中南建设业绩“大变脸”年亏超33亿 上半年销售额跌6成重仓三四线去化承压

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长江商报记者 陈然

业绩从“盈利”变“巨亏”，中南建设（000961.SZ）被监管警示。

7月21日，江苏房企龙头中南建设公告称，日前收到江苏证监局出具的警示函。公司实际业绩较预告业绩由盈转亏，未及时进行业绩预告更正，信息披露不准确。

根据中南建设此前披露的《2021年度业绩预计下降的公告》，预计2021年度净利润为7.08亿元至21.23亿元。

但实际上，中南建设却交出一份“史上最差成绩单”。

2021年，中南建设总营收仅微增0.8%至792.1亿元，归母净利则由盈转亏33.82亿元，是成立34年以来首次亏损。

日前发布的2022年半年度业绩预告显示，上半年，中南建设归属于上市公司股东的净利润为亏损15亿元至20亿元，对应同比增减为-214%至-186%。

长江商报记者注意到，在房地产行业波动下，公司重仓三四线城市导致去化存压力，销售额大跌。2022年上半年，中南建设累计合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%。

雪上加霜的是，公司商票出现了逾期，个别项目已出现停工现象，股价一路走低，今年以来，中南建设股价下跌26.33%。截至7月22日收盘，中南建设报收2.59元/股，总市值为99.11亿元。

重仓三四线城市业绩由盈转亏

实际业绩相较预告差了将近40亿，中南建设为何会出现如此重大的偏差？

根据中南建设此前披露的《2021年度业绩预计下降的公告》，预计2021年度净利润为7.08亿元至21.23亿元。

然而在4月26日，中南建设披露的2021年年报以及《关于2021年业绩与预告有重大偏差的说明公告》显示，公司最终经审计的2021年净利润为-33.82亿元，这也是其成立34年以来首次亏损。

中南建设认为，出现如此重大偏差主要在于以下三方面：一是由于公司在业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和其他应收款的减值准备估计不足。结合会计师意见后，需要增加计提跌价准备和坏账准备，由此带来的净利润影响约28亿元。二是公司对合并报表外的合营、联营主体收入确认的不确定性认识不够充分，部分收入只能根据比例确认或不能确认，由此带来的净利润影响约7亿元。此外，公司进行业绩预告时，将原本已经竣工备案达到交付条件计划在2022年完成交付的项目收益考虑在内，但由于疫情和市场调整的原因，部分项目的实际交付延迟，不能确认收益，由此带来的净利润影响约4亿元。

业内人士则认为，中南建设关于差异原因的解释，并不能成立。比如，中南建设在坏账计提、收入确认等方面未按照会计准则予以审慎处理，并且未就影响业绩实现的不确定因素进行具体、明确的提示，也未及时进行预测业绩的修正。

“中南建设交出了最差答卷，我代表公司管理层向所有股东和关心公司的各界人士诚恳致歉。”在年报会上，中南建设董事兼总经理陈昱含表示。

陈昱含说，过去几年，由于缺乏审慎的经营导向，导致中南一些项目地价偏高，带来了大额亏损和减值，直到今天还在为过去几年的失误而买单，教训是十分惨痛的。

在全行业去化难的背景下，高土储的企业或许受行业波动更大。中南建设土储大量布局在三四线城市。截至2021年年底，中南建设总土储建筑面积为4134.9万平方米，三四线城市面积占比约64%，一二线城市占比约36%。

此外，中南建设依靠合作开发模式扩张，权益比例不断降低。以2021年的拿地情况来看，新增项目建筑面积平均权益比例仅约43%，其中，位于一二线城市的项目，建面平均权益比例仅约35.7%。

中南建设7月12日在互动平台表示，公司2021年度虽然没能盈利，但公司长期坚持不依赖有息负债的发展模式，实际负债规模小，经营安全保障度高，即使市场调整仍在继续，公司应对挑战的能力也在增强，不存在破产风险。

截至2022年第一季度，公司有息负债560.8亿元，比2021年末减少60.3亿元，占公司总资产的比重只有15.2%。在三道红线的划分中，中南建设属于“橙档”。

截至2021年末，中南净负债率为93.16%，剔除预收款后的资产负债率为80.52%，现金短债比0.6。

销售大跌“瘦身”聚焦主业

在行业寒冬和项目大多分布在三四线城市的现实状况下，中南建设也有了去化压力，销售不断走低。

2021年，中南建设就以约1965亿元的销售额，在房企销售排行榜上位列第17。而今年一季度的销售榜上，中南已经掉出前20。

据克尔瑞数据，2022年一季度，中南建设全口径销售额160.6亿元，同比下降63.7%，排名27，同比下降10名；权益销售额102.5亿元，同比下降67.2%，排名30，同比下降16名。

今年前5个月，中南建设累计合同销售金额为261.8亿元，同比下降70.5%；销售面积210.6万平方米，同比下降67.3%。

克尔瑞的数据也显示，今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。也就是说，前五个月中南建设的销售额下滑幅度高于百强房企近20个百分点。

此外，公开信息显示，中南建设近期已有项目出现延期交付、停工等现象。中南建设在昆明有2个新盘，均于去年开工建设，目前这2个盘都已停工，现场看不到施工迹象。江西广饶中南雅苑、山东泰安中南紫云集延期交付，江苏丹阳中南文锦苑、杭州中南棠玥湾、南宁五象十洲等项目也出现停工。

身处行业波动，中南建设未能避免被评级机构下调评级。5月25日，穆迪宣布将中南建设的企业家族评级从“B3”下调至“Caa2”，同时将海门中南投资发展（国际）有限公司发行、江苏中南担保债券的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”。评级展望维持“负面”。

好在，有报道称，金融管理部门在4月份召开金融支持实体企业相关座谈会，主要对12家问题房企进行纾困指导，中南建设成为第一批12家房企之一。

5月8日，中南建设公告称，中南集团与中国华融资产江苏省分公司等四家公司签署支持公司转型发展战略合作协议。公告中披露的“有关支持项目总规模不超过50亿元”，明确了纾困资金规模。市场分析普遍认为，华融资产作为国内四大AMC机构之一，本次携手地方国资入场，对中南层面来说是利好，有关合作的开展将为其业务提供助力。

今年以来，中南集团提出战略聚焦、回归主业，做强建筑、做大产业园区，并向制造业或服务于制造业靠拢。

同时，中南建设开始梳理自身资产，出售资产回笼资金。6月份，公司完成出售旗下一主营咨询服务、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司股权，交易价格为3.33亿元；今年1月，作为中南集团成员企业的中南服务商业有限公司首次官宣，拟出售予华润万象生活。

中南建设在公告中给出的出售理由是，“进一步聚焦主业，提升公司经营安全保障”。

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