投资百亿的铜官窑古镇功败垂成，暴露匆忙文旅背后的隐忧！

【品橙旅游】近期，一篇名为《长沙铜官窑古镇，你哪里值门票120元？》文章刷爆网络，游客吐槽铜官窑景区建设未彻底完成就开始营业售票，体验感极差。这显然是古镇建设进度没有跟上宣传的脚步，便已经开始营业了。

来源：铜官窑古镇官网

背负着新华联转型梦想的铜官窑古镇

据了解，长沙铜官窑古镇是新华联斥百亿精心打造的大型文化旅游项目，依托有着2000多年历史文化的长沙窑国家考古遗址公园，期望精塑成国际文化旅游目的地。同时它是首个湖南省投资超百亿的文旅项目，列为全国旅游优选项目、“一带一路”战略样板工程，湖南省和长沙市重点工程。可见无论是新华联还是湖南省都寄予很高的期望，也带给了消费者很多美好的想象。

官网上显示：2015年11月26日新华联集团总投资100亿元的长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目正式开工。2017年新华联文旅加速转型，全力打造旅游生态圈。铜官窑古镇、鸠兹古镇和西宁童梦乐园等三个大型文旅项目的建设提速推进，确保2018年建成开园。

新华联总裁苏波在2017年表示，公司已确立了“文旅+金融+地产”的战略转型格局。其中，文化旅游为战略转型核心，未来5年内将力争开发不超过5个精品文旅项目，合计投资额最高可达500亿元。除了铜官窑古镇以外，以徽商文化为主题的芜湖鸠兹古镇，以民族文化、海洋文化为核心的西宁项目也相继上马。铜官窑古镇是新华联文旅转型项目，更是一场上百亿的豪赌。

苏波曾经在2018年第三届中国文旅产业巅峰大会暨产业资源链接博览会发表演讲：文旅产业要由“做产品”思维转变为“作作品”思维。以“工匠精神”为信仰。精于工，匠于心，品于行。高起点规划，高水平设计，高质量建设，高标准运营，才能打造精品、成就经典。铜官窑项目显然悖离其发展目标，原因何在？

房地产企业大肆进军文旅 跨界路上水土不服

克而瑞根据公开资料统计，截至2018年7月，克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

8、9月份以来，房地产进军文旅产业的大军仍然在不断扩增。如蓝光地产金融集团考察花木大世界文旅项目、恒大旅游集团推出了文化旅游产品“恒大童世界”、融创文旅正式成立并手握早前接盘万达的13个文旅项目、泰禾拟在深汕特别合作区投资180亿建设国际康养特色小镇，华侨城在云南签约60余个文旅项目等，各房企对文旅产业的热情可见一斑。

万达算是最早涉及文旅项目的房地产企业。在2009年便确认文化旅游产业成为新的重点发展方向，同时投资200亿元建设长白山度假区。2012年万达集团成立万达文化产业集团，注册资金50亿元，资产310亿元，2012年收入208亿元。同年，长白山国际度假区盛大开业，西双版纳国际度假区开工建设。

随后的几年里万达文化旅游城的项目不断拓展，桂林、合肥、无锡、南昌、哈尔滨、广州等文化旅游城也陆续开始动工建设。但是显然后来的发展不尽如人意！最终在2017年以438.44亿元总价将13个文旅城资产打包出售给融创，已在2018年6月底全部完成交割。

文旅是个匠心慢工程

有一位国内某知名投资顾问机构的负责人参与了拈花湾前期的顾问工作，曾公开表示：“有幸亲眼目睹了拈花湾小镇从一纸概念到工程实现的全过程。无论是主创者的意境表达，设计师的概念诠释，还是市场人员的数据逻辑论证，施工团队的细节极致追求。还有统筹决策者的取舍之道。毫不夸张的说，历经五年的打造，凝聚了众多参与者的智慧、心血与汗水。”

作为文旅小镇的明星项目，古北水镇是中青旅和北京密云县联合开发打造的文旅项目，2010年开始建设，2014年开始营业。它的整体投资是45亿元，预计投资回收期约为8~10年。

“投资大周期长”是文旅产业的一大特点。前期景区建设需要花费少则三四年，多则五六年，而回报周期长达十余年。除此之外，挖掘更深层的内涵也极为重要，这对于已经习惯了快投资、快回报、“简单直接”的房地产思维企业来说，难免会水土不服。但“文化”本就是慢工之活。

从新华联的架构来看，文旅只是其产业中的一项，而无论是石油、矿业等能愿型企业，还是化工、酒业等实体，可能远远会比文旅更快更赚钱，能否适应文旅的节奏对于新华联的操盘者来说，也是一大考验。

国内投资者对于文旅产业盲目乐观

当前形式下，各类的企业纷纷高举大旗进入到文旅行业，甚至可以称之为疯狂之举。无形之下让文旅项目泡沫经济过早的到来。即使国家发展改革委印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中明确提到：要强化监督检测评估和规范纠偏，支持一批特色小镇高质量发展。对于已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。明确提出“两不能”和“四严”，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装。不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。即使这样，也仍然无法阻挡大家对于文旅产业的热度和激情！

泛华副总裁杨年春认为：目前的形势下，房地产+文旅本身是一种创新，也是一种更高品质的走向。但不能只顾造房子、建房子，不是实实在在内容、内涵、服务，这种“房地产+文旅”还等于“房地产”的模式，不是长久之计。很多房地产企业错估了形势，也错估了用户的需求。真正的特色小镇，一定要有产业特色作为支撑，能够提供创业、就业、兴业这样的机会，把文旅简单房地产化肯定是不符合监管精神的。现在同质化的文旅项目已经过剩，出现了同质化和泡沫化。简单的照搬、照抄去迎合热点IP，只能说是阶段性的需求，一阵风过后就没有需求了，这样就给长期运营和投资回收带来巨大的风险。

《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。据国家旅游局预计，我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。中国由旅游大国迈向旅游强国的时代已然到来。不容置疑，文化旅游旅游未来发展前景可期。但同时文化旅游是一个需要时间产出的产业，一定要给予足够的耐心，无论是前期建设、后期经营。不仅如此，还要真正的把心思投入进去。不应该只是眼之所见，更应该是心之所向的精神领域，是需要真真切切的文化内容来充实。你用几成的心思，市场就给几成的反馈！