房贷利率重大变革落地！对天津购房者有什么影响？

专业又逗比的天津地产微信号

“房贷利率彻底变了，国庆假后实施！”

“央行重磅！四大核心要点解读！”

“新政七个要点、七大影响！”

……

从昨天下午央行重磅发布房贷利率改革新政开始，朋友圈已经被各类解读刷屏了。

由于信息量很多且较为专业，部分群众表示“有点烧脑”、“不大明白”，需要召唤课代表好好说道说道。

问题很直接：房贷利率到底是高了还是低了？以后买房卖房会不会受影响？……

带着这些疑问，房价君奉上新政解读，力求把复杂的事情说得明明白白！

政策原文

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期为1年。利率重定价日，定价基准调整为一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

CRIC解读

1

房贷利率机制变革，以后更加市场化

以前房贷都是按照基准利率上下浮动或打折，10月8号以后，央行将推广运用“贷款市场报价利率”（Loan Prime Rate、简称LPR），LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，银行在各类贷款中都要以LPR为定价基准，包括房贷。

定价方式以“一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成”，什么意思呢？举个例子，比如贷款期限为20年、加100个点，已知1个基点是万分之一，100个基点即1.00%，参考8月20日5年期以上LPR为4.85%，加点100就是4.85%+1.00%=5.85%。注意：加点数字一旦确定，合同期限内不得更改。

2

贷款利率可一年一调，也可以一直不变

以前加息或降息，固定在第二年的1月1号重新计算“月供金额”。以后不同了，借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力重定LPR利率，前提是必须提前定好周期，可一年一调整，可以整个贷款周期都不变。

每次利率重新定价时，定价基准调整为一个月相应期限的LPR，如LPR由4.85%变为4.95%，还是加点100，调整后新的利率水平变为4.95%+1.00%=5.95%。

也就是说，LPR每月更新，如果一年后LPR比上一年的低，只要之前有约定，就可按更低利率还贷；反之如果利率上升，也必须承受利息增加的压力。贷款利率计算方式更加多样化，需要综合考量、提前协商好。

3

房住不炒，二套房利率始终高于首套

首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。还是以8月20日5年期以上LPR为例，即首套房利率不得低于4.85%，二套房贷利率不低于4.85%+0.60%=5.45%，与现有房贷实际利率水平基本相当。

值得一提的是，新政明确了二套房利率成本将始终高于首套房，以限制二套房交易，贯彻的仍然是“房住不炒”的宗旨。

4

利率下限不可突破，以后不再有折扣

在贷款市场报价利率基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。这其中有三道关口：国家指导整体规则、各省把控加点下限、银行评估具体加点数值。

“不得低于”明确了下限不可突破，也就是说，以后想要享受低利率，只能寄希望于市场报价利率走低，在新政不变更的情况下，不会再有“利率折扣”一说了。

5

重申：新机制并不会使房贷利率下降

从短期实际利率水平来看，新政仅会对极少数客户有影响，对大部分购房人来说，利息支出基本变化不大。至于以后，根据央行副行长此前的表态：“改革以后看情况，降准、降息都有空间，但是降不降还要根据经济增长和物价形势。”“新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。”

也就是说，至少按照当下的形势，房贷利率没有降低可能，且热点城市大概率还会加码。未来房贷计算会因市场、地区、个人以及银行额度等综合因素而变化，不同城市间的利率差异也将愈加明显。

6

银行经营压力加大，优质企业多受益

而对于银行和企业来说，新的LPR设计或将导致银行竞争加剧，商业银行经营压力有所加大，需央行后续进一步呵护。此外，由于商业银行对企业的定价权弱化，大型企业在获得贷款时的议价空间也会随之加大。

本次LPR改革是利率市场化的具体体现，通过“利率并轨”消除垄断性因素，从而更准确地进行风险定价，降低实际利率中的风险溢价部分。同时，LPR改革仅是利率市场化的一步，其政策效果可能要到中期才能显现。

综上所述，虽然就目前规定的低利率来看，对天津购房者的影响并不大。但一个纠结点在于：购房者未来在签订合同时，到底是按什么周期来重定LPR利率呢？

如果按短的一年周期，那么跟以前差不多，利率按每年相应的LPR来调整。而如果选择整个贷款周期利率不变，以后利率下调，则无法享受到利好；当然，利率上涨时，也不必承受房贷利息增加的压力。

究竟如何选择，你怎么看？欢迎留言讨论。

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