中国哪些城市更有发展前景？哪些城市更具有房地产投资价值？

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中国哪些城市更有发展前景？哪些城市更具有房地产投资价值？

2017-09-03 文琳阅读

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中国哪些城市更有发展前景？

一线城市？二线城市？某些省会城市？某些三四线城市？

评价一个城市的发展机会，其实是个挺复杂的，但我们也可以抽象简化为两个核心问题：

人有没有来？
钱有没有来？

关于第一个问题，实际上是城市间人口迁徙问题，有关这个问题数据团已经写过很多篇文章了（例如：一线城市严控人口，我们还能去哪？）。今天让我们换个角度，从钱的视角再来盘点一下全国城市的发展机遇。

钱是什么？资本。资本的主体是什么？企业。

因此，如果要研究城市之间钱的流动，我们最需要关注的就是企业间的跨城市资本流动。我们使用了启信宝提供的全国1.1亿家企业的全样本数据库，搜索了全国近五年（2013.1-2017.6）所有企业间的投融资信息（由于数据量巨大，我们本次研究只识别了城际控股型（含全资）的企业间投资，使得本次研究更聚焦在跨城市的重大企业投资关系，以求更好地表征城市对外来产业资本的吸引力，更精准的体现城市在区域层面的吸引力和控制力），做了一个有关全国城市发展机会的小小的研究。

通过建立城际投资的全国城市拓扑关系网络，可以清晰的看到中国的城际产业资本的控制中枢，那就是以“北上深”为中心的城市网络，请看下图：

如果把这些城市落在地图上，我们就可以构建出全国跨城市资本流动地图：

从这张图上，我们可以识别出三个亮点密集的区域：长三角城市群、珠三角城市群、北京-天津城市群，这三个城市群与成都-重庆西部城市群构成了一个钻石形状。

在钻石之外，仅有星星点点的东北和西部的几个亮点游离；而这颗大钻石内的资本流动，占据了全国资本流动的90%以上。相比较全国人口分布的“腾冲线”，全国资本流动的钻石形状则显得更为集聚。

我们接下来看，钱是从哪些城市流出来的？

近五年对外控股型投资笔数最多的10个城市如下图所示：

在这个榜单上，北京、上海、深圳毫无悬念地包揽了前三名，且在量级上远远超过了其他城市。可以说，北上深通过一笔笔对外投资，引导并在一定程度上控制着全国的资金流向和经济命脉。

更有趣的是前三名之后的排序：

第四名，杭州。表现最为亮眼的省会城市，崛起的新一线城市（给马省长深深鞠躬）；
第五名，广州。江湖人称“北上广”三兄弟的广州，在对外投资的控制力上已经与另两位兄弟渐行渐远了；
在以上前10名中（接下来上榜的是天津、南京、宁波、苏州、成都），有5名都是长三角区域的城市，可以看到长三角地区资本的活跃程度。

那么，这些钱又流向了哪些城市？

可以看到，吸引外来控股型投资笔数最多的前三名的仍然是北上深。相比投资排名，宁波跃迁至第四名，超过了杭州。而广州则再下降了两个名次。

最值得注意的是，在外来资本流入城市的榜单中，嘉兴挤掉了南京，进入前十名。很明显，相比资本对外输出，嘉兴是一个更受资本青睐的城市。

那么，除了前十名的头部城市之外，全国其他城市的资本流动情况又是怎么样的呢？

根据我们的统计，在全国范围内，如果以投资笔数作为衡量指标，一个城市最大的投资方绝大部分来自以下四个来源：

北京
上海
深圳
该省省会

可见，中国的资本流动基本处于北上深势力与本地势力的激烈争夺中。

据此，我们可以把全国三百余个地级市（含直辖市）划分为两个阵营：若某城市最大的外来投资方为北上深之一，该城市划入“北上深阵营”；否则，划入“本地化阵营”（有极少数城市的最大外来投资方既不是北上深也不是本省省会，但为了简化计算，我们仍然将之划入本地化阵营）。

我们先来看看趋势吧，见下图：

在2013年，北上深阵营和本地化阵营的城市比为2：8，而到了2016年，已经接近4：6。

“北上深阵营”高歌猛进，“本地化阵营”节节败退。

我们把这一趋势变化逐年落在地图上，用红色标识北上深阵营，用蓝色标识本地化阵营。可以看到下面这张动图：

可以看到：2013年，“北上深阵营”的地盘仅仅局限于国内少数相对发达地区，以及各省省会城市；但随着时间的推移，“北上深阵营”的势力范围逐步扩大，东北和内蒙的大部分地区纳入了“北上深阵营”，与此同时，越来越多的中小型城市也逐渐成为“北上深阵营”的一员。

“北上深”越来越强大的资本力量，正在逐步地穿透中国经济的底层——三四线城市。

那么，随着资本输出力量的极化（北上深的资本影响力越来越大），资本输入的城市格局发生了什么变化呢？

数据显示：2014年，90%的控股型城际投资去向了99个城市，而到了2017年，90%的城际投资只去向了60个城市。

我们来比较一下历年的数据，请看下图：

很显然，资本越来越挑食了！虽然钱越来越多，但却集中到越来越少的城市。

如果选择几个重点行业来看呢？对不起，那将是一幅更加惨烈的画面：

最近5年，全行业90%的城际资本集中在26%的城市里；但假如我们只聚焦科技、金融、文化等高端产业的话，90%的城际资本仅仅投给了9%的城市。

是的，资本挑食，而聚焦高端产业的资本则更加挑食。他们所青睐的城市只有下面区区若干而已：

是的，我们身处一个极化的世界中，并且极化仍在加速进行。但这的确就是资本用脚投票的结果。

那么，在这幅不断极化的画面中，哪些城市还有机会？

我们设计了一张表单，从一个小视角看看那些抓住了也许只是转瞬即逝机会的城市。

这张榜单上，北上深杭宁牢牢占据着最靠前的位置。我们耳熟能详的许多城市，包括广州、成都、苏州、南京、武汉、西安等，也都是top20的常客。看上去，其他城市似乎没有任何逆袭的机会了。

但我们欣喜地发现：榜单上也有一些不那么星光闪耀的城市，比如嘉兴（浙江）、湖州（浙江）、新余（江西），但特别值得一提的则是——伊犁（新疆）。

位处国境边缘，远离发达地区，伊犁为什么能上榜？

这里不展开了，线索其实是一个也许大家都没听说过的地名：霍尔果斯。但正是这 39 34168 39 13553 0 0 6756 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 6759名不见经传的小城，我们在启信宝里以它为关键词搜索文化业，会跳出5000+的结果，其中不乏明星企业：

一个特殊的机缘，一个特殊的行业，也许就会成就一座城市。

按照这个逻辑，接下来，我们选出了科技、金融、文化、制造、房地产等五个样本行业，汇总了近5年的数据，按照城市吸引外来投资的总笔数做了一个榜单：

同样的，我们以吸引外地投资占全国比重的增速进行城市排名，得到了另一个榜单：

在这两张榜单中，我们毫不意外地看到了许多活跃的耳熟能详的明星城市，也惊喜地看到了一些并不那么出名的城市。无论如何，这些逆袭的城市，它们代表了在资本极化世界里的机遇与希望。

那么，这份充满希望的榜单里，有你的城市吗？

来源：城市数据团（metrodatateam）作者：数据团、启信宝

2017年全国房地产开发投资吸引力最大的城市是哪些哪些城市更具有房地产投资价值

近日，中国指数研究院发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分别是天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆。

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》(资料来源：www.nasa.gov)

记者对比国家统计局公布的全国35个主要城市2011年和2015年度房地产开发投资额数据发现，32个城市出现增长，其中9个城市投资额增长超过1倍。沈阳、大连、长春三城则出现下降。

9个城市房地产开发投资5年增1倍

2016年全国房地产开发投资同比增速6.9%，今年前4个月增速达到9.3%。全国房地产开发投资整体提速，但是从城市来看，分化明显。

记者梳理发现，在国家统计局公布的35个主要城市中，2011年，北京、上海和重庆房地产开发投资额就占据35个城市的前三位。2015年和2016年，北京、重庆、上海房地产开发投资额同样位列前三位。

部分热点二线城市虽然无缘前三甲，但是近年来房地产开发投资额快速上升，在35个城市排位中不断上台阶。

河南省会城市郑州，2011年房地产开发投资额926.31亿元，仅在35个城市中排13位。但到2015年时，郑州房地产开发投资额已升至2000.2亿元，排第8位。2016年，郑州该数据升至2779亿，仅次于北京、重庆和上海，在35个城市中占第4。

▲图片来源：视觉中国

从房地产开发投资额增长速度来看，杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁9个城市2015年投资额比2011年增长了1倍以上。

有上升就有下降，与5年前相比，个别城市房地产开发投资额减少近半。2011年时，35个城市中沈阳房地产开发投资额1684.72亿元，位列第4位。但是2015年，沈阳房地产开发投资额1337.66亿元，降至第14位。2016年，沈阳房地产开发投资额下降的局面仍在继续，降至709.7亿元，排在35个城市的第24位。

大连房地产开发投资额同样呈现下降态势。2011年，大连房地产开发投资额为1107.46亿元，在35个城市中排第9位。2015年，大连房地产开发投资额减少到897.46亿元，跌破千亿，在35个城市中仅排第23，2016年又继续下降到535.2亿。

如果按房地产开发投资额规模将35个城市分为三个梯队，那么2016年的情况如下↓

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

哪些因素决定了城市吸引力?

房地产开发投资资金在不同城市间流进流出，既反映该城市人口对房地产的需求程度，又体现城市对资金的吸引力水平，甚至体现出一个城市未来的发展速度。

哪些因素又决定了一个城市的吸引力?上述《报告》从市场容量和增值潜能两个维度评判城市的房地产开发投资吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源优势、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、需求满足度、价格支撑、市场热度。

中国指数研究院相关专家对记者表示，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，未来市场容量能否保持甚至扩张取决于人口是否能够保持增长，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。另一方面，市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，可用房地产开发投资额规模和增速以及土地平均溢价率衡量。

▲图片来源：视觉中国

通过上述评价逻辑，《报告》对全国297个地级以上城市进行打分排位。评价结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆位列2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力前10位。

《报告》称，从城市层级来看，一线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位;天津首次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛。

另外，《报告》显示，二线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后。

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

五大城市群房地产增势明显

今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升是因为前期房地产景气局面下房地产企业加大投资力度的延续，随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。

但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面增速迅猛。

《报告》称，一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模的大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，但是一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积增长显著。

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

2016年，成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平左右，远超全国其他城市，同比增速均在20% 以上，其中郑州和天津增速超过 50%。

从区域来看，房地产开发投资吸引力排名靠前的城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群内。广东东莞、佛山保持在全国前20名，中山排名提升至23名;三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。

中山大学银行研究中心副主任李宇嘉分析，目前，随着产业结构升级分化，就业条件好的几大都市圈，已成为人口流入的目的地，在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，都市圈将成为未来释放人口结构性红利的途径。

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