点击文末“阅读原文”，下载完整版白皮书，共128页。
2021年，行业高频调控去杠杆引发一系列次生风险，经过数次纠偏之后楼市定调“良性循环”。天津市凭借稳固的市场需求依然跑出了2140亿的商品住房市场规模，位列全国第13，成交建面位列北方城市第一位。不断强化的市场竞争一方面促进了市场的自身繁衍，也使得行业加速洗牌。板块价值重洗，改善需求释放，刚性需求下探。面临环境更为苛刻和复杂的2022年，天津房地产市场仍将处于蓝海。2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。22个重点城市实行集中供地， 另有 9 城自主加入。地方调控高频化、精准化。下半年，压力城市政策解绑稳预期，19 城落地“限跌令”，39 城通过财税托市。房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。展望 2022 年，我们认为房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款 有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境明显改善，更利于国企、央企及优质民企。2021年, 全年行业销售和投资规模继续保持增长，全年将再创新高。但基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，下半年城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪，各项行业指标表现“前高后低”。通过横评这22个城市在售项目1-11月的单盘成交量情况不难看出，平均单盘成交量较为突出的城市如：济南、杭州、深圳等城市；同比涨幅较大的如：杭州、厦门、北京、上海等城市。天津的单盘成交量表现并不突出，处于中下水平。天津平均单盘流量较2020年同期下降13%，一方面受新盘入市的影响，单盘流量被摊薄，数据表现下滑趋势，另一方面天津缺少“爆款”项目，虽然新入市项目多在价格、产品及营销场景等方面表达出较高的诚意，收获较好的市场口碑，但并未掀起“现象级”的反响。天津TOP10房企门槛为56亿，位列22个重点城市的第11位，虽处于中等水平，但较北京、上海、杭州、南京的超百亿的TOP10房企门槛仍有差距。展望2022年，房地产业依旧是全社会支柱产业之一，保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但居民购买力透支效应短期难以改善。预期销售和投资将负增长，新开工难有改善、竣工高峰过后预期施工面积将进一步收缩；核心土地仍是房企竞争标的，土地购置面积预期降幅将收窄但仍维持负增长。受此影响下开发投资额失去稳固支撑，将进入 20年来首次负增长期。同时天津的品牌房企居多，并且市场化运行机制完善，不会出现过于激进的行为。同时也能够更关注购房者的产品诉求。所以，2022年天津市各房企在运转过程当中，受集团性房企对城市公司盈利能力的预期变化，进行战略调整。规模不再是主要的考量依据，盈利能力和现金流考量的重要性上升。房企对后市判断将更为谨慎，在未见新房销售有实质好转、融资环境有实质改善前仍将降低对项目新开工的计划。因此预计新开工规模将负增长且降幅进一步扩大。2021年是“十四五”开局之年、建设社会主义现代化国家新征程的开启之年。天津在“十四五”规划中明确提出要建成全国先进制造研发基地，使自主可控的产业链更加健全，形成若干具有国际竞争力的产业集群，战略性新兴产业比重大幅提升。展望2022，天津市在经历了一系列的城市事件之后，可以说是首次迎来了经济恢复真正上的企稳复苏，GDP名义增速11.44%追平众多一二线城市。在国家大力强调复兴制造业的同时，天津市打响了“制造业立市”的口号。并且在招商扶持、城市规划方面给予了众多支持。中长周期来看，随着1+3+4的产业格局新定位逐步落实，天津市将会拥有更多的城市机遇。2021年天津市商品住宅成交量1249万方，同比上涨0.6%，成交均价17132元/㎡，同比上涨4%。同2020年“疫情年”相比成交量小幅提升。上半年市场火热，下半年政策端收紧市场下行，引发全市范围的“降价潮”，“金九银十”爽约，年终实现小幅翘尾。展望2022年，天津市场成交总量波动较小，城市均价将进一步结构化上升，二手房置换依然支撑市场主力需求，二手房成交增量将出现在核心区子女教育置业、土著居民的迭代次新房置业、产业导入的新天津人自住置业等。2021年，土地“零售”转“批发”，房企拿地态度谨慎不变，天津作为重点城市经历了年内三批次集中供地，“两集中”供地元年，经历一热、二平、三降温的趋势变化，累计推出宅地规划建面1599万㎡，同比上涨12%；累计成交宅地总建面1270万㎡，同比下降7%；楼面价达8159元/㎡，同比上涨21%；成交总金额1036亿元，同比上涨12%；平均溢价率6.5%，同比上涨59%。
盈利空间上，市内六区、滨海新区利润相对丰厚，但产品内卷，环城四区、远郊五区则主打价格战，利润稀释严重。展望2022年，从2021 年房地产开发规模与增速的变化来看，本轮行业下行期中开工与拿地已失去对开发投资的支撑，交付大年下的竣工冲量是本年唯一亮点。预判2022 年天津市土地市场将会陷入负增长。于供应端，天津市2021年涉宅用地成交规模超过1000亿，但是从三批次土地成交实际和购地企业来看，热度逐步批次下降。主要问题来自于2020年和2021年一批次土地的盈利能力相较于其它城市较弱。同时广义存量对市场干扰和误判较强。所以政府供地端将会出现难招商、难开工的两难局面。于需求端，天津市品牌房企众多，受集团管控较强，在集团性支持力度减弱的行业背景情况之下难以生成更好的市场预期。投资需求有但是投资能力将会更加谨慎。产品面积段方面，近两年，两室产品成交面积段下探。21年70-80㎡两室产品上涨2.8个百分点，三室80-90㎡、90-100㎡则分别上涨2.4个百分点、2.3个百分点。刚需产品控面积段，户型趋小、更加注重功能性。三室户型成交份额逐年递增，面积也正在向着集约化发展，兼顾功能性及改善尺度平衡。青年首置、富裕改善这两类客群作为天津楼市增量客群，前者的目标置业区域分布广泛，刚需特性显著；后者的目标置业区域则多集中在市区，置业门槛相对较高。未来在产品的打造上也应重点关注这类置业群体购房的需求。《2021-2022年度天津房地产行业市场发展白皮书》现已上线。本报告由克而瑞·天津机构撰写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询意见，本报告不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。本报告所输出观点的解释权最终归克而瑞·天津机构所有。
点击文末“阅读原文”，下载完整版报告。