​请看清，天津走的是质量发展！

近期，接收到不同企业对于天津房地产市场政策动态判断和解读的需求，究其原因在于全国多城市政策基本面的正向调控。包括郑州、昆明、南昌等城市的相继放开给了很多压力型城市众多的想象空间，一时间，甚嚣尘上。

期盼市场向好无可厚非，好的预期会加快购房者信心恢复，刺激入市节奏，前提是在于市场预期能够稳定可见，信心恢复节奏有序。

一些弱二线以及三四线城市跟进放松调控的概率很大，但是反观核心一、二线城市仍需要坚持的是调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期之内“四限”调控仍将从紧执行。

我们定义，天津依然是“强二线城市”。

天津经济发展的压力以及任务的艰巨性远高于房地产。究其原因在于房地产市场的自行修复态势渐好，但是如果没有经济的腾跃，购买力的复苏依然是无稽之谈。限制政策无论如何放开，无非都是杠杆加持，解决不了真正的购买力问题。

所以，无论是天津的经济状况还是房地产市场，都必然走的是质量发展的道路。

好在，这一切都在向好发展。

天津市场已然稳高全国

横评22个核心一二线城市2月交易数据，很明显能够发现，哪怕是受到了疫情影响，天津市2月的成交量同比数据依然领先全国大多数城市，并且环比增量是唯一为正的。要知道，一二月份受房企预期收缩，偿贷压力加剧等问题影响，百强房企的业绩表现几乎腰斩。同时众多三四线返乡置业大跌七成，“房住不炒”的宏观定义已经深入民心。

虽然有些无奈的自嘲成分，但是天津市场确实已经基本实现了“房住不炒”的刚性定义。

这里面有两个判断，一方面是天津市场已经跨过底部周期，另一方面是其它城市大多并没有。

数据来源：CRIC2020

重点关注因区施策

近期网传很多对于天津后续房地产市场政策的消息文件，购房补贴、差异化信贷等字眼不可谓不重磅，但是切不要过渡自嗨。天津还远没有到需要如此多并且过于重磅的政策组合拳去拯救房地产市场的地步。包括郑州的放宽二套房限贷、引导下调房贷利率等政策，近期没有金融口的全方位政策接力，短期之内根本不可能形成闭环。

春节期间，同住建委领导一起解读过天津今年的房地产政策导向，其中最主要的政策信息释放是制定因区施策和保障型租赁住房，鼓励合理改善需求。其中对于房地产市场颇有影响的是因区施策，其核心立意在于解决天津市分散的住房需求问题。

天津这个地方，情况确实很复杂。每个区的客户结构都不相同，甚至跨过一个板块、一条街，客户形态就完全是另一番景象。所以精细化政策调整是必然，但是理论研究需要周期，不会很快全方位落地。

因区施策我们重点需要看到的是会解决现阶段天津房地产市场的结构化问题。

滨海新区面临的问题是职住不均

环城区域面临的问题是产城不融

市区面临的问题是资产价值不高

远郊面临的问题则是流动性不强

客户信心刚过枯荣线

当下市场形势很关键，比起客户类别、天津市的客户信心是现阶段最为重要的枯荣线指标。根据我们近期的市场监测，天津市从2021年开始的市场单盘转化率以5%为枯荣标准的话，2份开始，楼市信心确实逐渐转升，并且抬头趋势明显。

但是，客户基数尚未完全达到正常区间，平均单盘访客量现阶段每周依然处于70~80组的区间，距离市场正循环健康状态的100~120组的区间尚且落后一个档位。

我们预期，疫情着实延长了本该依然到来的天津市场小阳春，如果宏观政策导向没有负消息并且疫情在两周之内恢复稳定新增清零的话，随着二手房活跃后的下一阶段，天津市场小繁荣的开始节点在三月底或者四月初。

数据来源：CRIC2020

土地市场活跃在下半年

不同于去年三四月各城市初次落地一批次供地的火爆情形，今年各大房企面临的都将会是2021年两集中供地后消化不良以及利润收窄、亏损等问题。相较于2021年全国市场的转冷，更为可怖的将会是房地产行业密集的亏损公告、暴雷信息以及资本市场的股债双杀。

所以，“甩掉包袱、轻装上阵”才是当下所有企业断臂自保的共识。

虽然近期房地产项目众多并购融资落地、商品房预售自己监督管理政策纠偏、多地购房政策松动等利好消息不断，但值得注意的仍然是当前房企违约潮的陆续爆发，大部分房企的偿债压力并未有所好转。

2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，虽然比去年下降了20%，但在监管去杠杆的趋势下，压力仍然很大，尤其是3、4、6月份到期量均超过了600亿元。这将极大影响今年上半年各城市的土地市场。

天津市销售业绩TOP20的品牌房企当中，9成以上都是全国千亿级别房企。好处在于天津所存的预暴雷房企并不多，但问题也将会是全国上半年趋同性的投资预期收窄。

上半年天津的土地市场将会呈现品牌房企购地意愿虽有，但实力不足的问题；最终落地的一级市场将会大多由地方国企平台、非传统实力地产企业逆周期抄底为主。随着上半年的资金回笼以及偿债压力变小，天津乃至全国的土地市场转暖将会在下半年。

经济腾跃才是致远之路

去年6月，天津市召开了恳谈会，效果明显。2021年市管国有企业的净利润同比增长25.5%，新动能新产业加快引育的成效显著。

今年3月8日下午，天津国企与众多金融机构恳谈会再次举行。副市场王旭表示：围绕发展质量持续提升、产业韧性明显增强、科技创新底座壮大、制造业发展不断发力、进入环境显著优化等方面全面客观阐述了天津正在“趋势向好、结构更优、动能转强、效益提升”的高质量发展态势。

近期，通过和产业投资商交流、产业园区走访感触颇深。天津市现阶段产业环境切实在持续复苏，大型工业项目招商引资效果显著。尤其是制造业相关门类的基底着实吸引外来投资者。

“落地一条生产线，物流保障齐全、产业用地空间充沛、销路广泛、上游供应链无论食品、电路、还是通用、专用设备都有保证”是我听到的对天津最实在的产城环境描述。

面朝三北、坐拥北方大港的天然地理位置、充沛的产业上下游链接能力都是天津市招商引资的王牌。

看回天津的地产行业，市场向好的前提是充沛需求，经济腾跃方可带来需求质量拔升。

天津的质量发展已然正轨，我们不必等风来，坚信悠悠众口能砺骨、行稳致远安如山。

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