深度研究丨天津全市高投资价值区域板块挖潜

专业又逗比的天津地产微信号

最近有很多企业都来私聊，想布局天津，从现阶段地价、房价来看，天津算是一个抄底的时刻。不过也会有很多人对我这个说法表示质疑，现阶段南方市场热度高，必将会引导出一个高的预期，房住不炒快变成了永恒的话题，高预期或将其推至山顶，竞争大风险高，经历过2017年的房地产市场，各家房企也都很慎重了。

本文将通过梳理全天津市165个板块市场指标，从地房比和房地差两个维度综合判断各区域的利润空间，并结合板块成交量及房价近几年变化，进一步挖掘优势板块，以期为房企拿地提供参考。

地价合理，拉宽房地价差

2020年1-8月天津土地市场成交楼面价为8369元/㎡，较2019年有显著的上涨，主要是因为供地主要集中在市区及远郊核心区域，拉高了楼面地价。2020年1-8月土地市场成交溢价率为3.94%，市场整体处于一个理性的态势，控成本抑预期，土地成交溢价率下浮，相对比2019年下半年，流拍、停牌、延期比例也下浮了，现在的天津土地市场用一句话总结就是：供的是好地，且价格是合理稳定的。

2020年1-8月天津新房市场成交楼面价为16220元/㎡，较2019年也是小幅上扬，疫情过后，抗跌的板块及跌倒谷底板块成为了买房人首选。今年前8个月的新房供求比为1.05，相比于2019年也是下浮，市场处于一个非常健康的状态。都说现在天津新房市场不是很好，但是从成交量上来看，今年8月新房成交同比2019年还上涨了4%。

从数据上来看，2017年房企们过得是很艰辛，今年地价、房价两条线距离渐渐拉开，利润还是可观的。

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再来看看天津16个大区土地和新房价格，先将天津16大区划分为4大区域，下图2020年1-8月利润可观的区域已经标注得非常明显了。

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高流量首要因素：地段、配套

首先看一下，流量板块的成交额，适不适合投资首先还是要看有没有流量，从这些流量板块也可以看，他们相似的质素。

2018年天津成交板块前三名以刚需板块为主，2020年1-8月成交前三名则变成了改善板块，细看这些板块，周边配套、轨交、教育资源都是优质的。

2020年已经过去三分之二了，大学城板块成交已经达到了65.4亿元，到年末应该与往年成交额相差不大，即使因疫情缺少2月份的成交。

数据来源：CRIC，点击图片看清晰大图

多数板块属于高利润率走量

接下来，我们从房地价差和地房比两个维度综合考量，利用四象限法对各区域的投资前景予以区分，以期对房企未来的投资和布局策略提供参考。

数据来源：CRIC，部分板块土地成交价格选取2019年、2018年

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全市165个板块刨除无房地产市场板块后，剩余81个板块（刨除板块如小白楼、五大道、人民公园等），可以大致分为四类：低地房比、高房地价差区域投资价值较高。而地房比低、房地价差小和地房比高、房地价差高的两类区域机遇与风险共存。

具体风险方面，前者是由于房价水平处于低位使得盈利空间受限，而后者风险主要来自市场过热、土地过度竞争等现象。

我们来看看这些较优盈利板块，共有14个板块分别为：

数据来源：CRIC，点击图片看清晰大图

这些板块也并不是全部适合投资，还要结合第一部分板块成交量来看，即使利润高，没有流量也是很痛苦的，毕竟当下还是现金流的时代。

结合流量后，后期可以重点关注的板块：河西新梅江，河东顺驰桥，海教园，东丽张贵庄、新立，西青中北镇，北辰瑞景、金钟公路、南仓、淮河道，滨海生态城中部。（排名不分先后，仅供参考，具体地块具体研究。）

备注：本研究仅以土地及房价作为对比供房企进行参考，涉及区域竞争、发展、产品、存量、等其它指标因素同样不可忽略。

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