企业当下的躺平视角
黑云压城下的宏观环境塑造了全国地产行业从业人员的躺平论。业绩不抱有过高预期，踏踏实实种地成为了年中以来的核心言论。
通过近期的市场观摩以及各城市之间的市场沟通能够明显发现。地产行业大势明晰，一场空前的改革论调深刻的摄入到了地产从业人的心里。
但是，相比于南方众多市场已经火爆三五年之后的扭转直下，类似天津、长沙等常态化高压力市场反而泰然和达观。
我们已经躺了很多年，终于大家可以一起体会一下了。
近期，通过和天津各主流房企高管的沟通，整理了部分企业视角的论调如下：
（为避免信息和理解误差，不透露企业名称）
全国TOP5房企，营销、投资负责人
自从七月份开始。我们全国各城市公司的销售状况和销售业绩都出现了很明显的下滑。现在整体的高压政策全国一盘棋，对于房地产行业的压力可以说空前严重。
对于整体天津市场的判断，我们依然会采取相对保守的措施，谨慎投资，以维持现有项目的销售保障以及产品的打造为核心竞争力。
同时，集团非常看重的是整体十四五规划下的城市政策导向以及政治方向。尤其是天津的十四五里面提出的滨海新区作为双城之一的重点发展，同时也作为改革开放先行区的核心承接地。也是我们对滨海的看好以及重仓滨海发展的主要原则和主要战略。
从投资的角度而言，因为集团整体下达了40%投销比控制要求城市公司自行分配比例的原则，所以说。我们企业在天津整体的投资会相对放缓并做出结构化调整。具体要看明年整体的一个大市场变化，因为现阶段的存量项目还相对优质并且有跑量的基础，现阶段以积极的回现，保证合理利润为必要前提，不再盲目追求规模。
全国TOP10房企，天津城市总经理
今年从年初开始，集团对天津的投资态度就已经有所改变，主要原因是从去年下半年开始，南方各城市的政策高压和市场轮动导致的利润和流速的急剧缩减。
我们今年在天津的投资策略。以短平快的高品质呈现为主。天津现阶段市场不适合大规模投资，一方面是长期下的风险大，另一方面而言，如果动辄二三十亿的投资放在天津，它的回收周期很有可能要长达两到三年，但是如果放在一线城市，可能一年就达到相对应的回报，同时也节省了大量的财务成本。
但是这次二批次供地就可以看得出，很多一线城市的土地已经呈现了很危险的的状况，甚至没有利润。包括北京某个区的二批次供地的地价上涨和大量供应，导致很多企业的投资拿地意愿极大地降低，甚至联合不拿地。
反观天津，虽然说市场已经差了有三四年的时间，而南方城市却火爆了三四年的时间，但我换一个角度想，越是火爆的城市，他面临的政策风险和不确定性就越高，而天津并不如此。我们对于天津明年的市场判断是偏好的。在天津做，我们认为。把产品打造出品牌力才是当下制胜的要义，也是希望给天津做出一些能够拿得出手的好产品，来实现我们品牌在天津的立足。
全国TOP40房企，天津投资负责人
今年一批次供地的时候，我们天津公司其实是被退居二线的。因为当时的投资策略要以其他那些比较市场火热的城市作为主要投资重点，同时本身我们天津的项目虽然不多，但是单盘储备还是很大的，一批次本预计拿地，但是重庆公司那边的储备货值连三个月都不到，所以就被集团果断舍弃了。
这年头大家成本都差不多，营销费和管理费也都很高，唯一是财务成本有点差距，所以应该大差不差的算出来各项目的利润情况，基本上都是透明的。
其实，作为开发商，更担心的是趋势问题，第一次拍地的大部分都站岗了，要是第二次拍地情况不理想，后面土地政策又调整，再站岗可怎么办。同时，国家紧收融资渠道，这次套牢，就真的套牢了。2021年房地产行业要有1.1万亿债务到期，是史上最高的，同时国家严控金融风险，大家都在走钢丝，也都在赌。
全国TOP10房企，天津营销负责人
我们对天津整个市场的判断一直都很关注也投入了相当大的精力。有很多现阶段市场上的销售动态变化，通过结果呈现是根本看不出来的，你也难辨真假。
我们更愿意去亲自拓展线下渠道，包括中介门店等等，贴身体会现在客户的心理预期变化。天津的市场很平。很多项目，即使再优质。每年的销售额上限也就在那放着，超不过三四十个亿。每个月的流量也就小几万方很稳定。所以今年年初开始，集团对我们城市公司就三个字的具体要求：讲真话。
其实相比于天津本身的市场表面现象，我们更愿意去探查市场本质。简单的销售成果不可以单维度的判断，许多初生的板块拥有很好的区域产业发展质素，地方客群的基础购买力也不错，但是怎么判断以及怎么依据这部分客户的居住和生活习惯去找到他们。是我们必须要去深挖的。
这两年有很多的项目因此吃了螃蟹，包括一些有地缘产业还有常住民的版块。但是反而言之，第一个进去可以吃螃蟹，第二个进去只能喝一点汤，第三个什么都不剩。所以推导市场本身的逻辑在于判断客户需求会新生在哪，客户的生长力在哪，产业逻辑和交通导入要素是什么，而不是别人的客户成交都是谁。这也是我们在天津继续深耕所要认真去遵循的道理。
全国TOP50房企，天津城市总经理
我现在面临最大的问题就是资金存续的问题。今年我们集团在海外的发债成本已经到了十四五个点以上。所以现在集团要求我们各地方城市公司自己去寻找资金进行业务拓展。维序现在整体的城市公司经营运转。
而反观我们现在天津手上的项目。有两个主力在售项目已经接近尾盘，只有部分别墅货值在售。虽说手上还有一个相对优质的储备地块，但是根本无法养活现阶段城市公司百十来号人手，后期的发展已经到了极为艰巨的地步。
我们的投资拿地的方向其实很难去和其他的企业做抗衡，因为整体的融资成本高。要达到14个点以上，所以根本就不可能去拿很大的那些地块，就算能拿，整体的利润算下账来也都是很低或者没有，所以现在对于我们而言，如何能够更好的找解决现阶段的资金问题才是最至关重要的。
全国TOP5房企，区域公司市场负责人
天津现阶段的项目，账面算下来大多我们可以控制到7~8个点的利润。但是要了解这都是投前利润。因为大多数项目在整体营销拼杀当中都会产生极大的不确定性导致利润下滑。
而且天津现阶段的自持土地供应其本身逻辑并没有得到考证。举个例子就是天津现阶段有大量的商办项目存量，为什么不用这些项目去做租赁住房的改造而是新增更大的存量？
去年底到今年，我们拿了一些地。但同时也遇到了整体的债务比重过高的问题。加上现阶段全国的三道红线控制，我们企业需要快速的把资金状况改善。因为我们是属于区域公司，各城市之间的起伏打法是统筹考虑的。个别城市的市场表现很好，我们就激进一些，有的城市明显短期之内不会有所改善。我们也只能相应蛰伏一段时间。
同时，从去年开始也意识到了客户产品诉求的深挖对我们项目溢价的重要性，因为整体营销动作已经相对优质和高效，所以，如何把价量同步提高去实现我们的合理报酬，是现在我们对于城市经营的主要打法。
全国TOP50房企，城市公司总经理
前几年，我们企业拿的地基本上都是高溢价时期地块。算下来的帐基本上都是微赔。如果不是本身我们城市公司的商业项目经营状况良好的话。整体的城市企业发展都会面临巨大的问题。现阶段天津本身的城市属性和基本制度是没有问题的，唯一的问题就在于各区域的债务压力上面。说白了就是没有钱。这对于企业来讲，一方面是机会，一方面也是风险。
所以我们现在更倾向于去积极拓展已有项目周边的相对空白版块。同时又有一些地缘属性优势的产业人口和居住客群的区域。没有想着能够通过一个项目做出多么好的爆款和标签。但求能够在相对合理利润的基础上实现一定的现金流去维系我们现阶段的住宅版块儿的基础业务，静静等待市场和城市的自行修复。
文章仅为个人观点，不代表所在企业观点
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