021天津商品住宅均价为17132元/㎡；套均价185万元。Part.榜单Part.结尾房地产行业规模增长已经接近天花板，在此背景下，不断匠造产品力，打造优秀的产品，再反哺企业可持续发展，是房地产行业进阶的必然之路。2022年“交付力”测评首启，现阶段的交付力就是最好的品牌力，在房企偿债压力加剧的行业背景下，保竣工、保交付对于企业现金流的健康尤其关键。调动一切资源优先保竣工、保交付，盘活资金、改善现金流势在必行。事实上，近年来越来越多房企开始重视“产品力”尤其是交付力的提升。除了交付时间、交付质量等传统的指标外，不少规模房企致力于打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，这都是企业树立积极的产品品牌、口碑和公信力的行动。免责说明：克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●一元复始，万象更新，2022年度分享启幕●1036亿！2021天津土拍收官（附三批次区位图）●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业●官宣！天津存量！●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●2000亿！天津2021年楼市总量将超去年●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角年度数据●【土地】天津2021房企拿地榜重磅揭晓●【到访】2021年度新房到访榜出炉●【项目】2021年度天津商品住宅单盘销售排行榜出炉●【房企】2021年天津房企销售排行榜单揭晓，优者恒强●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）“在看”点一下

今日，三批次土拍集中报价，11宗地块全部底价成交，合计63.0亿元。具体成交信息如下图。文末附三批次及天津全年土地市场解读。2021年，17城两集中土拍已经落下帷幕，为刺激房企购地欲望，增强企业购地信心，三批次土拍政策整体呈现放宽的趋势，但金融端政策仍严，整体成交控溢价明显，但流拍及停牌比率明显降低。22城两集中三批次变化1.

2021年11月，天津楼市月报新鲜出炉，年末市场如何，新房市场供求量行情如何？主力军有何变化？四季度新房市场会怎样？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。11月天津房地产市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢点击图片可看清晰大图文章数据来源：CRIC2020相关数据信息版权归克而瑞所有，转载文中数据及观点请注明出处，公众号“

专业不逗比的天津地产微信号时代科技变幻与住房需求的与日俱增，催生了不少多功能型住宅，户型、社区、景观、归家路径……房企产品的进化与升级正不断加速。在“三道红线”、信贷收紧等压力之下，剥去华丽的外壳，产品力依旧是目前房企最强有力竞争的根本。另一方面，随着生活水平的提高，客户居住品质需求也在不断提升。房子不仅承载了居住功能，健康、品质、美学、智能化、圈层等人居属性已成为置业者重点考虑范畴。为了反映房企产品力变化趋势及行业未来发展方向，12月10日，历经近一个多月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2021年克而瑞产品测评天津入围项目正式揭晓！综合“单元平面及立体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与景观”、“社区空间与景观”、“项目获奖情况”等六大维度的评价体系，甄选出“2021年产品测评”天津入围的项目。

专业不逗比的天津地产微信号11月份，全国房地产市场跌势依旧，克而瑞主要监控的29个大中城市当中，商品房成交量规模环比降低4%，同比跌幅扩至32%。6成以上城市成交疲软。其中，天津成交跌幅不大，表现相对稳定，11月商品住房成交规模100.5万㎡，环比上涨2.71%。同时，年累计成交规模达到了1979亿元，即将突破2000亿大关。数据来源：CRIC2020从近两年主要一二线城市数据来看，年商品住房成交规模在2000亿以上的城市达到14个，北方城市仅有北京、青岛、天津。2020年天津成交总规模2110.4亿，按现有12月份市场情况推断，2021年天津楼市成交总额超越去年同期已成必然。伴随着全国三季度经济指标的出炉，整体经济下行压力扩大，其中房地产是主要拖累。纵观国内主要一二线城市的11月商品房成交数据，同比去年11月呈现了成交量的全面下滑，26个城市当中，同比成交量小于-20%的城市达到了20个。同比降幅最大的几个城市如南昌、大连、重庆、长沙、西宁、宁波等成交量降幅达到50%以上。其中天津楼市跑赢了市场均值，同比-17%，环比呈现上升趋势。2021年下半年开始，随着众多一线房企负面消息缠身，三线四档影响提速。众多城市尤其是南方许多表现优异的城市呈现了“断崖”式下跌。房企降价回款去负债拼速度、无底线可以说重伤了大量的城市和区域。误伤刚性购房者，补充政策不得不发。9月末央行提出“两个维护”以来，整体房地产政策层面逐渐有暖风袭来。个人贷款确实有了改善的趋势，上海、成都、南京等多个城市放贷周期大幅度缩短。11月开始北京建行、招行总计增加50亿个贷额度，武汉扩大购房资格范围、珠海加快放宽速度。湛江、南宁、佛山、苏州、广州等城市均开始降息。12月7日，涉及1.2万亿资金的降准也如期而至。政治局会议定调房地产业需要良性循环。可以说，本轮的小周期负调控基本已经宣告结束。需要注意的是，虽然政策逐渐转暖，但是已经产生的负面影响和情绪将会导致众多城市的市场结构持续出现重大变化，甚至是继续探底。其主要源自于已经明确了的国进民退的房企格局，银行资金流向偏好将会使得企业分化继续扩大。甚至不排除从大鱼吃小鱼转向大鱼吃大鱼。毕竟低成本收购所拿来的土地其性价比将会远高于公开市场。所以这也正解释着为什么从四季度以来没有底线的打折倾销。价格战是完全竞争型市场的必要特征。从天津市整体的数据来看，2021年全年商品住宅成交均价为17121元/㎡，看似上涨，但是都知道今年整体供需爆发的改善市场引起了结构性变化。高档住宅（单价3万元/㎡以上）成交百分比相较于2020年扩大2个百分点，中低档下降3个百分点。如果拿出天津近两年月度房价中位数来比较，可以明显发现天津市房价中位数在13000~14000元/㎡之间徘徊，核心需求依然集中于中低档住宅。同时，从2021年下半年起，房价中位数从14500元/㎡档连续4个月下探到13000元/㎡档位。打折倾销所造成的影响不言而喻。近两年的宏观数据对于天津的影响巨大，GDP和人口数据衰减是核心。尤其是七普后人口衰减所导致的众多“新城、新板块”价格支撑力度跳水，再加上众多资金困难型房企的打折倾销，致使天津出现了罕见的“板块价格大洗牌”。根据近期采集到的54个打折促销项目数据可以观察到，整体降价的仅有8个项目，其余46个楼盘均为部分降价，所以并不是实质性的价值大跳水。同时，打折后对于销量的提升确实明显，7成项目出现了显著的成交量上扬。这也就解释了为什么天津市11月份商品房成交量止跌回增。所以，客观看待“价格战”，本身就是争夺“新市场”的必要以及有效手段。尤其是在人口量级分散并且增长乏力的天津。回顾2021全年，行当大洗牌的动荡背景之下，天津房地产市场是鲜有的平稳过渡型城市，无亮点，也未垮台。应了经济硬着陆，地产软着陆的城市必要需求和特征。展望2022年，天津楼市会有阳春，但潜在问题将会来自于“企业项目并购”、“广义存量释放”、“产品能力羸弱”、“物业价值不高”。

2021年11月，天津全市新建商品住宅成交量约100.5万㎡，环比上升2.7%，同比下降17.3%；成交金额约166.4亿元，环比上升2.0%，同比下降18.0%。价格方面，11月均价16557元/㎡，环比下降0.7%。下面来看单盘成交情况——11月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约3.2亿元，前十门槛约2.1亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为1.8万平方米，前十门槛约1.0万平方米。中海城市广场钻石湾，位于河东区海河东路板块，占据海河一线河景，紧俏的市区土地与海河自然资源相融合，项目具有地段优势，以超高性价比吸引全市客户，入市以来，销售成绩一直表现不俗。万科滨江都会，位于滨海新区中心商务区响螺湾板块，规划建筑面积约80㎡的2室、88㎡的3室、97㎡的3室、103㎡的3室和洋房118㎡的3室，户型做到了户户有飘窗、阳台赠送一半面积，主打高性价比。项目主要目标客群以刚需和刚改为主。万科在售楼处示范区建造网红打卡地海马乐园和3D裸眼大屏。11月市区销售榜中海城市广场钻石湾，位于河东区海河东路板块，占据海河一线河景，紧俏的市区土地与海河自然资源相融合，项目具有地段优势，以超高性价比吸引全市客户，入市以来，销售成绩一直表现不俗。11月环城销售榜融创梅江壹号院，位于西青区梅江南板块，是融创壹号院产品系的代表作。该项目共四个地块，建筑形式分为高层、小高层两种形式。私密性强、舒适度高，双入户大堂设计提升归家的仪式感。园林设计以“禅意，慢生活，艺术，文化”为灵感，简练、纯粹。即将加推三期地块，主推建筑面积约210㎡-350㎡的小高产品。辰悦，位于北辰南仓板块，高峰路与龙门东道交口，总建筑面积5.29万㎡，规划为公寓及纯一层商街，43/63㎡公寓产品及37-75㎡纯一层临街旺铺，5层到顶。11月远郊销售榜金辉城中央云著，位于宝坻城南板块，紧邻宝坻区政府、潮白河与宝坻体育馆。项目地块呈现正方形地块，项目整体占地约4万平米，总建筑面积约9.8万平米，容积率仅约1.8，项目共有10栋住宅楼组成，均由16层或18层的高层产品组成，建筑面积有79㎡、85㎡两居，95㎡、108㎡的三居。世茂国风雅颂，位于武清黄庄板块，以超高的性价比赢得客户的青睐，项目规划高层、洋房和叠拼产品，目前主销的洋房及别墅产品，建筑面积约132-150㎡的宽境洋房产品，和133\136㎡叠拼产品，约7.2米南向面宽、独立入户、约93％得房率。11月滨海销售榜万科滨江都会，位于滨海新区中心商务区响螺湾板块，规划建筑面积约80㎡的2室、88㎡的3室、97㎡的3室、103㎡的3室和洋房118㎡的3室，户型做到了户户有飘窗、阳台赠送一半面积，主打高性价比。项目主要目标客群以刚需和刚改为主。万科在售楼处示范区建造网红打卡地海马乐园和3D裸眼大屏。备注：统计时间：2021年11月1日-11月30日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房。免责声明：克而瑞所发布的“2021年11月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

专业不逗比的天津地产微信号11月单项目平均周度到访量达98组（10月为127组），市内六区单项目平均周度到访量达114组，环城四区115组，远郊五区69组，滨海新区92组。11月首周周末，天津迎来初雪，拉低11月市场热度，而后三周平均单周平均在105组上下浮动，市场热度基本与10月持平。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测全市项目到访热力分布从11月全市项目到访热力图分布来看，北辰环内板块、西青大学城、津南海教园及辛庄、滨海生态城、开发区、新梅江、静海城区等板块表现突出，为到访热度集中区域。TOP50主要分布市区项目入榜9个，河西、河东、红桥、河北等四个区均有项目入榜。本月河东和红桥分别有三个项目上榜，为中海城市广场钻石湾、中交春映海河、农垦含章雅著；红桥入榜项目为中交春风景里、九和府、荣盛碧桂园云鼎；河西两个项目入榜分别是中海左岸澜庭和中海天空之镜，河北仅中海十里观澜上榜。环城项目占据榜单约5成，共有24个项目上榜。集中在西青区大学城和梅江南、津南区海河教育园和辛庄、北辰南仓和北仓等板块。远郊项目锁定在静海城区和武清城区板块，上榜项目多为持续热销或大盘项目。滨海有9个项目入榜，集中在生态城、开发区。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2021年11月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业●全数据直击天津国庆7天楼市！●官宣！天津存量！●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线月度市场●【新房】“银十”楼市黯然收官

专业不逗比的天津地产微信号2021年10月，天津楼市二手房月报新鲜出炉，二手房市场供求量行情如何？主力片区有何变化？各区域主力面积段是否调整？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。10月天津二手房市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢文章仅为个人观点，不代表所在企业观点免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●产业链完整度36%！大数据透视天津生物医药产业●全数据直击天津国庆7天楼市！●官宣！天津存量！●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●尚无顶层设计，城市更新在天津仍需探索●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线月度市场●【新房】市场热度持平，补货疲乏成交缩水●【二手房】四季度市场压力较大●【榜单】10月榜单，凉意袭人●【到访】10月新房到访榜单新鲜出炉，热度拉高●【房价】环比下降●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

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专业不逗比的天津地产微信号10月天津全市商品住宅备案均价稳定在16674元/㎡，环比9月下降4.1%，同比2020年10月上涨1.4%。具体到各区域、各项目，又是什么情况呢？一起来看10月天津房价地图！【注意看图末和文末的备注】备注：数据来源：CRIC2020统计时间：2021年10月1日-2021年10月31日统计范畴：普通住宅（包括高层、小高层、洋房等，不含别墅和公寓）；数据说明：以上为特定期间内的成交备案均价，实时报价以售楼处为准，数据仅供参考，不构成投资建议。免责说明：克而瑞对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。如若使用文中数据，请标注数据来源。CRIC

2021年10月，天津楼市月报新鲜出炉，传统金九银十未凸显，新房市场供求量行情如何？主力军有何变化？四季度新房市场会怎样？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。10月天津房地产市场月报大数据盘点文末彩蛋汇总市场优惠情况一起来看！记得收藏、转发噢点击图片可看清晰大图联系方式：17720148163文章数据来源：CRIC2020相关数据信息版权归克而瑞所有，转载文中数据及观点请注明出处，公众号“

时代科技变幻与住房需求的与日俱增，催生了不少多功能型住宅，户型、社区、景观、归家路径……房企产品的进化与升级正不断加速。在“三道红线”、信贷收紧等压力之下，剥去华丽的外壳，产品力依旧是目前房企最强有力竞争的根本。为快速剖解行业产品趋势，推动房企产品力持续升级，经过缜密筹备，2021年天津房企产品力十大作品测评工作已于近日启动。通过测评最终评选发布三大榜单：《2021年度天津十大高端人居作品》《2021年度天津十大轻奢人居作品》《2021年度天津十大品质人居作品》日前，2021年度天津“十大作品测评”已全面启动，测评维度围绕“规划及单体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与节点”、“社区空间与景观”等多方面展开。即日起，2021年度天津十大作品测评正式开启报名。年度测评工作将持续到12月中旬，测评成果将通过项目考察、数据挖掘、易居克而瑞集团案例库评审等综合评选得出。同时，克而瑞天津机构微信平台——克而瑞房产信息还将呈现各类优秀项目的相关测评报告、研究专题等研究成果。项目参评要求天津区域内，2020年11月15日后新开盘住宅项目（含新地块亮相，不含老盘加推），或预售及形象阶段（有示范区）的项目，均可参加。项目参评条件2021年度产品测评分为三档，高端、轻奢和品质。高端作品参评条件：“均价比值≥1.8”或“总价比值≥1.8”。轻奢作品参评条件：“均价比值≥1”或“总价比值≥1”。品质美宅参评条件：“均价比值＜1”且“总价比值＜1”。**2021天津商品住宅均价为17175元/㎡；套均价183万元。项目参评个数每家企业不设上限。测评成果发布《2021年度天津十大高端人居作品》《2021年度天津十大轻奢人居作品》《2021年度天津十大品质人居作品》测评活动流程即日起

专业不逗比的天津地产微信号2021年10月，天津全市新建商品住宅成交量约97.9万㎡，环比上升1.0%，同比下降18.7%；成交金额约163.2亿元，环比下降3.1%，同比下降17.6%。价格方面，10月均价16674元/㎡，环比下降4.1%。下面来看单盘成交情况——10月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约2.9亿元，前十门槛约2.0亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为1.8万平方米，前十门槛约1.0万平方米。融创梅江壹号院，位于西青区梅江南板块，是融创壹号院产品系的代表作。该项目共四个地块，建筑形式分为高层、小高层两种形式。私密性强、舒适度高，双入户大堂设计提升归家的仪式感。园林设计以“禅意，慢生活，艺术，文化”为灵感，简练、纯粹。即将加推三期地块，主推建筑面积约210㎡-350㎡的小高产品。北宸正荣府，位于北辰北仓板块，距离地铁5号线职业大学站直线距离200米左右，项目总建筑面积约9.74万㎡，规划18栋住宅，包括7栋6-7层洋房、6栋9-11层小高层和3栋18层高层，容积率约2.0。在售高层主推建筑面积约82㎡与99㎡，洋房主推建筑面积为108㎡与125㎡的户型。10月市区销售榜中海城市广场钻石湾，位于河东区海河东路板块，占据海河一线河景，紧俏的市区土地与海河自然资源相融合，项目具有地段优势，以超高性价比吸引全市客户，入市以来，销售成绩一直表现不俗。10月环城销售榜融创梅江壹号院，位于西青区梅江南板块，是融创壹号院产品系的代表作。该项目共四个地块，建筑形式分为高层、小高层两种形式。私密性强、舒适度高，双入户大堂设计提升归家的仪式感。园林设计以“禅意，慢生活，艺术，文化”为灵感，简练、纯粹。即将加推三期地块，主推建筑面积约210㎡-350㎡的小高产品。北宸正荣府，位于北辰北仓板块，距离地铁5号线职业大学站直线距离200米左右，项目总建筑面积约9.74万㎡，规划18栋住宅，包括7栋6-7层洋房、6栋9-11层小高层和3栋18层高层，容积率约2.0。在售高层主推建筑面积约82㎡与99㎡，洋房主推建筑面积为108㎡与125㎡的户型。10月远郊销售榜金辉城中央云著，位于宝坻城南板块，紧邻宝坻区政府、潮白河与宝坻体育馆。项目地块呈现正方形地块，项目整体占地约4万平米，总建筑面积约9.8万平米，容积率仅约1.8，项目共有10栋住宅楼组成，均由16层或18层的高层产品组成，建筑面积有79㎡、85㎡两居，95㎡、108㎡的三居。天津富力新城，位于静海团泊东板块，临近团泊湖，自然风景优美。268万㎡全生命周期大盘，富力出资引进南开翔宇学校，后期富力业主享有优先入学权，规划别墅、高层、洋房、商业等多元业态，将建设3万㎡的社区商业、自持5.4万㎡商业综合体。10月滨海销售榜万科滨海大都会，位于滨海新区中心商务区板块，处于四大成熟板块的围合中心，周边拥有滨海文化中心、滨海万达广场等大型综合配套，及紫云公园、紫云中学等环境、教育资源。项目邻近高铁滨海站，此外，规划轨道交通B2、Z4等多条地铁途径项目周边。滨湾万科城，位于滨海新区胡家园板块，滨湾万科城拥有约52万方超大体量城市大盘，也将成为天津又一座万科城，项目主推建筑面积约75-102㎡的户型。备注：统计时间：2021年10月1日-10月31日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房。免责声明：克而瑞所发布的“2021年10月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

专业不逗比的天津地产微信号近期走访多家企业，基于传统地产业务增速放缓，金融收紧，市场悲观情绪蔓延，以及尚未见底的市场。对于传统地产类业务和发展模式均无过多思路，也没有思绪过多提及。但话锋转至“城市更新”，大多企业（国央企为主）表现出强烈意向以及深度布局的想法，同时多数也在摸排相应资源和探索盈利模式。其核心转变原因莫过于以下几点：可以拿到相对优质的地可以拿到更便宜的钱拥有更好的政策谈判筹码符合国家政策实施导向城市更新现如今如火如荼，来自于几个大的信号：七次人口普查全国城镇化率达到了63.89%，天津达到了84.70%（全国超千万人口城市前五）；双碳和绿色发展的大目标之下，城市建设绿色发展需要走在前列；大基建战略之后所导致的众多城市产业、人口空心化。2019年12月，中央经济工作会议重点强调了“城市更新”这一概念，在近两年“城市更新”单日搜索指数呈现逐步上升，直至2021年两会期间提出实施城市更新行动，城市更新这一概念的搜索指数已经达到历史峰值。截止到现如今，各省市及地方发布的关于“十四五”或者2035远景规划的的文件当中，有75%以上的文件提到了推动城市更新发展。“城市更新是一个永远在路上的工作，现在是螺旋式上升”，近期住房和城乡建设部副部长黄艳在2020/2021中国城市规划年会上表示：进入新时期，城市发展建设的动力，动力、机制均发生了变化。她也强调城市更新广义上不是一场建设行动，而是城市治理行动。既是城市治理行动，那么必然需要符合城市的生命周期理论，也需要因城市而异。壹

专业不逗比的天津地产微信号10月单项目平均周度到访量达127组（8月为94组），市内六区单项目平均周度到访量达140组，环城四区150组，远郊五区100组，滨海新区120组。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测10月，由于国庆七天假期拉高了市场整体热度，七天单盘平均到访177组，结合9月市场数据来看，国庆七天到访数据约是9月单周的2倍。最后一周单盘到访量达到118，由于部分特惠房和全新盘开盘，到访热度恢复到年中6月份的状态。全市项目到访热力分布从10月全市项目到访热力图分布来看，西青大学城、津南海教园及辛庄、滨海生态城、海洋高新区、静海城区等板块表现突出，为到访热度集中区域。TOP50主要分布市区项目入榜9个，河西、河东、南开、红桥、河北等五个区均有项目入榜。本月河东和南开分别有三个项目上榜，为中海城市广场钻石湾、路劲太阳城、农垦含章雅著；南开入榜项目为保利云禧、南开宸院、旭辉铂悦公望；河北、河西、红桥各一个项目入榜，分别为中海十里观澜、中海左岸澜庭、公元大观。环城项目占据榜单约5成，共有23个项目上榜。集中在西青区大学城、津南区海河教育园和辛庄等板块。远郊项目锁定在武清河东综合、静海静海镇板块，上榜项目多为持续热销或大盘项目。滨海有11个项目入榜，集中在生态城、开发区、塘沽。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2021年10月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●全数据直击天津国庆7天楼市！●官宣！天津存量！●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●经济硬着陆，地产软着陆●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线●巨轮万象月度市场●【新房】市场热度持平，补货疲乏成交缩水●【二手房】二手房市场继续持平●【榜单】9月榜单，平淡收场●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】环比微降●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号2021年9月，天津楼市二手房月报新鲜出炉，二手房市场供求量行情如何？主力片区有何变化？各区域主力面积段是否调整？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。9月天津二手房市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢文章仅为个人观点，不代表所在企业观点免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●全数据直击天津国庆7天楼市！●官宣！天津存量！●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●不再大拆大建的城市更新，是如何做的总经理专栏●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线●巨轮万象月度市场●【新房】市场热度持平，补货疲乏成交缩水●【二手房】二手房市场继续持平●【榜单】9月榜单，平淡收场●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】环比微降●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

0.08%，主要受三线城市价格下降影响。一、二线城市保持环比上涨，但涨幅明显回落，其中一线城市平均涨幅为

专业不逗比的天津地产微信号9月天津全市商品住宅备案均价稳定在17385元/㎡，环比8月微降0.2%，同比2020年8月上涨6.1%。具体到各区域、各项目，又是什么情况呢？一起来看9月天津房价地图！【注意看图末和文末的备注】备注：数据来源：CRIC2020统计时间：2021年9月1日-2021年9月30日统计范畴：普通住宅（包括高层、小高层、洋房等，不含别墅和公寓）；数据说明：以上为特定期间内的成交备案均价，实时报价以售楼处为准，数据仅供参考，不构成投资建议。免责说明：克而瑞对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。如若使用文中数据，请标注数据来源。CRIC

专业不逗比的天津地产微信号曾经，金九银十是常规操作。不用开发商大张旗鼓的筹备，很多购房者就会自觉地选择在这两个月购房。而，从昨天分享的成交数据来看，“金九”爽约了。“十一”7天黄金周呢？天气影响平淡收场？都淡了？四季度已经开场，后续？017天整体市场：一场秋雨国庆假期后上班第二天，克而瑞天津机构的同事收集了全市265个主力在售项目国庆7天到访和认购情况。国庆七天单盘平均到访177组，平均认购13套，相比较去年中秋+国庆8天假期略有逊色，缩水近3成，甚至没有超过今年“五一”五天的水平。数据来源：克而瑞天津机构市场监测数据表象的原因，也是不可避免的，也不得不承认的是，下雨。请上、下图结合一起食用，7天假期，天津的雨认真的下了3天。楼市随着这场秋雨一起骤降，不单是天津的楼市，还有其他城市。对比全国60个重点城市十一假期成交情况，一线城市购房需求坚挺，二线楼市稳重有跌，同比降幅42%，较2019年相比下降约5成。分析师还是前几天那句话，全国都一样，并不单单是天津市场。从近几周的到访、认购的数据来看，国庆七天到访数据约是近期的2倍，认购数据约是近期单周的2.5倍，转化率上升，看来很多购房客户都是在等待这一个假期。数据来源：克而瑞天津机构市场监测数据这个假期没有让客户白等，首开/加推、特惠/活动等全都来了。先说首开/加推情况，共有7个项目在国庆期间有首开或加推动作，但捷报声音并不大，可能淹没在优惠、特惠海报中了。根据数据统计，国庆首开加推去化率仅为18%，单项目最高认购转化率为58%，最低仅为6%。认购转化率表现并不如9月首开和加推的项目（9月单周首开加推认购转化率分别为29%、27%、41%中秋前、22%），基本可以说热度被特惠和活动分流了。数据来源：克而瑞天津机构市场监测数据再说国庆七天的新房特惠，朋友圈刷屏，总的来说的感受就是，各个项目给出的特惠房增多了，很多项目单价走低了，渠道点位上升了，还有一些就是减车位费、首付一成、送物业费、送门票等等。从各项目给出的特惠房来看，无论是项目数量上还是项目推出的特惠房套数上，都有一定的增加，这一点也是往年假期一个常规操作。在项目优惠上，多个项目给出的优惠单价已经是分析师知道的历史低值了。从渠道点位上来看，市区项目渠道点位普遍在2-3个点，环城热销项目点位约5%，常规的也在3%以上（叠加其他现金奖励）。综合项目优惠和渠道点位提升，目前来看更多的是选择提升渠道点位的，把钱砸到销售端，通过渠道带客保证它的去化，降价毕竟是双刃剑，可能伤到自己。降价的项目一部分给出了全新的低价，大部分给出了历史价格，但还要保证自己的品牌形象。027天区域市场：鱿鱼游戏从四大区域来看，环城四区到访增量明显，滨海新区认购增量凸出。市区：总到访量和总认购量河西最高，但河西在售项目较多，平均单盘河北区到访量最高，河东区平均单盘认购最高。环城：总到访量和总认购量津南最高，同样单盘认购和转化也居首。意外的是，西青区国庆期间转化率在四个区域中最低，或许看房客户为同一批人。远郊：总到访量和总认购量武清最高，静海平均单盘到访和认购最高，同样意外的是，武清转化率为五个区域中最低。滨海：生态城的总到访量和总认购量最高，论单盘实力还是滨海高新区，主要是华苑高新区那边，主力在售项目转化率超过西青区。从板块市场来看，依旧以传统热点片区为主。冷的冷、热的热，市场分化持续。并且，“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转。数据来源：克而瑞天津机构市场监测数据国庆期间出现了一个明显特征，热点板块/入榜的板块，板块内部营销活动内卷化严重，特惠房、降价、升渠道点位等方式多样化、集合各类方式抢占客户，比如海教园和大学城。而原本相对平淡的板块或者说是没有入榜的板块，渠道点位整体偏低，类顺销为主，传统的节假日活动。《鱿鱼游戏》高额的赌注，简单的游戏，纯粹的公平，但目标只有一个活下去。03“好难猜”的四季度目前来看，四季度市场是一个博弈的市场。9月成交数据出炉，看看各家房企前三季度成交数据，对比2020年全年成交情况，四季度对于每个房企来说任务艰巨，压力重大。具体的数据不分享了，只说一下，商品房销售TOP10房企，2020年总销额931亿元，2021年Q1-Q3总销额637亿元。这也是为什么，国庆假期，多个项目打开了降价的开关的原因之一。国庆给了优惠的项目，市场的成交量还是表现的比较好，预计10月不会进一步下降。但还值得关注的是，部分二三线城市楼市调控已然出现了由“限涨”到“限跌”的苗头，像西安、苏州，都出现政府明显叫停促销力度的措施。而且，曾在8月份蓟州某盘降价被警告后收回优惠点位，预计四季度的促销的力度会控制在一个相对的幅度，不能去挑衅市场。房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间或变小，部分负债规模偏高的房企也可能举步维艰。一个希冀。9月27日傍晚，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿。给房地产市场打了一剂强心针，本次的亮点是两个维护：第一，维护房地产市场的健康发展；第二，是维护住房消费者的合法权益。第二条真的是罕见，意义很明确，市场要维稳，也不能过冷。今年的政策针对性很强，三条红线、二条红线信贷政策勒紧钱袋子，全国下半年市场掉头明显，市场后续也要看两维护后续具体实施情况。如使用文中数据，请标明来源和出处。免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●官宣！天津存量！●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●330个亿天津二批次收官！静海涨停！【完整版】●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●高周转提速，洞察户型演化与趋势总经理专栏●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线●巨轮万象月度市场●【新房】市场热度持平，补货疲乏成交缩水●【二手房】二手房市场继续持平●【榜单】9月榜单，平淡收场●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】房价同比环比都涨了●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号2021年9月，天津全市新建商品住宅成交量约94.5万㎡，环比下降5.9%，同比下降22.0%；成交金额约164.3亿元，环比下降6.1%，同比下降17.3%。价格方面，9月均价17383元/㎡，环比下降0.2%。下面来看单盘成交情况——9月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约3.8亿元，前十门槛约2.1亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为3.2万平方米，前十门槛约1.0万平方米。世茂国风雅颂，位于武清黄庄板块，以超高的性价比赢得客户的青睐，项目规划高层、洋房和叠拼产品，目前主销的洋房及别墅产品，建筑面积约132-150㎡的宽境洋房产品，和133\136㎡叠拼产品，约7.2米南向面宽、独立入户、约93％得房率。9月市区销售榜南开·宸院，位处南开区奥体板块，与奥城一路之隔，临近南翠屏公园、奥体中心、水上公园，距地铁5号线凌宾路站直线距离约600m，项目包括住宅约18.8万㎡、商业约6.4万㎡，高层规划约86㎡两居、约103、120、130㎡三居；小高层为约130㎡三居；洋房为约150㎡三居。9月环城销售榜格调初晴，位于西青区梅江南板块，格调素以园林见长，项目占地11.2万㎡，景观面积近9万㎡，凭借多年积累的口碑，每每开盘去化接近100%，项目规划洋房及叠拼产品，主推建筑面积约190-260㎡梅江叠拼产品。未来城，位于北辰宜兴埠板块，地处北辰、河北区交界位置，由远洋与五矿地产两家央企联合开发的城市级百万方综合大盘。现状拥有2条已运营地铁线路3、5号线，贯穿全盘，设立双地铁多站点，另规划大体量商业体位于3号线宜兴埠站上盖。凭借“百万方大盘优势+高性价比+优质配套”，远洋未来城取得了很有优异的成绩。9月远郊销售榜世茂国风雅颂，位于武清黄庄板块，以超高的性价比赢得客户的青睐，项目规划高层、洋房和叠拼产品，目前主销的洋房及别墅产品，建筑面积约132-150㎡的宽境洋房产品，和133\136㎡叠拼产品，约7.2米南向面宽、独立入户、约93％得房率。9月滨海销售榜天保天成华境，位于滨海新区开发区板块，项目共计16栋住宅，为7栋28-30层高层、2栋12层小高和7栋7层洋房组成。项目各个细节均阐述新中式建筑的特点，蕴含独特的东方气蕴与典雅沉稳的空间格调。周边配套资源齐全，名校、核心商业街、泰达医院、均能步行到达。万科生态之光，位于滨海新区生态城北部片区，示范区T-site生活体验中心，品牌进驻真实运营，生态宜居的智慧场景，主题公园与社区交相呼应，实用未来系精装。规划洋房+小高层社区，由37栋4-11层到顶的洋房+小高组成，首开面积81㎡、93㎡、118㎡三种户型。备注：统计时间：2021年9月1日-9月30日数据来源：CRIC2020系统统计范畴：商品住宅统计包括普通住宅、别墅、酒店公寓，不包含限价房和经适房。免责声明：克而瑞所发布的“2021年9月项目销售排行榜榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的天津房企销售排行榜。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。CRIC

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专业不逗比的天津地产微信号2021年8月，天津楼市二手房月报新鲜出炉，二手房市场供求量行情如何？主力片区有何变化？各区域主力面积段是否调整？详细数据，欢迎点击下方图片进行查阅。8月天津二手房市场月报大数据盘点一起来看！记得收藏、转发噢文章仅为个人观点，不代表所在企业观点免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。往期精选●二套公积金利率上浮至1.1倍，有何影响？●330个亿天津二批次收官！静海涨停！【完整版】●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●高周转提速，洞察户型演化与趋势总经理专栏●市场将迎“大考”●企业当下的躺平视角●地市红线●巨轮万象月度市场●【新房】市场热度持平7月，补货疲乏成交缩水●【二手房】二手房以价换量，逆市上扬火烧暑期●【榜单】8月榜单，连续3个月新房供小于求●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】房价同比环比都涨了●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号天津是一个完全竞争型市场，从数据体现来看，天津的TOP20房企里有19家都是全国“千亿俱乐部”成员。造就了天津充分的市场竞争氛围。也成就了量级极为稳固的供需关系。同时，基于信息完全性和资源的流动性，在成本构成近乎透明的状况下，房企可以自由选择进退市场，客户也可以自由选择购买。这就是为什么天津拥有着将近20个在售项目超过10个的地产板块。当下全国房地产市场拥有极为不稳定的政策环境，高负债房企高资金占压之下所会采取的不确定性营销动作也是天津当下面临的市场风险因素，甚至将会是个别区域或板块的致命考验。在即将到来的十一长假，为冲击销量而产生的各种降价行为也将会影响市场的短频波动。01天津市场的“三四律”在一个稳定的竞争市场环境当中，竞争参与者一般分为三类，领先者、参与者、生存者。领先者的市场占有率一般在15%以上，会对板块的市场变化产生重大影响比如价格波动，营销动作等。参与者一般市占率在5~15%之间；生存者则是该板块内市场细分的填补型项目，市占率很低，通常小于5%。在有影响力的领先者当中，项目数量绝对不会超过三个，在这三个项目当中，最有实力的项目市场份额绝对不会超过最小者的四倍。这就是成熟竞争市场的“三四规则矩阵”。如果我们筛选一下天津主流板块（在售项目不低于9个）并通过三四矩阵去对标分析的话，则很明显可以看出“三四矩阵”的铁律。基本没有哪个成熟市场板块拥有3个以上市占率超过15%的项目，也没有哪个板块的第一名份额会超过第三名的4倍。从战略层面来看，超过30%市场份额的领先者没有必要去通过降价等手段实现规模的再扩充，因为市场份额越大，每次的价格波动都会导致项目利润的飞快流失，同时增长空间也会缩小，不仅不会获得更高收益，还会在监管方面惹祸上身。比较典型的板块存在于团泊东、武清商务区、咸水沽、黄庄等。这也就解释了今年上半年，部分高流速、高市场份额项目采取的策略是逆势涨价，一方面降低规模风险，一方面获得更高利润。另外一个方面来讲，在一些领先者份额都没有超过20%的板块则将会面临着激烈的价格竞争风险。因为在市场需求量有明显增长的十月或者说十一期间，谁能更快速提升自己的市场领先地位，谁就将会获得板块市场内的主导权，同时也会加快板块生存者的失败或者被动降价，许多板块曾经的价格战就是由此而来。比较典型的就是张家窝、海教园、宝坻城南等板块。02从市场博弈看降价求生价格优惠、特价房、送精装、送车位、提高渠道点位这些营销动作接踵而至，其实都是抢占市场需求和份额、降价求生的典型方法。不是房企自愿放弃利润，而是不愿意被市场和竞争对手去支配。如果我们假设一些竞争激烈并且领先者地位并不明确的板块市场，其降价和维持价格是两个仅有选项的话。在市场需求快速扩充的阶段。背对背的价格博弈往往是市场领先者之间的策略支付矩阵。假设一个项目的常规利润状况为6，降价最终导致的结果会是利润归零，则将会产生如下影响。两个项目都选择维持价格，那么市场不会产生价格波动，两个项目都可以维持现有6的利润状况各自维系当下的市场占有率，这个时候开发商的整体利润状况是最佳的；如果其中一个项目为了获得更好的流速，用价格换取流量的话，其整体利润状况很有可能由于销售周期缩短，财务成本降低而达到8甚至以上，但若竞争对手选择维持价格，其很有可能会损失大量的客户导致利润为负，反之亦然；如果竞争对手也选择跟进降价的话，那么项目A和B的市场规模不会得到有效扩充，反而因为双方的降价攀比导致双方的利润归零。以两个领先者为视角的项目博弈模拟看到这里，如果从开发商角度来讲，其实大多数人都会觉得，两个项目都选择维持价格不就可以了？但是事实并不是这个样子，其核心问题在于市场上的每个竞争者都更意愿采取“支配性策略”。对于项目A来讲，尽管他不知道B项目会不会降价，但是他知道无论B项目选择什么，他选择“降价”都是相对最优的。显然，根据对称性，B也会选择“降价”，结果两个项目都会利润归零。当然，这是理想状况的假设，实际上更多的市场博弈都是先后跟进，但是结果趋同。按理来讲，在这种市场博弈之后，得到实惠的理应是购房者，因为支付了更低的购房成本。但事实真的如此吗？03价格战后受益的不一定是购房者做地产咨询顾问近十年的时间，曾经帮不下50个项目做过整体楼盘定位和物业发展建议。其核心逻辑就是帮房企用最低的成本去实现更高的价值产出。于购房者而言在购买楼盘的时候，看到的更多的是地段、位置、开发商、品牌以及项目的展示效果给与自己的信心，但我们都知道一个道理我们买的是期房。现在没有任何一个房企敢100%承诺在销售阶段给客户呈现的房子。就一定是他未来交付的标准，况且每一个客户的关注点根本无法从整个房地产开发的全流程去看这个项目的品质以及成本分摊。所有企业都是逐利的，如果一个项目在销售价格方面，因为价格战上做到了让步，那么他很有可能通过后续的规划调改做出相应的举措去平衡自身收益。当然，现在这种的企业也越来越少，因为自食其果的占到了大多数。在这个阶段，项目的建安、园林、配套等等，都是可以在建设过程当中去进行重新筹划的。曾经帮助不少房企进行过客户关注点区分，我们可以看见。每一类购房者所关注的点是不尽相同的，对于刚需客户而言，其更关注的是楼盘的基础配置，对于改善和再改善的客户而言，更关注的是门面、以及装修、室内外等。但其实很多时候我们都忽略了一个项目的地下空间，外檐实际材质以及实际的园林景观投入和设备投入等等。典型购房者对楼盘物业质量的关注点总结要知道，一个真正的投入型优质楼盘，单园林成本最贵可以做到1000元/㎡甚至以上。这其实是不少高周转类企业和项目想都不敢想的。所以购房者也千万不要被表面的实惠价格误导，以为自己买到了实惠。购房甚至可以多问一问如下问题。Ø

专业不逗比的天津地产微信号8月天津全市商品住宅备案均价稳定在17412元/㎡，环比7月上浮0.5%，同比2020年8月上涨6.8%。具体到各区域、各项目，又是什么情况呢？一起来看8月天津房价地图！【注意看图末和文末的备注】备注：数据来源：CRIC2020统计时间：2021年8月1日-2021年8月31日统计范畴：普通住宅（包括高层、小高层、洋房等，不含别墅和公寓）；数据说明：以上为特定期间内的成交备案均价，实时报价以售楼处为准，数据仅供参考，不构成投资建议。免责说明：克而瑞对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。如若使用文中数据，请标注数据来源。CRIC

专业不逗比的天津地产微信号黑云压城下的宏观环境塑造了全国地产行业从业人员的躺平论。业绩不抱有过高预期，踏踏实实种地成为了年中以来的核心言论。通过近期的市场观摩以及各城市之间的市场沟通能够明显发现。地产行业大势明晰，一场空前的改革论调深刻的摄入到了地产从业人的心里。但是，相比于南方众多市场已经火爆三五年之后的扭转直下，类似天津、长沙等常态化高压力市场反而泰然和达观。我们已经躺了很多年，终于大家可以一起体会一下了。近期，通过和天津各主流房企高管的沟通，整理了部分企业视角的论调如下：（为避免信息和理解误差，不透露企业名称）01保证政策觉悟很重要全国TOP5房企，营销、投资负责人自从七月份开始。我们全国各城市公司的销售状况和销售业绩都出现了很明显的下滑。现在整体的高压政策全国一盘棋，对于房地产行业的压力可以说空前严重。对于整体天津市场的判断，我们依然会采取相对保守的措施，谨慎投资，以维持现有项目的销售保障以及产品的打造为核心竞争力。同时，集团非常看重的是整体十四五规划下的城市政策导向以及政治方向。尤其是天津的十四五里面提出的滨海新区作为双城之一的重点发展，同时也作为改革开放先行区的核心承接地。也是我们对滨海的看好以及重仓滨海发展的主要原则和主要战略。从投资的角度而言，因为集团整体下达了40%投销比控制要求城市公司自行分配比例的原则，所以说。我们企业在天津整体的投资会相对放缓并做出结构化调整。具体要看明年整体的一个大市场变化，因为现阶段的存量项目还相对优质并且有跑量的基础，现阶段以积极的回现，保证合理利润为必要前提，不再盲目追求规模。02火了三五年的很危险,天津不会再差了全国TOP10房企，天津城市总经理今年从年初开始，集团对天津的投资态度就已经有所改变，主要原因是从去年下半年开始，南方各城市的政策高压和市场轮动导致的利润和流速的急剧缩减。我们今年在天津的投资策略。以短平快的高品质呈现为主。天津现阶段市场不适合大规模投资，一方面是长期下的风险大，另一方面而言，如果动辄二三十亿的投资放在天津，它的回收周期很有可能要长达两到三年，但是如果放在一线城市，可能一年就达到相对应的回报，同时也节省了大量的财务成本。但是这次二批次供地就可以看得出，很多一线城市的土地已经呈现了很危险的的状况，甚至没有利润。包括北京某个区的二批次供地的地价上涨和大量供应，导致很多企业的投资拿地意愿极大地降低，甚至联合不拿地。反观天津，虽然说市场已经差了有三四年的时间，而南方城市却火爆了三四年的时间，但我换一个角度想，越是火爆的城市，他面临的政策风险和不确定性就越高，而天津并不如此。我们对于天津明年的市场判断是偏好的。在天津做，我们认为。把产品打造出品牌力才是当下制胜的要义，也是希望给天津做出一些能够拿得出手的好产品，来实现我们品牌在天津的立足。03账很透明了,但趋势难判断全国TOP40房企，天津投资负责人今年一批次供地的时候，我们天津公司其实是被退居二线的。因为当时的投资策略要以其他那些比较市场火热的城市作为主要投资重点，同时本身我们天津的项目虽然不多，但是单盘储备还是很大的，一批次本预计拿地，但是重庆公司那边的储备货值连三个月都不到，所以就被集团果断舍弃了。这年头大家成本都差不多，营销费和管理费也都很高，唯一是财务成本有点差距，所以应该大差不差的算出来各项目的利润情况，基本上都是透明的。其实，作为开发商，更担心的是趋势问题，第一次拍地的大部分都站岗了，要是第二次拍地情况不理想，后面土地政策又调整，再站岗可怎么办。同时，国家紧收融资渠道，这次套牢，就真的套牢了。2021年房地产行业要有1.1万亿债务到期，是史上最高的，同时国家严控金融风险，大家都在走钢丝，也都在赌。04市场表面肤浅,深挖市场底层逻辑全国TOP10房企，天津营销负责人我们对天津整个市场的判断一直都很关注也投入了相当大的精力。有很多现阶段市场上的销售动态变化，通过结果呈现是根本看不出来的，你也难辨真假。我们更愿意去亲自拓展线下渠道，包括中介门店等等，贴身体会现在客户的心理预期变化。天津的市场很平。很多项目，即使再优质。每年的销售额上限也就在那放着，超不过三四十个亿。每个月的流量也就小几万方很稳定。所以今年年初开始，集团对我们城市公司就三个字的具体要求：讲真话。其实相比于天津本身的市场表面现象，我们更愿意去探查市场本质。简单的销售成果不可以单维度的判断，许多初生的板块拥有很好的区域产业发展质素，地方客群的基础购买力也不错，但是怎么判断以及怎么依据这部分客户的居住和生活习惯去找到他们。是我们必须要去深挖的。这两年有很多的项目因此吃了螃蟹，包括一些有地缘产业还有常住民的版块。但是反而言之，第一个进去可以吃螃蟹，第二个进去只能喝一点汤，第三个什么都不剩。所以推导市场本身的逻辑在于判断客户需求会新生在哪，客户的生长力在哪，产业逻辑和交通导入要素是什么，而不是别人的客户成交都是谁。这也是我们在天津继续深耕所要认真去遵循的道理。05集团让地方公司自己解决资金问题全国TOP50房企，天津城市总经理我现在面临最大的问题就是资金存续的问题。今年我们集团在海外的发债成本已经到了十四五个点以上。所以现在集团要求我们各地方城市公司自己去寻找资金进行业务拓展。维序现在整体的城市公司经营运转。而反观我们现在天津手上的项目。有两个主力在售项目已经接近尾盘，只有部分别墅货值在售。虽说手上还有一个相对优质的储备地块，但是根本无法养活现阶段城市公司百十来号人手，后期的发展已经到了极为艰巨的地步。我们的投资拿地的方向其实很难去和其他的企业做抗衡，因为整体的融资成本高。要达到14个点以上，所以根本就不可能去拿很大的那些地块，就算能拿，整体的利润算下账来也都是很低或者没有，所以现在对于我们而言，如何能够更好的找解决现阶段的资金问题才是最至关重要的。06维持账面利润,回款是第一要义全国TOP5房企，区域公司市场负责人天津现阶段的项目，账面算下来大多我们可以控制到7~8个点的利润。但是要了解这都是投前利润。因为大多数项目在整体营销拼杀当中都会产生极大的不确定性导致利润下滑。而且天津现阶段的自持土地供应其本身逻辑并没有得到考证。举个例子就是天津现阶段有大量的商办项目存量，为什么不用这些项目去做租赁住房的改造而是新增更大的存量？去年底到今年，我们拿了一些地。但同时也遇到了整体的债务比重过高的问题。加上现阶段全国的三道红线控制，我们企业需要快速的把资金状况改善。因为我们是属于区域公司，各城市之间的起伏打法是统筹考虑的。个别城市的市场表现很好，我们就激进一些，有的城市明显短期之内不会有所改善。我们也只能相应蛰伏一段时间。同时，从去年开始也意识到了客户产品诉求的深挖对我们项目溢价的重要性，因为整体营销动作已经相对优质和高效，所以，如何把价量同步提高去实现我们的合理报酬，是现在我们对于城市经营的主要打法。07不求爆款,求稳定,利润匡算须谨慎全国TOP50房企，城市公司总经理前几年，我们企业拿的地基本上都是高溢价时期地块。算下来的帐基本上都是微赔。如果不是本身我们城市公司的商业项目经营状况良好的话。整体的城市企业发展都会面临巨大的问题。现阶段天津本身的城市属性和基本制度是没有问题的，唯一的问题就在于各区域的债务压力上面。说白了就是没有钱。这对于企业来讲，一方面是机会，一方面也是风险。所以我们现在更倾向于去积极拓展已有项目周边的相对空白版块。同时又有一些地缘属性优势的产业人口和居住客群的区域。没有想着能够通过一个项目做出多么好的爆款和标签。但求能够在相对合理利润的基础上实现一定的现金流去维系我们现阶段的住宅版块儿的基础业务，静静等待市场和城市的自行修复。免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●330个亿天津二批次收官！静海涨停！【完整版】●地市红线●巨轮万象●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●高周转提速，洞察户型演化与趋势月度市场●【新房】市场热度持平7月，补货疲乏成交缩水●【二手房】二手房以价换量，逆市上扬火烧暑期●【榜单】8月榜单，连续3个月新房供小于求●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】7月天津新房房价地图新鲜出炉，红桥超过河西！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》正式发布天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号9月14日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》，将个人公积金贷款在津购买二套住房利率调整为同期首套利率的1.1倍，根据当前公积金利率，首套公积金利率维持3.25%不变，二套公积金3.575%，通知自2021年9月22日起施行。比如：在天津购买二套住房，公积金贷款35万元，贷款两年，每个月多还款58元。这是继9月初，各银行上调首套房贷利率后，针对住房贷款方面的又一次“出拳”。

专业不逗比的天津地产微信号今日，市区+环城+远郊共5宗地块竞价。两日拍地下来共有40宗地块成交，总建筑面积414.8万㎡，总成交价为330.2亿元。截至今日，天津二批次集中拍地算是结束了，先来回顾一下本轮历程。7月21日，上架61宗地块，含自持租赁地块首次上架8月10日，下调最高限价，并延期9月8日，19宗地块停牌9月10日，31宗地块低价成交，2宗流拍，4宗溢价成交9月11日，5宗地块溢价成交，其中静海拍到最高限价摇号确定竞得人供应上，天津二批次土地集中公示61宗，土地总面积327公顷，起始总额533亿元，相对首批供应宗数增加3宗，土地总面积减少约2成，起始总额减少约15%。二批次全市新增自持租赁住宅建面约26.3万㎡，4386套。相对于首批供应情况，市区供应地块数量及面积均有增加，环城缩量，武清、滨海两区二批次供应量明显增加。很明显的是本轮集中供应宗数增加，而平均单地块起始金额大幅下降，增加中小型房企入市机会，同时，天津二批次供应量仍处于高位，房企机会与供地方的风险并存。成交上，从其他结束二批次两集中土拍的成交情况来看，市场热度均有下降，溢价率均有所下降，流拍及停牌宗数有所上扬。相对首批两集中来说，本轮天津土拍表现平平，主要受四个方面影响：1、买地金额不超过年销额的40%。主要影响市区高单价地的成交，市区高单价地块地房比偏高，而这一政策下，高周转、现金流又成为了房企的重要战略，其次部分房企战略城市转移。2、房企资质与资金强监管。参与土拍的房企减少，利好房地产行业健康发展，一定程度上也有利于引导土拍降温。3、租赁地块上线。多数中小房企及部分无自持能力房企来说，自持租赁仍存在一定困难，部分房企望而却步。4、起始楼面价上浮，是溢价率较低的重要原因。对比首批供应情况，市区多数地块楼面价较近期成交地块涨幅明显；同时，部分地块增加了租赁住宅，但起始楼面价上未给予一定支持。下面奉上这2天结果的完整版。订：中海以34.66亿红桥铃铛阁地块市内六区环城四区远郊五区滨海新区文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●地市红线——肖遥●巨轮万象——肖遥●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●第二轮两集中土拍关键词——稳妥●高周转提速，洞察户型演化与趋势月度市场●【新房】7月天气酷暑楼市难耐，二批次土拍新模式上线●【二手房】二手房以价换量，逆市上扬火烧暑期●【榜单】8月榜单，连续3个月新房供小于求●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】7月天津新房房价地图新鲜出炉，红桥超过河西！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》正式发布天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号过去的两个月对于地产市场而言可以说黑云压城。行业常态化调控，市场温度骤降。众房企年中报发布论说当中，弱化业绩目标、坚定政策正确、投资意向放缓成为了关键词。于天津而言，地产宏观背景波动实则似坏非坏。在经历了近一年去存以及躺平期的天津，地产业内的心态也出现了微妙变化，这将导致以下几点：一、核心区土地遇到投销比控制从2020年开始，天津的土地供应核心策略转变为以核心区土地拉动成交的模式，同时实现高附加值作为主要方向，从政策的战略意义上面来讲这个思路是正确的，毕竟疫情期间的资产保值需求是当下市场主力，而且天津切实而言多年积压的高端需要释放。但近期收紧的40%投销比控制可以说明显打乱了各集团房企的投资策略。这个数值的主要逻辑在于房企每年拿地总金额和销售总金额的之间比例关系。同时我们可以看到，这个数据很大程度上显示的是各家房企的地楼比控制。简而言之，如果房企投资拿地趋向于核心区高地价的土地的话，那么其地楼比很容易超过40%，甚至60%以上，这对企业总体的40%投销比来讲的话，是负贡献。所以，我们可以把其理解为土地供应端的首道红线。二、房企的战略布局时代已过，流速、存量是重要判断标准另外三条线和市场容量以及存量相关。和过往几年不同，房企无论是从集团型企业、区域型企业还是城市公司而言，扼守大本营，降本提效作为当期的主要的发展要义。而战略意义上的增长布局控制，规模提速已经成为了过去式。所以也就不复存在用过低的流速以及舍弃的利润的模式去孵化一个地区或者城市公司。从这个理论来看。房企投资拿地时对于流速控制、存量的研判相当重要。从流速来讲，天津市近一年，大部分的单盘流量基本平均值不低于3万方/年，投资测算项目的预期流速低于这个数值，风险较大。而另外两个关键指标则在于狭义存量和广义存量，狭义存量超过12个月，广义存量超过24个月就已经可以判断近期和远期的竞争压力。我们将其视为另外三条地市红线三、利润红线不可逾越天津今年开盘的项目已然非常的提振天津本土气势，部分高端项目依托产品力优势突破区域或者板块的价格天花板，享受产品力带来的溢价同时，亦可获得合理利润回报。但是在当下已经趋于成本透明的市场阶段，明显算不过账来的土地无论是对房企还是政府而言依然艰难。其核心在于高额的土地整理成本以及债务滚动。在稳地价、稳房价、稳预期的三稳局面之下，房价没有太多的上涨预期，如果地价太高过度压缩企业利润。放弃也是必然。同时，随着钢材、混凝土等材料成本以及人力成本上浮，建安成本已经出现了单方400到600元涨幅，进一步增加了企业的压力。而财务费用的逐渐高企对于企业来讲是很大的杀伤性武器。据悉，有多家一二线房企的城市公司已经被集团要求城市公司自行融资，其财务成本将飙升至13%甚至以上。所以在整体项目投资环节，过高总额投资以及净利润超不过4%或5%的项目需要经过很艰难的取舍。9月10日，天津二批次土地成交即将拉开序幕。虽然19宗地停牌，但是我们认为这依然是一个趋稳和趋于理性的市场。每年的土地供应有指标压力，房企有拿地的账面要求，市场有市场的机会点和修复期。7成的土地成交预期，相比于其它城市的二批状况而言，依然是一个可圈可点的成绩。附：19宗土地五道地市红线触碰情况（以房企角度估算，不作为投资依据）文章仅为个人观点，不代表所在企业观点免责说明：以上部分文字及图片来源于网络和专业授权网站，仅供学习、交流使用，不具有任何商业用途，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们以作处理。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。往期精选●巨轮万象——肖遥●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●第二轮两集中土拍关键词——稳妥●61宗！天津第二批供地来袭！高清矩阵来看地●高周转提速，洞察户型演化与趋势月度市场●【新房】7月天气酷暑楼市难耐，二批次土拍新模式上线●【二手房】二手房以价换量，逆市上扬火烧暑期●【榜单】8月榜单，连续3个月新房供小于求●【到访】8月新房到访榜单新鲜出炉，抢跑●【房价】7月天津新房房价地图新鲜出炉，红桥超过河西！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》正式发布天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号2021年8月，天津全市新建商品住宅成交量约103.2万㎡，环比下降7.1%，同比下降15.3%；成交金额约175.0亿元，环比下降9.0%，同比下降11.9%。价格方面，8月均价16959元/㎡，环比下降2.1%。下面来看单盘成交情况——8月全市销售榜本月全市金额销售榜榜首销售额约5.0亿元，前十门槛约1.8亿元；成交面积销售榜榜首销售面积为2.2万平方米，前十门槛约0.9万平方米。南开·宸院，位处南开区奥体板块，与奥城一路之隔，临近南翠屏公园、奥体中心、水上公园，距地铁5号线凌宾路站直线距离约600m，项目包括住宅约18.8万㎡、商业约6.4万㎡，高层规划约86㎡两居、约103、120、130㎡三居；小高层为约130㎡三居；洋房为约150㎡三居。恒大悦府，属于恒大“新府系”产品系，位于津南区咸水沽板块总建面约43万㎡，踞守地铁6号线，咫尺相连海河教育园。月坛商厦、永旺和吾悦广场三大商业环伺，项目内布局约10万㎡新中式水景园林，约6000㎡

8月单项目平均周度到访量达94组（7月为100组，6月为112组），稳是主基调。数据来源：克而瑞天津机构周度市场监测8月，到访热度较七月相比仍略有下降，但从以往来看，7/8月份基本都是楼市淡季期，北方的金九银十即将到来。对比七月及八月初多数案场收优惠，从8月中旬开始，热点板块项目逐渐推出优惠政策以及特惠房，为即将到来的金九银十造势；并且，随着首次集中供地中成交地块，陆续有项目案名释放或是示范区亮相，也预示着九十月份将迎来新项目的集体入市，给市场注入新的活力。TOP50主要分布市区项目入榜5个，除和平外其余五区各有一个项目入榜。本月南开奥体板块南开·宸院项目登顶首位，到访量高出第二名一倍有余；河西入榜项目为天津湾，再次挺近前八；河北、河东和红桥入榜项目分别为紫樾宸府、路劲太阳城和公元大观。环城项目占据榜单超5成，共有26个项目出现在榜单上。主要集中在津南区海河教育园、天嘉湖与咸水沽板块，西青区大学城板块，北辰区南仓板块，其中榜单前二十名内有三名来自大学城。本月海河教育园和大学城板块共有6个项目入榜。远郊项目主要集中在武清黄庄板块和静海城区和团泊东板块，上榜项目多为持续热销或大盘项目。滨海项目入榜有12个，主要集中在生态城、中心商务区、胡家园板块，其中榜单前三十名内有五名来自生态城。下面来看，具体榜单情况*请阅读文末数据说明免责声明：如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞天津机构”。克而瑞所发布的“2021年8月项目到访热度排行榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据公开数据为基础，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。文章仅为个人观点，不代表所在企业观点往期精选●巨轮万象——肖遥●不再大拆大建的城市更新，是如何做的●第二轮两集中土拍关键词——稳妥●61宗！天津第二批供地来袭！高清矩阵来看地●高周转提速，洞察户型演化与趋势月度市场●【新房】7月天气酷暑楼市难耐，二批次土拍新模式上线●【二手房】二手房以价换量，逆市上扬火烧暑期●【榜单】供应缩水楼市放“暑假”，7月天津商品住宅项目榜单权威发布●【到访】7月新房到访榜单新鲜出炉，“稳”字当头●【房价】7月天津新房房价地图新鲜出炉，红桥超过河西！●【半年度】《2021上半年天津房地产市场研究》正式发布天津人气公众号克而瑞房产信息（tjfjcpzx）喜欢本文请点个【在看】

专业不逗比的天津地产微信号伴随着2021年各城市十四五规划的加速落地，以巩固壮大国家实体经济根基为出发点的产业战略成为了各城的新命题。从“退二进三”到“退二优二”，制造业强国背景下，新一轮的产业赛道更注重质量、更注重发展基底。而此也正值天津产业转型钝痛期。近些年受环保高压、债务问题以及人口流出的影响，导致招商引资相对困难，不成链的腹地产业以及外贸需求的不稳定等因素也导致市场活跃度不高、城市资产价值被低估。主要一线城市十四五关键词频天津坐拥港口、三北腹地以及国家交通枢纽的多重角色，作为工业强市，“首都港”的定义依然是天津产业转型的重要筹码。我们从数据具体分析天津当下的产业转型现状。01GDP背后是行业跌宕天津的工业始于三会海口，兴盛于民国时代，于改革开发后开始腾飞。曾经，电子信息、汽车、石化、生物技术、新能源环保、冶金等为主的产业结构加速了天津新型工业化的步伐。塑造过多个中国“第一”，现代服务业发展如日中天，滨海新区纳入全国战略，北方经济中心也初见规模。但曾几何时，一直萦绕在天津的一个问题，那就是纵使在天津经济腾飞，甚至GDP挤进全国前五，但是我们的切身体会并不如此富饶。“一线城市的配套、二线城市的产业、三线城市的收入”是大多感触。尤其2018年以前，天津市人均GDP达到12万元位居全国前三，但人均可支配收入却不成对比。最终，GDP的大幅度缩水，表象成为实锤。且不谈彼时当时所面临的各种非经济角度问题，单从产业环境出发，我们亦可发现天津产业转型的“钝痛”以及无奈。天津市近四个五年规划期间的GDP以及城市发展方向简单归总，天津经济主要动荡大体有如下个别体现：1、港口作为民生经济晴雨表，散改集、公转铁曾经在2016年，天津港全国港口排名第四，但由于环境污染、散改集公转铁等影响，2017年增速出现8.7%的负增长，被广州、唐山、青岛港所超越，位列第七。结合前面所说，天津港曾经主要的吞吐量货物以煤炭及制品居于首位，从2017年之后可以看到很明显的下降。而这些货物也由于京津冀协同发展，港口联动等因素，被转移到了河北其他港口，尤其是唐山港为主。汽运煤停运，安全环保高压推进，港口行业反垄断调查，特别是汽运煤停运，打破了天津港多年来形成的传统集疏运模式，给公司货源开发，生产组织带来了很严重的影响。而以促内贸的方式推进集装箱业务，则是现在天津港的重点战略转型要素。天津港集装箱涉及行业主要包含日用百货、食品及农副业、纺织业、汽车及钢铁、建材等行业。这些产品及产业的产值，包括未来的发展，将是天津港转型的重中之重。2、石化产业受外部环境和环保高压，调整转型再说石化产业，天津是仅有的三大石油央企聚集的城市，中海油、中石油、中石化等企业对天津产业的贡献度极高，石化产业对天津的工业类税收贡献达到了44.8%。但是由于同样涉及污染以及行业转型等一概要素，包括中东片区的成本优势以及国际形势的影响。2015年到2020年，天津的石化产业企业数量逐次下降，呈现集中式发展、进行调改的必然趋势，也影响了天津主要税收产业贡献的核心。天津市2019年优势产业利税总额比重3、电子信息产业，外商退出，腾笼换鸟电子信息产业曾经是天津市的第一大产业支柱。2001年至2010年，十五到十一五的期间，天津电子信息产业增速飞速加快。但同时，其最主要的问题是外资依赖度极高。曾经，摩托罗拉的总销售额占天津电子信息产业单年销售额的63.33%。而2008年金融危机后外商的逐渐退出，使得电子信息产业迎来彻底变革。摩托罗拉的撤场、伟创力天津工厂停产、三星关闭天津手机工厂等因素，使得天津的电子信息产业的根基发生了根本性动摇。天津电子信息产业产值变化超算中心落成、58、腾讯、华为等企业的相继入驻，虽然实现了腾笼换鸟，但产业结构以及产业人才结构，并未彻底改变，使得电子信息产业依然处于转型阵痛当中。4、核心装备产业缺乏核心技术，产业断链（此处略）5、汽车产业过于依托单一厂家现阶段天津汽车产业产量处于各城市中游，产量过于依托单一厂家以丰田、长城为主，新能源汽车产业规模尚显不足。但是天津的汽车产业链条相对完整，基于新能源新赛道的芯片研发、以及电池等上游相对企业落后，智能网联汽车或成为天津重点新赛道。数据来源：中商产业研究院6、传统轻工业不成规模无合力（此处略）02近三年天津产业确有明显转型根据各区的工业招商类政府沟通了解，天津近些年大型工业项目招商实际上略有好转，丰田新能源工厂、大众整车、中汽车研等大型投资注入了新生发展动力。通过近十年主要行业门类新增企业数量变化，我们可以看到。汽车制造业、冶金产业、智能科技类产业相关的企业数量有很明显的增速抬头趋势。一方面基于该产业类的产业条线以及产业链相对完整，另一方面和加大力度的政府扶持不无关系。据克而瑞数据监控，如果我们把2017年作为一个分界点，从2016到2018，以及2019到2021年进行区分，天津市工业用地成交的主要企业以及其行业分布可以明显看得到前三年天津的主要工业以南港临港的化工类、船舶设备、天然气等相关企业为主，基本上以重工业为主要的投产重点方向。其本质上无过多的高新科技类总成。但是2019年至2021年，天津市工业用地成交总额的排行我们可以很明显的发现到众多的新兴主导产业投产天津。其中就包括落户中新天津生态城的一汽丰田新能源工厂，这也是丰田近期主要的重点投资在中国的项目。同时类似于及中石化、中兴环保、华熙生物、中汽研新能源汽车等企业的增产、投产可以说是囊括了汽车、新能源、生物技术、节能环保、人工智能等众多的国家重点扶持领域，助推产业的经营的落地。通过这些大型工业项目数据，我们可以窥探。产业导入，其主要依托的绝对是天津优秀的上游产业环境。汽车门类制造零部件厂商。港口以及石化所引领、上游能源为主要支撑的工业再发展的核心动力要素。天津近十年新增企业类别对应区域但同时我们也需要警惕一系列的问题包括环保、新产业转型等政策要义，对于天津的实际落地依然具备深刻影响。国资比重过高所带来的的不仅是市场化机制问题，同时也会造成以人才、人员为核心的产业效率问题。同时，虽然企业的生成要求需要予以规范。但是从产业发展和城市的经济发展角度而言。绝不能一刀切、也不能先破后立！从近几年的新增企业名录的变化可以看到，天津赖以为生的基底型产业，包括一些工业类设备制造，传统的通用设备、专用设备绝对是天津的主要优势，其个别污染以及规范不统一是必然，毕竟经过了常年的相对无序增长。但同时，类似于咨询、劳务等相对应的人口聚集是天津的重要产业实施要素。天津的经济产业发展遇到了瓶颈，资金流转压力也可以说异常空前。如果说从一个城市的长期发展的基本要素而言，天津具备众多方面转型的动力，但需要的则是政策的循序渐进和大胆扶持，剩下的交给时间。短期的人口外流是天津产业结构调整的必然趋势，不过并不代表这座城市失去了人口和人才的吸引力。产业的锻链、强链以及智能研发人员等相应的教育补齐以及政策打通，同时结合城市配套对于高端研发类人员的倾斜，是天津未来政策主要的倾斜方向和发展思路。03天津当下的产业策略响应国家战略以及十四五规划的落地，不是空口白谈，天津当下所面临的招商难题以及金融修复等相应问题，需要强大的顶层设计、重组和改善。改善城市的基本路径和方针，依然在于矛准当下的产业招商难题，产业不成链、关键技术匮乏、环保一刀切等。由此，天津当下的产业策略大体可以分为几个模块：首先，1+3+4的产业思路：天津原有八大产业在新的1+3+4产业格局之下进行了重新组合。智能科技产业+生物医药、新能源、新材料三大新兴产业+航空航天、高端装备、汽车、石油石化四大优势产业。“1”智能科技类产业。如果说各项新兴的智能制造以及制造类产业的再发展，绝对不是以往的产业招商模式的再吸纳和重组，而是依靠现阶段的大数据、5G智能化与现阶段的产业进行制造业的升级和赋能。天津原有的制造业相对简单粗放。至于什么是智能科技赋能，我们以国家主推并且在天津西青区、宝坻中关村都在重点推进的“智能网联汽车”为例。它不仅是以汽车制造业为基底的专业方向，而是一个从汽车制造、研发路径、基础设施、互联网、物联网等多方面去协同的产业全方位思路的锻造。通过汽车的传感器、控制器、执行器等装置，融合现代通信与网络技术，实现车与路、车与人、车和车之间的智能信息交换，同时共享具备复杂环境的智能感知，同时协同等功能，实现整个城市的未来的新一代汽车操作思路。智能网联汽车产业链“3”培育壮大新兴产业，其中就涉及到了生物医药、新能源和新材料。生物医药行业对天津的税收贡献度呈现逐步占比递增的状况，结合当下疫情以及国家卫生对于全球化研发需求输出的以及占领绝对地位的思路。天津在生物医药领域开始从基于化学药、现代中药等基本方针向产业链上下游的医药研发、医疗器械等进行全方位的链条的衔接。这里面的核心生产要素包括以石化产业为基底的化学合成要素、精细化加工的合成材料等，这些也是医药产业所必备的基本上游产业条件。这也是为什么今年于南港投产的破尿酸大厂“华熙生物”之所以选择天津的主要缘故之一。“4”做精做强的优势产业，装备、汽车、石化、航空航天任务艰巨一方面，全球化布局的产业链条和生产要素是该类产业的底蕴，尤其是装备、汽车，天津产业从业人数以及税收贡献度高，同时也面临着相对应的巨大挑战。比如，丰田现阶段的主产车型依然以卡罗拉为主，长城以哈佛H6为主。在整个的新能源赛道，包括大众整车，并无全球或全国的主力畅销车型作为核心支撑。而石化类产业对于天津的税收贡献度极高。在现阶段天津的财务支出面临巨大压力状况下，主要的税收来源依托却也面临着重大的调整巨浪。中石化计划投资700亿在南港打造世界一流的化工新材料基地的同时，众多行业内企业包括渤化等企业的混改，也预示着该行业所面临的巨大整顿和发展难题。所以，在未来的政策发展方向上面，我们也依然认为，对于优势产业的循序渐进调整和系统化构思是非常必要以及需要的。“链长制”拉动产业招商新思路2021年初，天津提出“链长制”招商原则，开始拟定“两图两库”。该思路启于杭州，并在近两年于多个城市开始发挥效应，其核心思路在于打通产业招商的薄弱环节，形成三大优势：1、内部资源统筹。统筹各个产业发展部门，包括发改、经信、科技、人才、招商、企业服务等部门，令行禁止，统一制定产业发展策略、统一指挥，形成产业发展指挥及服务合力。2、外部资源统筹。统筹各个产业相关资源，包括企业、资本、科研机构、医疗机构、领军人才、服务资源等构建全产业链、全生命周期服务资源，优化营商环境，提升产业发展软实力。3、产业精准施策。通过链长制加强产业研究能力，发掘产业链优势环节及发展短板，并对产业链全生命周期需求进行深入研究，并在此基础上制定针对性产业发展策略，帮助地区进行产业发展精准施策。

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