知彼才能知己——看看哈里斯的房地产政策
兔主席/tuzhuxi 20240819
按：中国人喜欢“知己知彼”。但知己知彼的功能目的未必就是与对方的竞争、博弈和冲突。“知己知彼”可以是通过了解对方，加深对自己的认识。很多时候，“知彼”才能“知己”。哈里斯新推出了百日经济计划，而房地产政策是一个非常重要的政策领域。了解哈里斯对房地产政策的排布，不仅能够帮助了解美国的政治经济社会文化，而且对了解中国，了解世界，了解历史，了解时代都有极大裨益。
【目录】
【正文】
一、哈里斯提出“（百日）经济计划”的背景及用意
8月17日，卡玛拉·哈里斯在一个相对较小范围的集会(200多人)里，公布了她的经济计划，主题是“为美国家庭降低成本”，内容涉及住房、食品与日用品、医疗成本以及中产阶级减税四个领域。自从哈里斯宣布取代拜登参加总统大选举以来已经数周，美国人还处在对她重新建立认识、加深了解的过程。哈里斯发表了不少激动人心的讲话，但从来没有讲过清晰的、有实质内容的、能够区别于拜登的经济政策议程。人们搞不清楚她上台以后到底要搞什么。而留给哈里斯的时间不多了，反复酝酿后，她终于推出了自己的经济计划。其实，里面的内容主要是哈里斯的“百日计划”，即上台100天她希望推行的一些政策。尽管这些政策覆盖的领域有限，大多缺乏颗粒度，但已足够让人们了解哈里斯的经济哲学和未来的政策到导向。
当下，美国民众对民主党/拜登-哈里斯政府最大的批评就是通货膨胀。哈里斯将经济计划命题为“为美国家庭降低成本”，用意很清楚，就是在避免提及“通货膨胀”这个概念的情况下，尝试解决通货膨胀所带来的“现象”——即过去几年美国老百姓感受到生活成本的激增。应该说，这个构思还是巧妙的。
哈里斯提出的四个政策方向都很具体——住房、食品与日用品、医疗成本及中产阶级减税，希望面向及触达的都是普罗大众（工薪阶层），都希望给普通家庭带来一些实打实的好处（“获得感”），同时也希望帮助大家了解她在经济问题上的思路和方法。
那么，哈里斯在经济问题上的想法是什么呢？可以套用许多的概念术语，例如“自由主义”、“进步主义”，“左翼民粹主义”等。共和党则对她切换套用社会主义、共产主义、马克思主义等左翼标签。
但实际上，为了方便理解，不妨引用我们更熟悉的一些概念和口号来描述她的方针政策：例如“节制资本”（“把资本关进笼子里”、“防止资本无序扩张”），例如“共同富裕”，例如“以人民为中心”。虽然这是“美国版”的，但很多理念本质相通。
二、房地产政策——了解哈里斯经济思路的一个切入点
在哈里斯提出的四个政策领域里，放在第一位，篇幅最长也最重要的，是住房——实际上就是中国人理解的“房地产”。中国人对房地产肯定是不陌生的，所以，我们可以先从房地产入手，看看哈里斯的经济思路到底是什么样的。
先睹为快，看看哈里斯房地产政策的概要（强烈建议在下文看更加详细的点评分析）：
1.【供给侧——萝卜】呼吁新建300万套住房，在未来四年内结束住房供应短缺的局面
2.【供给侧——大棒】打击企业房东和大业主，为勤劳工作的美国人降低租金
3.【需求侧】为首次购房者提供多达25,000美元的首付支持。这一支持力度是历史性的
建议读者阅读一下本文后面部分：哈里斯团队对其房地产百日计划的官方诠释。本文作者对具体政策进行了简单的注释、分析、点评。
三、哈里斯房地产政策带给我们的一点启示（建议配合后文阅读）
哈里斯提出的政策，对于理解美国，对于理解社会矛盾，理解左右翼政治冲突，理解美国、西方及世界左翼，理解政治与经济的关系（“政治经济学”），理解政府与市场的关系，理解资本与公共利益及民生的关系，以及从更大的历史维度看待今日中国，都有巨大帮助。
对哈里斯房地产政策的一点解读（推荐看本文后附的政策原文、注释及评论）
1.哈里斯提到房地产，涉及房地产政策，看到都是房地产的社会功能和政治功能
1)所谓“社会功能”，指房地产政策能不能满足最广大人群的住房需求，而住房（包括租赁和置业）是家庭和个人生存发展的最重要的基础资源
2)所谓“政治功能”，即房地产在消除社会矛盾与经济矛盾、稳定人心、构筑理想、凝聚社会共识、稳定政治大局方面的功能
3)完全没有提到的，是房地产的“经济功能”，譬如是否能够创造就业；是否能够创造税收，是否能够带动经济增长；是否能够帮助调控宏观经济；是否能够带动产业链增长等等。我们看哈里斯政策正文（见本文后面部分），是完全没有提到这些内容的。之所以不提，是因为住房的主要功能是社会功能和政治功能。美国政客并没有朝经济这个方面去想。
这也决定了在住宅地产领域政客算的都是“政治账”。根据哈里斯的计划，联邦政府要用纳税人的钱去补贴地产开发。目前对首次购房者首付补贴及税收减免对应超2,000亿美元（具体见下文）
2.哈里斯认为，决定房地产这种关键领域的是政治，是公共利益，是大局，而不能简单交由市场决定，或者说，不能把市场变成资源配置的唯一力量。但形式上，市场仍然是决定资源配置的“决定性力量”。所以，哈里斯在房地产领域给出的政策手段都是“市场化”的，譬如通过增加或减少税收减免来影响企业行为，调整供给侧；通过财务补贴或税收减免去改变消费者/投资者的行为，影响需求侧。除此之外，行政处罚也可以作为一种负向激励，约束和改变企业/机构的行为。所以，从手段看，一切都是“市场化”的，只不过背后都是政治。哈里斯的方向也代表了民主党乃至西方左翼的主流方向：即认为政府应当在市场（包括企业、产业、金融/资本、劳动力等）中发挥更强有力的引导作用。政治家也应该毫不犹豫的推动相关的政策，确保市场力量能够服务政治目标。从这个角度看，国内市场派（主要见于经济学界、企业界和金融界）的观点实际上是“幼稚”（naïve）的，核心还是对美/西方历史与现状的不了解和想当然。这种想当然有认知驱动，也有利益驱动，缺一不可
3.哈里斯的房地产政策可以帮助我们理解美/西方的左翼经济政策，特别是所谓的“左翼民粹经济”。我们看哈里斯：
中国人喜欢“知己知彼”。但“知己知彼”的功能目的未必就是与对方的竞争、博弈和冲突，而可以是通过了解对方，加深对自己的认识。所谓的“知彼才能知己”。了解哈里斯的经济计划——特别是她的房地产政策，对于了解美国，了解中国，了解世界，了解历史，了解时代，都有极大的裨益。
四、哈里斯的房地产政策——官方解说、本号的注释与点评
以下文字基于哈里斯选举团队对其经济计划的官方文字口径，结合了中文表述和思维习惯进行了适当的调整，【斜体标黄为注释及点评】
哈里斯的经济计划——房地产部分：降低租房和购房成本
哈里斯很清楚，住房可负担性危机（“housing affordability crisis”）【即老百姓买不起房的危机】使得数以千万计的美国人生活艰难，同时也使无数工薪家庭无法实现拥有住房的“美国梦”。因此，她将推出一项极为迫切同时又十分全面的四年计划，目的是帮助工薪家庭降低住房成本，结束美国的住房短缺问题。
1.呼吁新建300万套住房，在未来四年内结束住房供应短缺的局面。目前，美国住房供应严重短缺，导致房价上涨。【2023年，美国新建住宅约150万个单位】哈里斯将与市场合作，建设能够满足美国人需求的住房，包括租赁用住房和购买用住房【“租购并举”】，并努力消除开发建房新房的各种障碍（包括州和地方层面的阻碍）：
1)历史上第一次为开发“起步住房（starter homes）”提供税收激励【“起步房”，对应中国的“刚需”】。哈里斯-瓦尔兹政府将提议：如果开发商开发“起步住房”并出售给首次购房者，就可以获得税收激励。这种税收激励是史上首次推出的。该政策可以帮助缓解热切希望购房者所面临的刚需房紧缺问题。【哈里斯认为住房短缺的原因首先是供给侧的，即开发商缺乏建设刚需房的意愿，导致供应短缺，并由此推高房价。所以，她希望通过税收减免激励开发刚需房的开发商上。但具体如何操作并不清楚，例如，开发商如何设计产品使其只适合首次购房者呢？难道给购房者设定资格限制么？如何“保证”来买房的是首次购房者呢？这些都不清楚】
2)进一步增加开发经济型（affordable）租赁住房的企业所能获得的税收激励【开发经济型租赁住房的企业已经能够获得税收减免。哈里斯希望对现有减免进行“历史性的扩大”。这也是供给侧政策】
3)新设立一个联邦基金，支持创新的住房建设。哈里斯-沃尔兹政府将提议设立一个400亿美元的创新基金——这也是拜登-哈里斯政府原本提议的200亿美元创新基金的两倍。与之前的提议类似，该基金可以赋能地方政府，为各地修建住宅提供资金支持。此外，该基金还将进一步支持创新的开发融资方式【金融手段】，同时为开发商和建筑商提供赋能，鼓励其设计、建造经济型租赁住房及购买住房（但有一个前提条件：即他们必须能够证明自己取得了成果）。这个基金将支持地方上的创新项目，例如北卡罗来纳州Wake County使用《美国救援计划（American Rescue Plan）》的资金开发及维护2,400套经济型住宅单位（其中包括位于Kings Ridge的100套在建住宅单位，以及Tyron Station的176套经济型住宅单位）【这都是非常微观层面的项目，拿到了全国层面的经济计划来说】。哈里斯还将采取行动，让一些联邦政府持有的土地入库，用于开发新的经济型住房项目【美国联邦政府持有土地，通过入市可以增加住房供应】【该基金具体如何运行、操作，祈祷政策作用，涉及大量的技术问题，未在现阶段披露。当然，普通老百姓也不需要知道这些。他们只知道哈里斯想在供给侧发力】
4)减少繁琐程序（Red Tape）和无用的官僚主义【类似中国说的简化流程、克服官僚主义等】。拜登-哈里斯政府一直在努力削减流程，通过增加住宅建设以降低住房成本——这些工作已经将新房建设水平推到了新的纪录水平。未来更多的工作要求进一步简化许可流程，简化审查程序，包括公共交通及改造开发环节的审批程序，使得开发商能够更快地将住房推向市场，从而帮助降低住房成本
2.打击企业房东和大业主，为勤劳工作的美国人降低租金。【直接将勤劳工作的美国人和企业房东及大业主对立起来，将企业贪婪和“资本无序扩张”看作美国住房租金快速飙涨及居高不下的根源】哈里斯副总统和拜登总统一直在努力扩大为经济困难公民提供的租房援助（其中包括针对退伍军人的举措），增加对无房者的住房供应，执行公平的住房法律，确保企业房东不能利用纳税人的资金，不公平地宰割租房者。哈里斯建议：
1)阻止华尔街投资者大量购买住房并抬高价格。一个又一个社区的居民感受自己被华尔街投资者和远在天边的业主们所盘剥。哈里斯呼吁国会通过《停止掠夺性投资法案（Stop Predatory Investing Act）》，取消大量购买单户租赁住房（single-family rental houses）的重要投资者所能获得的关键税收优惠，以此遏制这样的行为【把租金高企的某头指向大量采购住房的机构投资者（“华尔街投资者”），认为是企业资本的贪婪导致了住房问题，因此希望通过立法对他们进行限制和打击】
2)阻止“租金定价数据公司”操纵价格，把房屋租金按双位数的幅度增长。企业房东正在利用由私募股权公司（PE）支持的定价工具，相互勾结，在全国各地的社区大幅抬高房租。哈里斯呼吁国会通过《防止通过算法助长租赁住房垄断的法案（Preventing the Algorithmic Facilitation of Rental Housing Cartels Act）》，以打击那些助长租金价格飙升的企业【此处，将相关领域的科技企业及其背后的金融资本/PE也推到了民生的对立面，要求对他们进行限制和打击】
【点评：哈里斯对美国住房问题的诊断，首先是供给侧的：第一，开发商不愿意开发刚需房，导致相关产品供给不足，结果推高房价。当然，开发商不愿意开发刚需房有的原因是多重的，核心是流程工序并不简单，但需求不强，利润有限，商业吸引力不足。第二，贪婪的大企业大资本在存量房市场“无序扩张”，通过大量收购，掌握市场溢价能力，甚至掌握垄断能力，最后“与民争利”，推高租赁价格。过程中，还有租金定价机构作为支撑，而这些科技类企业的背后则是私募股权等金融资本。因此，从老百姓买不起房，到租金高企，到通货膨胀现象，背后都是企业/供给侧的原因，都要归咎到企业贪婪身上。所以，哈里斯提了“萝卜和大棒”：一方面鼓励企业开发刚需住房建设，呼吁企业要“以人民为中心”、要“服务国家战略”；另一方面，对资本进行“节制”，限制大企业大资本在租赁住房领域“无序扩张”、与民争利】
3.为首次购房者提供多达25,000美元的首付支持。这一支持力度是历史性的。许多美国人努力工作，勤俭节约，每月按时支付房租。但在支付了房租和其他账单后，他们却无法攒下足够的钱去支付购房首付款，这让他们失去了拥有房屋和积累财富的机会。哈里斯-沃尔兹计划扩大起步级/刚需住房供应，在任期内，他们计划为那些能够在之前连续两年按时交付租金，同时正在购买首套住房的家庭提供高达25,000美元的首付款补助，并为第一代置业者提供更加慷慨的支持。拜登-哈里斯政府原本建议提供仅仅为40万名第一代置业者（即父母无房的购房者）提供25,000美元的首付款补助，并为首次购房者提供1万美元的税收减免。哈里斯计划把这项计划大幅简化并扩展：未来，将为所有符合条件的首次购房者提供平均25,000 美元首付款补助，同时也确保第一代置业者的全面参与【意思是这个项目是从第一代置业者拓展而来的，在拓展之后也不能牺牲掉原来这群人：第一代置业者肯定是要被保护的】。这项计划将扩大首付款补助的覆盖范围，在未来四年内，让400多万首次购房者获得可观的首付款补助。【前面两项针对开发商和投资人的政策是供给侧的，这条则是需求侧的：哈里斯希望通过首付款补贴，为首次购房者提供财务支持。25,000美元的力度是相当可观的，哈里斯政府也计算了一下，大概涉及400万户个人购房者。这些买不起房的人都是民主党希望拉拢的工薪阶层和困难户。这项政策有四个方面的问题，一是这种政策一定会刺激需求，如果供给没有跟上的话，不仅会抵消前面供给侧政策的效果，而且反而可能使得供需关系更加紧张，导致房价被进一步推高；二是许多工薪阶层/困难户是彻底交不起首付的，而且由于没有稳定的工作，不敢加杠杆，所以也不会为了25,000美元的首付补贴去买房。三是首付补贴对象是所有的首次购房者，问题是：如前面所说，能够购房的已经不是经济太困难的，而且可能是富足中产家庭的年轻后代。所以这个政策的指向是有问题的，最终帮助的可能不是最贫困的人，而是条件尚可的人。如果因为这些人的需求上升导致房价被推高，那贫困阶层就更买不起房了。四是联邦政府给的这笔钱也不是小钱，CRFB（负责任联邦预算委员）估计哈里斯提出的首付补贴加减税的预算在2,000亿美元以上】
【房地产政策不是为了稳定经济、发展经济、刺激经济，而是左翼经济乃至民粹经济的政策一部分，为贫穷的人提供更多的租赁住房及购买住房，满足社会功能与政治功能。具体手段都是“市场化”的，正向的是补贴、税收减免，负向的是收回补贴、处罚及政治上不遗余力的打击】
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