去年底466万元买的房子，竟然不能住人，还要拆掉！

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

楼体下沉、倾斜，这样的房子你还敢住吗？

近日，深圳市罗湖区大地苑小区的业主就碰上了这样的糟心事。

自2013年泥岗地铁站修建，这座23年“高龄”的小区，老身子骨就频频出问题……

23年“高龄”危房

始建于1997年的大地苑小区，2栋8层楼梯房，有308户业主，近1400人居住在这个不到8000平米的小区中。

跟如今人车分流、自带花园的深圳新式小区比，大地苑小区可谓是一应俱“无”，电梯、绿化、配套停车场都没有不说，还是个全开放式小区，是典型的深圳“老破小”。

图片源自家在论坛

据了解，大地苑小区本就是23年前，泥岗村民集资建造的农民房，建筑质量差，安全隐患多。

由于使用的还是，未经处理的海沙搅拌混凝土，来做建筑的材料，如今楼梯的空心砖积水、钢筋受腐蚀老化、墙体爆裂、渗水发霉等“并发症”都找了上来。

海沙房做建材的危害是非常严重的，1995年韩国首尔的“三丰大厦”就因海沙房发生过垮塌事故，几年前的台湾沿海，也有近2000户居民因居住的海沙房而苦不堪言。

三丰大厦垮塌事件

早在2013年，9号线还在修建时，大地苑就已经出现比较明显的下沉和倾斜现象。

现在久病成疾，楼梯间瓷砖爆裂、水泥块掉落、钢筋裸露、生锈等情况也出现了。

湾叔查到，大地苑小区上次交易是在去年11月，以5.3万元/平，466万元总价成交，这才住了不到2个月，就遇上这档子事……

目前，大地苑小区征集业主参与旧改意愿签名率已96.75%，希望相关部门将该小区列入泥岗村城市更新项目。

对此罗湖区住建局回应称，关于房屋安全问题，经第三方检测鉴定房屋隐患，最后决定由泥岗物业负责修缮。

关于加入泥岗村旧改的问题，大地苑小区虽然建筑年限超过了20年的标准，但由于小区只有7800多平方米，小于申报棚户区改造的10000平方米标准，无法纳入泥岗村旧改规划。

一个普通人，还二十三窜一窜呢，怎么一个坚固的楼栋，连这么点时间的摧残都抵抗不住呢？

短命的中国住宅

我国住宅短命，似乎是业界共识！

中国现在以每年约20亿平方米，成为世界新建建筑面积第一大国，消耗了全球40%的水泥和钢材。

粗略统计下，在每万平米建筑的施工过程中，仅建筑垃圾就会产生500～600吨，占到城市垃圾总量的30%～40%。

而每万平方米拆除的旧建筑，将产生7000～12000吨建筑垃圾，占建筑总量的40%！

耗费了这么多的建筑材料，结果如何呢？我国现在的建筑却只能持续25-30年……

平均寿命只有30年！我的房子怎么都活不过我了？估计等这代人把房贷结清了，也住不了几年了。

目前的资料显示，英国建筑的平均寿命是132年建筑寿命，也就是说，等人家的建筑开始重建，咱们已经走了4轮了。

为什么房子越来越短命？

湾叔认为，首先是随着时代发展，人们对住宅的要求也越来越高，通常来讲，一栋混凝土建筑理论上是可以坚持100年的。

可现实中人们真的会等到它一百年，才让它寿终正寝吗？

水电燃气、网络通信、室内装修、户型风格，这些配套设施，三十年左右就会全面被新一代的产品所淘汰。

高昂的维护和翻修成本，让一栋混凝土建筑在60岁前，就无法符合居住标准。

其次，一个人一生守着一户住宅的情况很少，第一代有产权的业主们，渐渐搬离，房子转手卖掉，时间久了的小区，转手困难，多半是出租。

转租给租客后，业主大多都不再关心物业管理好坏，租客没有产权，不是影响到居住问题的大毛病，基本也不会在乎。

另外，在一线城市，二手房市场活跃，房子一般5到10年就会易主一次，二手业主多半会对房子重新“改头换面”。

很多二手房经过翻新之后，看似焕然一新，实则内部满目疮痍，受损墙体虽然能得到修补，但结构性伤害却是无法逆转的。

结果就是越来越多的业主搬离，物业费用的缴纳也越来越少，随之形成了恶性循环。

最后是在工程技术上也有很大差距，我国建造房子的主要力量是广大农民工。

早些年施工人员待遇差、工作环境差都是常态，偷工减料的事时有发生，自然没法和那些专业工程师把控的工程相提并论。

湾叔认为，在中国经济高速发展的今天，建筑使用年限变短，并非严重问题，这是土地资源紧缺，市场驱动下，城市快速更新的结果。

市场有需求，交易有利润，房子更新迭代就会更快，欧洲当年也因为经济复苏，建造过大量的经济型建筑，使用年限也不高。

当经济发展成熟稳定之后，建设项目需求减弱，建筑质量也会相应提高，使用年限自然也会延长。

住宅工业化延长建筑寿命

目前看，我国乃至世界现代建筑寿命偏短，是经济高速发展阶段的结果。其实，在住宅开发和使用过程中，影响住宅寿命的因素也并非完全不可控。

有一种正在大力推动，符合开发商及业主的共同利益的办法—住宅工业化。

住宅工业化主要分为建造阶段和使用阶段。

在建造阶段，流水线作业，是住宅工业化的标配，传统建筑模式下，建筑质量依赖于个人施工水平，甚至还受到施工者身心状态的影响。

机械流水线作业则要稳妥得多，有开发商曾统计，搞工业化的项目，100套房只有一套漏水，而传统模式修建的，20套就会有一套漏水。

依靠流水线作业，生产出内外墙板、楼梯、预制梁柱等构件材料，等制作完成后再搬运到施工现场进行组装。

施工、建筑、装修可以同步进行，缩短工期不说，还节约了不少施工成本。

万科就曾统计过，工业化住宅下、每平米建筑成本虽然要高出300元，但考虑到缩短的工期和省下的人工成本，及后期运营和保养总成本，实际比传统建筑模式更便宜。

住宅工业化在建造阶段的优势，主要还是缩短工期、减少成本，保证建材质量不打折扣。

在使用阶段，住宅工业化将避免多次装修，对建筑主体造成的伤害。

传统装修模式，都是在墙体内预埋管线，室内装修又通常需要5-10年，进行一次大的翻修，每次都要给墙面结构造成一定的不可逆损伤。

而住宅工业化，管线和结构完全分离，走架空层，维修前后，只需把墙板拆卸并重新安装即可。

墙面装修更是如此，一把螺丝刀，就能换下一块坏的墙板，避免了过去先铲灰、再粉刷的麻烦和墙体损伤。

目前在深圳的新建学校大多采用这种工业化建筑方式，建筑和翻修都十分方便，当哪处建筑诞生新一代技术的时候，直接更换即可，保证了建筑的活力，也延长了建筑寿命。

当住宅工业化普及后，或许不会再有23年就“英年早逝”的小区了~

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