经济硬着陆，地产软着陆

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五年多以前，天津的产业经济开始硬着陆，泡沫崩裂。而房地产也同时在全国房住不炒大基调之下，被甩到了浪潮的长尾之后，并没有完全实现城市资产升级下，迎来了新轮的去周期化调控。现如今的宏观政策呈现整体下压，细节微调的状况，于天津而言确实不会迎来大起大落，但是基于城市产业复苏之际，天津的地产必须软着陆。

相比于房产税、金融松口等大事，总结了一下近期天津市场一些小事：

1、土地端：天津三批次土地各区供地意向极高（资金压力大）

2、投资端：3成房企跟进三批次、2成不跟进、5成房企在犹豫（犹豫的是地方和集团博弈）

3、市场端：上半年高需求的高端楼盘价格松动（供应开始过剩）

4、金融端：地方银行依然愿意照顾天津开发贷（实体依然风险大）

5、房企端：TOP20房企截止9月份平均完成年度指标60%（四季度降价会实惠购房者）

需求降三成，以价保量而不是以价换量  近期市场

根据天津市近300个楼盘的数据周度统计，我们可以看到平均单盘认购在3、4月份冲到了今年的顶峰，实现在了9套/周/项目左右的数值，从7月份开始下降，回落到6套/周/项目的状况，平均需求下降3成。

天津市近300楼盘2021年周度平均认购情况

（数据来源克而瑞小C）

而来访量也表现出了同样的状况，3、4月始终保持在130组/周/项目左右的水平，至今降落到了90组/周/项目。降幅达到了4成。市场转化率处于稳定水平。成交量的下降多来自于客户基数减少。

天津市近300楼盘2021年周度平均来访情况

（数据来源克而瑞小C）

市场反馈信息直接影响了房企的供货量积极性，在经历了二季度全天津50+个新开/加推，并且实现了40%的平均开盘去化率之后，三季度天津市整体的开盘量少的可怜，平均去化率也降到了33%。

天津市近2021楼盘开盘加推去化情况

（数据来源CRIC2020）

正值传统金九银十之际，先前我们论述过房企将会大批量采取降价措施来保障其年度成交任务的达标，我们根据天津市114个板块的商品住宅价格监控可以看到。截止9月份，天津市降价的板块相比8月多出14个，涨价的板块减少了13个。这个趋势从6月份之后就已经开始逐步显现。也就是说降价保量的具体措施已经蔓延到了天津市将近半数的地产板块。并且基于上述的成交量反馈，确实是降价保量而不是以价换量。

（数据来源CRIC2020）

记得今年三四月份时候，业内讨论是否正值小阳春，当时大多数企业认为并没有，或者说是昙花一现而已。但是我们反观数据到对比现状，一定会恍然觉醒般的说当时确实是小阳春。换句话来讲，都说金九银十消失无踪，倘若站在明年看今年市场，或许也会说一句：金三银四、金九银十原来一直在，只不过定义不同了。

天津大周期落后，逢底部略显韧性  城市横评

上述近期市场显示天津近期市场状况不佳。但是，只是天津如此么？并不是！甚至天津还算略好。因为在整体“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳状况之下，天津市场下行5年，也就是已经软着陆了五年的时间。现阶段略显底部韧性。

如果以2017年作为全国房地产行业本轮下行周期的一个大起始点来看，可以很明显发现，在全国一盘棋的因城施策执行之下，各城市对于房地产市场的下压情况以及需求的反弹度是完全不一的。

以22个城市为例，天津房价五年的符合增长率实现在了2%，在均价2万以下的城市当中是最低的。而且从广义上我们都知道，2021年的价格上涨主要原因来自于高端需求的集中释放，也就是结构性增长，但价格的实质性增长并没有过多体现，也就是实际的增长率比2%还要低。

22个典型城市近五年商品住宅价格及复合增长率

（数据来源：CRIC2020）

天津市2015至2016年过度透支了市场需求，延长了置换周期，反而透支了今后几年资产升值的潜力以及价值。同时又赶上天津经济硬着陆导致的高税行业大撤退，使得债务矛盾爆发衍生城市病。

虽然说看似悲壮，但也只能说换来了相对具备底部韧性的市场。

根据近期国家统计局数据整理的70城新房量价走势状况我们可以看到如下状况：

9 月 70 座大中城市新建商品住宅价格环比综合平均下降 0.08%，主要受三线城市价格下降影响。一、二线城市保持环比上涨，但涨幅明显回落，其中一线城市平均涨幅为 0.08%，较上月缩小 0.3 个百分点；二线城市平均涨幅为 0.02%，较上月缩小 0.23 个百分点。三线城市率先进入下跌区间，平均下降 0.19%。

近一年70 大中城市新建商品住房环比价格指数算数平均变化

70 座大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市 27 座，较上月减少 19 座；持平的 7 座，较上月增加 3 座；下降的 36 座，较上月增加 16 座。新建商品住宅价格环比上涨城市中，最高涨幅仅 0.6%，其他下跌前十的城市中 4 座下降 0.7%，1 座下降 0.6%，2 座下降 0.5%。

近一年70 座大中城市新建商品住房价格环比涨跌城市数量变化情况

如果我们拆分22个主要城市的成交量和价格可以看到。整体的市场下行在宏观趋势的引导之下是全国一盘棋的，并不存在天津市场的独特性下降。9月成交面积同比下降最大的，如长沙、长春、重庆等城市，其同比下降额达到了50%以上，而天津居于22城整体市场环境的中位成交量之上。

22个典型城市2021年9月商品住宅成交面积及同环比变化

从价格上面来讲，天津市成交均价同比增长6.08%，也居于中位之上。沈阳、合肥、福州、武汉、长春等城市在商品房价格上面都实现了同比的下降，下降幅度高的城市如沈阳、合肥等城市可以达到10%以上。

22个典型城市2021年9月商品住宅成交均价及同环比变化

市场的底部韧性会促使天津市场稳步转移城市投资关注度。在全国稳、地方（想）松的状况之下，天津确实不适宜再产生冲击房地产市场的相关行为，包括但不限于：大批量供地、地方银行限制贷款、土地价格上浮、继续加大核心区土地供应、新城开发先地后产、房企加重销售指标……

经济硬着陆于天津产生了一系列的连锁反应，在没有巨大的城市金融环境支持、重点纳税行业的宏观政策刺激之下，所需要的调节周期会极其漫长。地市经济虽然能解渴，但是危害却短期可见。2020年的存量、房价舆论影响就是典型的例子，所以维护当下，珍惜当下是必然也是优选。

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