户籍政策一再放宽，城市房价趋势在变
4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，券商给的研报主流认为这是“超预期”的政策，并认为对房地产会产生极大刺激。
资本市场也给出了正面反馈，万科4月9日大涨超过6%。
今天主要谈谈对这个政策的理解。
首先这个政策不是横空出世的，是一个大政策之下的“2019年度行动方案”。所以，需要对比五份政策文件，
其中，三份主要文件：
2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、
2016年9月发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》、
2019年4月发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。
以及两份辅助文件，分别是2014年7月发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》、2016年2月发布的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。
只有将这些政策结合起来，我们才能读懂今年的政策，以及它对房地产的影响。
总结判断几点，嫌累的童鞋可以看完即关：
先普及一下城市分级和对应城市。下面是来自21世纪经济报道的制图，致谢。
判断如下：
1、都市圈取代了中小城市，成为新的发展方向。2014年确立的“中小城市”为主的城镇化方向，在今年转向以“都市圈”为主，显示政策终向市场规律让步，也更像是决策层对城市发展规律的认识深化的过程。
2、中国在通过计划性的手段，让人民走向“自由迁徙时代”。这个过程是渐进的，大城市落户限制放宽并不是突然性的，而是2014年以来政策逐步升级的过程，政策的连续性非常稳定：小城市、建制镇——中型城市——II型大城市——I型大城市……一步一步提档升级。
3、政策之所以会逐年放宽，背后是“1亿农转非”的任务倒逼，但面临的挑战是：在城镇工作的非户籍农民落户的积极性不及预期，而这个不及预期的背后，则是政策指引的失当。
4、2019年落户政策全面放宽，直接因素是2018年的常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差距有扩大的危险，可能会影响到2020年“2个百分点”目标的实现。
5、中国城镇化过程中的“人地错配”问题，从2014年的探索性纠错进入到实施纠错阶段，突破口选在了都市圈内，都市圈内统一协调供应土地是大看点。意味着，都市圈内中等城市的轨道建设有机会加速。
6、对一二线城市房地产销售量会有提振，但不会有显著刺激。核心原因有三，一是特大超大城市并没有取消落户，二是多数城市的落户政策早已行于政策之前，放开力度很难再大幅增加。三是放开落户的城市级别越高，房价也越高，很多在地转化人口未必买得起房子（但是会催生为避限购而四处落户的行为）。
那户籍政策为什么会放宽？
大政方针是在2014年的那份文件里奠基的——这个政策的大原则是：“逐步消除城乡区域间户籍壁垒，还原户籍的人口登记管理功能”。
具体目标：
“要求到2020年，“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。”
接下来所有的政策，都是围绕着这个目标展开的，这是我们理解这一波“新城镇化”的起点。
在2013年，这样的人口——在城镇工作但未落户——是2.34亿人，他们“未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务”。在当年，我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率36%左右，17.7个百分点。
2016年政策文件出台那一年，常住人口城镇化率达到57.4%，户籍人口城镇化率已达到41.2%，两者相差16.2个百分点，比2013年下降1.15个百分点。估算2016年底，在城镇工作的非户籍人口是2.24亿人。
2017年，常住人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率为42.35%，差距为16.17个百分点，同比微降。估算2017年底，在城镇工作的非户籍人口2.2478亿人。
2018年，常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率43.37%，两者相差16.21个百分点，反升。估算2018年底，在城镇工作的非户籍人口2.2619亿人。
总结来看，2016-2018年三年时间，户籍人口城镇化率年均增幅是达标的，转户人口量也是达标的（每年1300万以上），按此2020年完成任务是没问题的。但是，2018年的转户工作进展是不顺的，表现为非户籍人口绝对量增加太多，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距有扩大的危险。有可能会导致2020年的“2个百分点差距目标”完不成——对比2013年，差距要缩小到15.73个百分点以内。
这是户籍政策连年持续放宽的大背景，“1亿农转非”的任务倒逼的。
以上还不止。再考察放宽的路径，就懂了为什么这次全面都在放宽。
回看过去数份文件，路径很清晰：先是小城市、建制镇——再是中等城市——再是II型大城市——再是I型大城市——再是特大城市、超大城市。是个逐步升档的过程，并非突然的逆转。
2014年的大政策是：全面取消小城市（城区人口50万以下）、建制镇落户限制，但同时严控特大城市（城区人口500万以上）人口规模，超大城市根本没提，自然也是更加的严控。其它的都留了口子，“有序放开”或是“合理放开”或是“合理确定”。
正是这个导向，让这个政策面临着市场的猛烈炮轰，被指违反城市的基本发展规律（大城市、都市圈的发展趋势）。
那么到了2016年，我们看到，三年，中国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率的差距下降了1.15个百分点，“市民化”只有1000万人——而单年度的“市民化”目标就是1300万人。照这个速度，2020年根本完不成转户1个亿的目标。
这说明了：重点发展中小城市，这个方向完全是错的。农民工兄弟根本没兴趣把户口落到小城市，这促成了2016年政策的大变。
2016年是十三五的开局之年，也是落户政策大变局的开端之年（注意，大城市落户放宽，开端不是2019年，是2016年）。当年提出了年均转户量要在1300万以上，相比以往，1年顶3年。
2016年的落户政策是这样的：
和2014年相比，主要不同点在于：
1、落户城市全面宽松，放宽程度对比2014年各自上升至少一档。“极少数超大城市外（也即是北上广深）”，其它全面放宽。
2、就是超大城市，也要求区分主城区、郊区、新区分类定策。而且，明确要求“户籍人口比重低的超特大城市”，要放宽落户。这说的就是深圳、东莞。
3、省会及以下城市全面放开高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员落户。
4、对于大城市，也不再是“有序放开”、“合理确定”、“合理放开”的表述了，而是明显放宽。大中城市，禁止采取买房、投资、纳税落户限制，I型大城市要全面放开对重点人群的落户限制，II型大城市不得积分落户。大城市社保要求不超过5年，中等城市不超过3年。
所以，我们看到的2016年之后的大城市轰轰烈烈的“人才争夺战”，并不都是市场化本身的驱动，也有上峰政策的“计划性”在内。但根本上，我认为是市场化的驱动。
但即便如此，转户工作进展的还是不顺利，因为放宽的城市级别还是不够。
那么，到了2018年10月，发改委发文督查2016年转户政策推进情况。注意，这个督查并非是因为上层察觉推进不力才发文的，而是2016年政策文件中明示的既定督查。
到2019年4月之前，督查评估结果出来，随后，我们看到了现在的这份文件。
今年的政策是这样的。
和2016年对比，不同点在于。
1、继续加大户籍改革力度，整体取向是再升一档，继续放宽。2014年小城市+建制镇全面取消落户限制，2018年中等城市全面取消，2019年II型大城市全面取消（注意都是“取消”可不是“放宽”的表述，就是自由落户的意思）。一级比一级高。
2、超特大城市在2016年还是有所分级，这一次无差别全部要求“大幅增加落户规模、精简积分项目”。这个政策出台之后，一直严控的上海立即表态放松，很有意思（这个背后其实也部分说明，人才争夺战，并非尽如大家所想的那样地方政府都非常积极，这是要花财政的）。
3、最大的变化是，都市圈取代了中小城市，成为新的发展方向，这是根本精神的变化。其实我认为，这一点其实也是2014年的精神，只是执行歪了。2014年的文件，正式提出“两横三纵”城市群战略（深度是超过了胡焕庸线的），但文件总旨却又是“把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向”。
2019年“都市圈”战略来源于发改委之前发布的一份规划（参看文章《都市圈内中小城市的“第二次机遇”》），可以说与2014年的精神其实是有承袭的。这个指向意义重大，显示决策层在推行了5年的着力发展中小城市之后，在市场面前，不得不遵从城市化发展规律，转而承认并力推人口集约聚拢，而非均衡分布。都市圈未来的人口将会大幅上升，这将意味着都市圈内中小城市发展轨道交通的时间将提速（参看《深圳通往惠州的地铁终会开通》）。
4、“人地错配”将重点在都市圈范围内展开突破。人地错配，就是人离开了家乡，但是土地指标没有到城市，结果导致城市土地越来越紧张，乡村土地却越来越闲置，两者不挂钩，这是导致中国大城市房价高居不下的贼严重问题，黄奇帆在重庆推的“地票换房票”，就是针对的这个矛盾。
但这个政策思路其实也是一直在深化的，在2014年，表述是“探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策”；到了2016年，表述变为“实施城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策”；而到了2019年，变成了什么呢？“全面落实……”。也就是：以人定地，地票换地票。
并且，2019年的政策突出在都市圈内，”允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。这个意思是说，如果我深圳的建设用地指标不足，那么可否和惠州倒腾倒腾。未来，都市圈内的用地政策将是“一体化”的，这是土地要素“自由流动”的前提。
5、同样显示出“中小城市”不再是发力方向的一点是，针对中小城市，第一次提出“分类施策”，首次出现了“收缩型”中小城市——“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。这个其实已经明示了，未来中国将会有相当一批中小城市开始收缩，而不再是扩张。
比较完了这些考证，我其实就想说明一点：户籍政策一再放宽的背后，其实说明了，在城镇工作的非户籍农民落户的积极性不及预期。就是我上篇文章说的，落户一般城镇的收益已经低于放弃宅基地的损失，除非是相对收益显著的城市，农民不再愿意落户。而这个不及预期的背后，则是政策指引的失当。
2019年的政策，会不会加强农民落户的积极性，我相信会比原来好。但基于上述讨论，这个边际效益有多大，是需要观察的。落户政策，某种程度上很像二胎放开，大家的胃口吊得都很高。但有时候时间窗口过了，未必找得回，到年底再观察吧。我认为现在就应该把特大城市+广深的落户限制全面取消，因为特大超大城市事实上已经在这样做了。政策既然要指引，就要行在前头。那样的话，农民落户的积极性会高得非常显著。
最后，说一点：城市化进入二阶阶段，不是所有的城市都会扩张，不是所有的城市都会人口流入，也不是所有的城市都会房价上涨。现在的政策，再一次确认了未来的趋势。
大城市落户开闸，新一轮城市、楼市洗牌开启
文丨西部菌
清明小长假后的第一天，发改委发布了一则重磅消息。
这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，宣告大城市放开放宽乃至取消落户限制的时代正式到来。
先上干货：
继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
户籍的开闸，从中小城市、小城镇，迈向大城市，也同时意味着新一轮的城市人口洗牌、楼市变化，开始酝酿。
01
哪些城市实现“零门槛”落户
到底哪些城市受此政策的影响最大，这个首先得看Ⅱ型大城市，Ⅰ型大城市，以及超大特大城市的具体分布。
出于时间关系，西部菌未单独作细致梳理，特别引用了好友国民经略的统计数据。
来源：国民经略
按照上述人口数据，除北上广深四大一线城市和武汉、重庆等10个特大城市，都是此次政策的直接受益者。
其中，全面放开放宽落户条件的Ⅰ型大城市主要有西安、哈尔滨等13个。
全面取消落户限制的Ⅱ型大城市，有乌鲁木齐、贵阳等65个。也就是说，这部分城市都可以“零门槛”落户。
不过，这里面有些特殊情况需要说明一下。
如上述只是2017年的数据，考虑到2018年各城市的“抢人”成绩，具体名单或有细微变化。
像2017年城区人口就接近500万的西安、哈尔滨，或已经可以归纳到特大城市之列。当然，西安、哈尔滨目前的落户门槛已经比较低了。
另外，虽然文件对各档城市提出了具体的落户要求，但这只是最低标准，像特大城市，同样可以主动放开放宽落户限制。
事实上，杭州前不久就刚出台了大专生即可落户的新政。郑州、长沙目前也都处于人口“扩张期”，不排除落户门槛进一步降低。而东北的沈阳由于老龄化严重和人口流失，也可能继续放开落户限制。
因此，就实际情况而言，排除四大一线城市，此次新规几乎对所有二三线城市，都是直接利好。它传递的信号很明确：落户限制可以放松也应该放松。
02
哪些城市是最大赢家？
一定程度上，新的落户要求，是国家顶层设计层面对过去两年主要城市间主动发起的“抢人大战”的一种“确权”。
它直接带来的影响很微妙：一方面，那些想放开户籍的城市，不必再有任何政策层面的顾虑；但另一方面，它也同时宣告户籍抢人的策略，在一定程度上已经被终结。
因为所有的城市户籍都放开时，也就意味着户籍这个抢人武器实际上已经不存在了。
所以，未来城市抢人拼的还是公共服务、房价、就业环境以及发展潜力。
当然，户籍门槛“均等化”后，即便是主要二线城市之间，人口吸引力也会出现更大程度的分化。
比如在13个Ⅰ型大城市和65个Ⅱ型大城市中，省会城市（直辖市）和都市圈、城市群内的中心城市，相对是最大赢家。
来源：国民经略
具体看，省会城市中，强省会和人口大省的省会，又将更多获益。
如西安、济南、合肥等省会，应该会有更强的人口优势。
另一个可以参考的指标则是城市群、都市圈。
这次通知中点名了13个城市群：
加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。
扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。
有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。
加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。
这些城市群其实基本囊括了大部分大城市。所以，那些未进入被点名城市群中的城市更应被关注。
比如，福州、厦门所在海峡西岸城市群；济南、青岛所在的山东半岛城市群。
不过，由于这个两个城市群都处在东部相对发达地区，这对相关城市的影响其实不会很大。
但总体说来，强省会城市以及主要城市群中的中心城市，未来一定是人气和投资价值的高地。
03
大城市会人口井喷吗？
放开大城市落户限制，这在一个户籍制度严格执行多年的社会，的确形成了一种较大的震撼。其中最主要的一点，就是不乏有人担心，这是否会造成大城市的人口井喷？
答案应该是否定的。
很多人忽略了的一点是，在要求大城市放开落户限制的一条中，有一个重要的限定句——积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。
这句话翻译成大白话就是，大城市放开落户，最先吸纳的还是城市常住人口当中未落户的那一部分。所以，至少短期来讲，多数城市的常住人口变化，应该不会太大。
其实，单纯从吸引外来新增落户人口来讲，经过两年来的“抢人大战”，主要城市的“吸引力”已经基本变现，剩下的想落户而未能落户的，多半都已经是城市的常住人口。
文件中的另一句话也值得关注——压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。
也就是说，放开户籍，不仅仅是各城市自身的需求，也更是国家的要求。
之所以要压实责任、敦促落实，说明放开落户限制，至少还有一部分城市还存在着顾虑，并不像“抢人大战”中所表现的那么积极。
这里面的一个重要背景就是，2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，在过去几年的实施进度并未达到预期目标。
之所以未能实现，西部菌认为有几个现实原因：
来源：网络
从城市自身的角度，还是因为长期以来大城市对人口的恐惧仍未根本破除。
这表现为两个方面的现实问题：一是对新市民人口的配套公共服务资源投入跟不上；二是，人口快速增长，可能影响到城市的平均指标数据。
部分人口落户意愿不足，则是对权益的保障缺乏信心。
比如，市民化待遇是否有足够的吸引力？原有农村户口所对应的宅基地等权益，是否有保障？
04
楼市春天来临？
此轮放开户籍，很多人可能更关心的是房价。
诸多大城市的楼市限购都直接与户籍捆绑，所以，放开落户限制，对相当部分城市而言即是意味着楼市限购松绑。
另外，放开落户限制的同时，不少城市的基建和楼市开发也迎来了利好。通知中就提到：
在城市群和都市圈构建以轨道交通、高速公路为骨架的多层次快速交通网，推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通融合发展，促进公路与城市道路有效衔接，更好服务于城市间产业专业化分工协作。
这意味着相当一部分城市的轨道交通建设仍值得期待。楼市也相应获得更多的托底力量。
但是，还是不必对于由此带来的楼市红利抱以太高的期待。
一来，房住不炒的顶层设计，短期内松动的可能性不大。
二来，此次通知中还提到一个关键细节：
全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。
这意味着，户籍闸门打开的同时，相应的土地资源和规划也在跟进。
05
几点结论
A.大城市户籍开闸后，都市圈、城市群的发展格局将更为突显。
三四线、四五线城市的吸引力和人气将进一步削弱。中国城市的竞争格局进一步分化。
B.以户籍为武器的抢人模式被终结，或必须得升级了。
城市间的抢人会更趋激烈。而前期未能在“抢人大战”中参战的城市，意味着失去了一轮机会。
C.楼市在不同等级城市间会有更大分化，但具体到大城市，起伏不会很大。
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