地市红线

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过去的两个月对于地产市场而言可以说黑云压城。行业常态化调控，市场温度骤降。众房企年中报发布论说当中，弱化业绩目标、坚定政策正确、投资意向放缓成为了关键词。于天津而言，地产宏观背景波动实则似坏非坏。在经历了近一年去存以及躺平期的天津，地产业内的心态也出现了微妙变化，这将导致以下几点：

一、核心区土地遇到投销比控制

从2020年开始，天津的土地供应核心策略转变为以核心区土地拉动成交的模式，同时实现高附加值作为主要方向，从政策的战略意义上面来讲这个思路是正确的，毕竟疫情期间的资产保值需求是当下市场主力，而且天津切实而言多年积压的高端需要释放。

但近期收紧的40%投销比控制可以说明显打乱了各集团房企的投资策略。这个数值的主要逻辑在于房企每年拿地总金额和销售总金额的之间比例关系。同时我们可以看到，这个数据很大程度上显示的是各家房企的地楼比控制。简而言之，如果房企投资拿地趋向于核心区高地价的土地的话，那么其地楼比很容易超过40%，甚至60%以上，这对企业总体的40%投销比来讲的话，是负贡献。所以，我们可以把其理解为土地供应端的首道红线。

二、房企的战略布局时代已过，流速、存量是重要判断标准

另外三条线和市场容量以及存量相关。和过往几年不同，房企无论是从集团型企业、区域型企业还是城市公司而言，扼守大本营，降本提效作为当期的主要的发展要义。而战略意义上的增长布局控制，规模提速已经成为了过去式。所以也就不复存在用过低的流速以及舍弃的利润的模式去孵化一个地区或者城市公司。

从这个理论来看。房企投资拿地时对于流速控制、存量的研判相当重要。从流速来讲，天津市近一年，大部分的单盘流量基本平均值不低于3万方/年，投资测算项目的预期流速低于这个数值，风险较大。

而另外两个关键指标则在于狭义存量和广义存量，狭义存量超过12个月，广义存量超过24个月就已经可以判断近期和远期的竞争压力。

我们将其视为另外三条地市红线

三、利润红线不可逾越

天津今年开盘的项目已然非常的提振天津本土气势，部分高端项目依托产品力优势突破区域或者板块的价格天花板，享受产品力带来的溢价同时，亦可获得合理利润回报。但是在当下已经趋于成本透明的市场阶段，明显算不过账来的土地无论是对房企还是政府而言依然艰难。其核心在于高额的土地整理成本以及债务滚动。

在稳地价、稳房价、稳预期的三稳局面之下，房价没有太多的上涨预期，如果地价太高过度压缩企业利润。放弃也是必然。

同时，随着钢材、混凝土等材料成本以及人力成本上浮，建安成本已经出现了单方400到600元涨幅，进一步增加了企业的压力。而财务费用的逐渐高企对于企业来讲是很大的杀伤性武器。据悉，有多家一二线房企的城市公司已经被集团要求城市公司自行融资，其财务成本将飙升至13%甚至以上。所以在整体项目投资环节，过高总额投资以及净利润超不过4%或5%的项目需要经过很艰难的取舍。

9月10日，天津二批次土地成交即将拉开序幕。虽然19宗地停牌，但是我们认为这依然是一个趋稳和趋于理性的市场。每年的土地供应有指标压力，房企有拿地的账面要求，市场有市场的机会点和修复期。

7成的土地成交预期，相比于其它城市的二批状况而言，依然是一个可圈可点的成绩。

附：19宗土地五道地市红线触碰情况（以房企角度估算，不作为投资依据）

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