晕！环城房价一年竟能涨4000，天津楼市深度解读系列3
上周我们分别扒了三年来市内六区各板块的房价涨跌情况，今天继续环城。
镇楼图
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首先放上环城四区近几年的房价走势，仅供参考哦。
与市区相比，环城由于区域发展不均衡，区域之间尤其是板块之间的房价涨跌差异极大。换句话说，过去几年闭着眼睛买市区的也基本都涨了，环城却是几家欢乐几家愁，选择不同甚至落差会很大。所以想在环城置业的更要慎重，综合考虑区域发展及未来走势。
以下是详细的数据分析。
西青：铁打的西青热度，接力的热门板块——今年看精武镇的！
近些年来，西青在成交量和成交均价上都是当之无愧的环城领跑者，2010年区域整体均价就已经破万，此后虽有所回落但走势平稳，近两年再次提升。如今西青热门房企扎堆，商品住宅均价逼近1万3，而期间增长动力已经接棒了好几个区域，先是梅江南、李七庄，再是中北镇、张家窝，目前则又有精武镇。热门板块的接连带动，成为西青房价坚挺的强大动力。
15年西青房价涨得最猛的是南河镇板块，涨幅达到54.15%，正是由于精武镇的崛起，确切来说，是旭辉燕南园的入市，虽然仅两个月时间，已经把板块均价从近8000拉到了1万2，不过项目1万5的均价是包括普通住宅和别墅的。今年精武镇还有多个品牌房企项目接连入市，这里的大戏才刚刚开幕。
中北镇15年均价则继续稳健增长，涨幅7.4%，云锦世家、旭辉御府、正荣润璟湾、金隅满堂等热门项目，成交量依然迅猛，成交均价也都稳定上浮，其中云锦世家涨得最多，单普通住宅均价就比14年涨了2000多，算上别墅则3000+，旭辉御府的普通住宅也有1400的均价增长。目前板块发展势头依然看好。
张家窝虽然均价有1.28%的降幅，但总体还算稳定，且成交量翻了一番。几个主要项目价格变化都不大，15年成交最多的社会山均价9600，比14年降了600，主要是别墅产品成交减少造成的；星河荣御15年均价稳定增长到了1万1，万科四季花城依旧维持在1万出点头。板块目前名企扎堆、竞品激烈，刚需走量，配套有待进一步完善。
此外，区域目前均价最高的梅江南板块，受梅江板块的带动，定位逐年趋于高端，14年就已成为环城唯一均价突破2万的板块，15年又涨到了2万2，直逼市区的节奏。拉动力主要来自富力津门湖，近几年项目均价变化与板块均价走势基本一致。
2015西青项目成交面积TOP10
15年西青有八块地出让，其中五宗都出现了不低的溢价，西青热度可见一斑，而精武镇则成为继中北镇、张家窝之后，西青的又一大角力板块：天津建工激烈拼杀拿下的西青大学城两宗地、中骏置业首次进津死拼旭辉夺得的津西青（挂）2014-08号地块，以及3月份旭辉摘得的南奥体地块，都位于精武镇，16年精武镇房价增势动力十足。
另外，相距不远的卫津南路西侧两地块，以及与全运村项目仅一路之隔的领世郡地块，也都引得多家房企厮杀，上演了一场又一场夺地大战。而15年张家窝又添了一块宅地，由庆达地丰底价买获，本已名企扎堆、竞争激烈的张家窝，又要迎来一个新项目。
总之，西青这团大火，还得继续往旺里烧。
北辰：名企、地铁在手，房价、口碑不愁——今年的牌真顺！
西青势头大，北辰则蹿得猛，14年涨了1400，15年又涨了1800，目前均价11807，环城第二。领涨源动力是交通线，此前靠地铁1号线和京津公路，如今又有在建的地铁5号线即将通车。15年随着品牌房企入驻北辰，区域项目品质也开始提升了。
15年京津路沿线板块的金侨宸公馆，三个多月成交量年度前三，价格及口碑都对区域有不小的带动，不过受北辰红星国际广场公寓产品等的影响，板块整体均价还是有0.49%的微降。另一个品牌房企入市大幅度抬高板块均价的例子是金地艺城华府，入市一个月成交量板块年度第一，均价接近1万5，带动津围公路板块均价涨了68.49%。
此外，半湾半岛15年成交均价也涨了1000，成交量跃居板块第一，成为双街板块11.82%均价涨幅的主要拉动力。
15年北辰各板块均价都已破万，目前价格天花板在瑞景，但随着品牌房企的入驻及深耕，以及不久的将来5号线、4号线的相继开通，区域形势势必有所变化。
2015北辰项目成交面积TOP10
北辰15年出让了四块地。3月25日两宗地同日摘牌，农垦联手金地、平安20.42亿夺得的北辰淮河道地块，刷新了当时的环城卖地记录；盛耀首次入驻北辰，4亿元购得津北辰高（挂）2015-028号地块，纯住宅部分楼面价也达到6739元/平米。
8月北辰47中地块出让，最终由九昌超低价拿地，而九昌背后还有天辰科技，成交楼板价7452元/平米。11月份央企中储拿下北辰南仓道地块，楼面价6238元/平米。总体来看，北辰楼面价虽不及西青，比起津南绰绰有余了。
近年来北辰土地市场火热，房价涨势也被普遍看好。此前已陆续有融创、天津市政、天房、农垦、金地、平安、中储等多家大房企参与北辰拿地，而随着地铁5号线、4号线的建设通车，区域竞争势必更趋激烈，或将迎来大爆发。
津南：三大板块都是宝，偏远地区快长草——累点也能飞！
津南虽然有辛庄、双港、咸水沽等热门片区，但由于总体供应量大，板块多而分散，发展也极不平衡，整体均价依然比较捉急，是目前环城四区中商品住宅均价唯一尚未破万的区域。目前来看发展较好且潜力较大的依旧是距离市区较近的双港板块，以及津南核心区咸水沽。
双港板块可以划分为双港、辛庄和海河教育园三个片区，金地艺华年、金地艺境、首创城、融创中央学府、仁恒滨河湾等热门项目，近两年成交均价都较为稳定，而成交量一直十分可观，总体去化较快、价格稳定增长的节奏。而随着大型商业、学区资源等的接连落地，未来板块价值仍有不小的上升空间。
咸水沽板块虽然距离市区较远，但作为津南核心区，又是区政府所在地，配套发展完善，居住环境成熟，价格也是稳定中有所增长，代表项目津南新城，成交均价已经突破9200。
而曾经火爆的天嘉湖板块，如今flop得有点惨，轰动一时的星耀五洲已淡出人们视野，中信、海尔等的进入也没能使片区重新焕发活力，交通、配套的迟缓更留下“空城”印象，15年板块均价涨了11.88%后也才仅7400。
2015津南项目成交面积TOP10
津南15年成交了七块地，数量紧随西青之后，不过价格及热度就差远了。与西青土地楼板价动辄七八千、最高突破1万1的火热程度相比，津南成交地块的楼面价仍然维持在两三千的水平，近两年来涨幅甚微。
辛庄、咸水沽等津南热门板块基本是首创、金地的天下，15年金地又分别在辛庄和咸水沽各添了一块地，首创也入手辛庄一宗地，另有福泽红磡拿了咸水沽一地块。多年好邻居继续相约扎根津南，今年又多了红磡这个小伙伴，房价点评网看好你们哟。
此外，“空窗”了两年的天嘉湖板块，15年也出让了三宗宅地，均被星城置业买获，或许能给片区注入点新鲜活力……吧。
津南作为刚需重镇，目前仍属于价格洼地，总体来看，辛庄双港商业交通配套在逐步完善，海河教育园人文教育优势也日益凸显，热门板块升值潜力较大，而偏远板块仍然任重道远。
东丽：空港说爆就爆了，地王说来就来了——华丽转身的节奏？
受益于津滨轻轨开通、自贸区概念等因素，东丽商品住宅成交均价13年就已破万，但三年以来总体增长迟缓，显得后劲不足。15年随着空港的爆发以及万张贵庄地王的出让，或许能再焕生机。
15年区域各板块均价涨幅最高的当属张贵庄，主要由于万科民和巷的入市，直接拉动板块均价由不到1万2上升到1万3以上，涨幅10.47%。加之15年年度地王也出自张贵庄板块，其未来发展还是很让人期待的。
价格增长明显且备受瞩目的还有空港，均价涨幅5.57%。作为经济区，此前空港板块的住宅市场一直较为沉寂，而随着天津自贸区机场片区的划分，以及实验小学分校、医科大学总医院分院的先后投入使用，空港楼市被瞬间引爆，仅有的复地湖滨广场、意境兰庭两个普通住宅项目不仅价格上涨，且每次开盘即全部售罄。目前两项目均价都已在1万1以上，其中复地湖滨广场14年刚入市时均价还不足9000。
与空港相比，没有学区房和地铁优势加持的华明镇，虽然以往成交量更多、基本生活配套更完善 ，但在未来涨势上则略显疲态了，目前板块均价与13年基本持平。
2015东丽项目成交面积TOP10
东丽15年有三宗地块出让，其中包括年度总价地王。12月30日下午，东丽张贵庄13宗地块整体转让，引得11家房企激烈厮杀，最终经过156轮竞拍，被融创以46.1亿拿下，超过了此前天房42.75亿拍得的南开育梁道地块，成为2015年的总价地王，51%的溢价率也是年度最高！成交楼板价达到9035.8元/平米。目前板块内已有热门项目万科民和巷，均价接近1万4，张贵庄要飞起~
此外比较受关注的还有万科出手拿下的万新村宅地，不过该地块所处区域楼市人气较低，近年来先后开发的天房翠海红山、香邑国际、天房郦景等项目销售缓慢，又临近外环线，区域内位置较差，未来销售压力不小。
东丽不缺少爆发，但似乎总缺少后劲儿，更欠着点人气儿，不过15年空港有了扎实的学区和医疗配套，张贵庄年底又出了一个大体量的地王项目，说不定真的能带领区域华丽转身。
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