链家：2018年中国房地产市场展望,最专业房产报告！
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什么是品质居住?
链家认为：品质居住时代要为六类人群解决住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，从住房、地段附属资源等方面提高居住质量；二是城市中等收入家庭首次置业的需求；三是年轻的白领阶层品质租赁的需求；四是大量流动转移人口基本保障的需求；五是单身独居人群品质居住需求；六是老龄人群分散或居家养生的需求。
如果将 1998 年作为中国房地产市场的起点，近20年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由1998年的18平方米增长到36平方米，平均每人每年增加1平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用20年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。
住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。
房地产投资增速在2010年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管2015年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。
站在时代转变的路口，链家始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对2017年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。
回归价值：2018年房地产市场的主调
1. 拐点到来：销售下降开发放缓
2017年新房销量再创高峰，但量价增速都大幅回落。2017年既是1998年以来长周期的拐点，又是2015年以来短周期的拐点。2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。
数据来源：Wind
2. 一线城市向上修复，“北弱南强”分化态势渐显
2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续，北京的人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出。
近五年来北上深每年增加的常住人口数量
（万人）数据来源：国家统计局
3. 二线城市加速追赶，内部分化加速
在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。
2017年主要二线城市近两年二手房市场表现
数据来源：链家研究院
4. 城市内部居住价值凸显
2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。
5. 城市圈之间出现分化，圈内城市之间差距进一步缩小
2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。城市圈内部的联动将会增强，周边城市房价上涨较快，与中心城市的梯度差距不断收窄。
图：三大城市圈城市房价与首位城市比较
数据来源：链家研究院
6. 二手房市场范围向全国进一步扩展
一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房市场，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。
图：2017年二手住宅成交套数超新房城市
数据来源：链家研究院
7. 住房供给主体更加多元，政府与市场的关系更明晰
2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责，让市场发挥资源配置的决定性作用。
品质时代：中国房地产新周期的品质逻辑
与此同时，市场主体的需求也开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。
1. 高收入家庭的改善性需求
这类需求主要集中在城市高收入家庭，大多数情况下，这类家庭已经有了一套房甚至多套房，但随着收入的增长以及家庭成员的扩大，已有住房并不能满足他们的改善性需求，所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。
图：各城市改善性需求占比
数据来源：链家研究院
2. 中等收入家庭的首置需求
随着大城市房价的上涨，首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比，二手房的总价、户型和区位更加多样化，且供应量相对更大，因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。
图：2017年北京二手房市场主力刚需特征
来源：链家研究院
3. 单身独居人群的品质居住
全球范围内独居正在成为新的生活潮流。适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓，出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求，也需要简单的健身设施，而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛。
4. 老龄人口的分散式居家养老需求
全球人口总趋势而言，全球范围内老龄化趋势在不断加深，居家养老则成为老年人主要的居住状态，其中以与配偶或子女居住为主要方式。日本UR（都市再生）机构通过对存量房屋进行重新设计和改造，推出适合老年人口居住的产品。这些老龄公寓分散在正常的社区之中，使老年人能够与年轻人共同生活。运营商为老年人提供日常的安全监护等服务，这种分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。
图：2016年主要国家60岁以上人口占比
来源：联合国经济社会事务部人口司
图：发达地区老年人居住安排
来源：联合国经济社会事务部人口司
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