房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）

01

2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变

2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

由此可见，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐的可能性较大；另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”，一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件，存款准备金率就不可能持续大幅下调。

在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。

因此，蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

02

2019年房地产市场仍存在较大发展空间

持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善，以及城市更新改造所产生的住房需求。《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人，其中，城镇常住人口83137万人，比2017年末增加1790万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。短期可以预见，2019年，城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。

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03

2019年房地产开发投资面临较大回调压力

2018年1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。虽然2018年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比前11个月回落0.2个百分点。从不同城市看：2018年一线城市投资增速稳步回升，2019年有望延续这一趋势；二线城市投资低速徘徊，年底市场热度明显提升；三四线城市2018年投资增速不断放缓，2019年仍将面临较大的回调压力。总体来看，投资增速放缓主要受两方面因素影响。一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年第四季度市场流动性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，从而导致了房企投资增速放缓。2018年下半年以来，土地拍卖市场持续转冷，企业拿地态度普遍谨慎，底价成交、流拍频现。鉴于市场下行压力不断积聚，商品房销售面积、土地购置面积增速双双下滑，将显著抑制企业新开工意愿，短期内新开工面积将进入下行通道，年内不排除步入负增长区间的可能性。展望2019年，由于房地产市场销售回落，土拍市场转冷，新开工意愿不足，全年投资增速将面临较大回调压力。

04

2019年商品住宅市场应关注三大问题

蓝皮书指出，2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。

01

住宅市场去库存基本成功实现预期目标

2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，结果施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

02

因城施策和分类调控实施效果开始显现

2018年各地出台450余项调控政策，说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策，使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程，但其紧迫性也是显而易见的。笔者认为，因城施策是房地产长效机制的重要环节，因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

03

住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

05

武汉、长沙、青岛将迎来写字楼历史空置率峰值

01

中美贸易战对写字楼市场影响将更加清晰

与2018年中国经济起伏脉络相似，与服务高度相关的写字楼市场需求亦呈现先高后低趋势。共享办公继续扩张，但受下半年经济增长减速的影响，全年新增需求537万平方米，同比下跌12%。2019年，中国经济增速或将进一步放缓，中美贸易摩擦前景不明也给企业决策增添不确定性。预测2019年全国17个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约530万平方米。

中美贸易摩擦是2018年全球大事件之一，其对市场预期影响不容小觑。从2018年净吸纳量来看，对经济贸易依赖度更高的港口和沿海地区城市写字楼新增需求出现较为明显下降，而内陆城市则表现相对稳定；四个一线城市受到影响同样较大，写字楼存量需求直接影响为10%左右。

02

共享办公进入下半场，行业集中度不断提高

2018年，共享办公在国内主要城市继续跑马圈地，9个知名共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点，新增工位数超过10万个，相比2017年均有明显增长。上海已成为最大的共享办公市场，共享办公在写字楼面积中占比达3.5%。

大举扩张之际，共享办公行业集中度不断提高，并购整合频繁出现。2018年，共享办公的大型并购交易达6笔，而2017年仅为2笔。同时，资本投向也呈现向头部企业集中趋势，2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资近95亿元，在行业总计获得投资额中占比超过九成。

03

新增供应将持续井喷

2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%，上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升，广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下，而成都2019~2021年新一轮供应高峰来临将令其空置率重回上升通道。

蓝皮书对各地的写字楼市场进行了预测

北京

CBD和丽泽商务区诸多项目于2019年集中入市，将拓宽租户选择，市场空置率将略有上升，并对现有老旧项目租金形成一定压力，预计租金仅微幅上涨。

上海

去化仍是2019年上海市场关键词。随着新增供应分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜，北外滩、前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等板块将加速崛起，对优质租户的争夺将是业主间的主题，新兴区域租金将面临更直接的下行压力。

深圳

前海等新兴板块供应将持续放量，但交通和配套不足令租户仍偏好福田等CBD区域，尤其是金融租户升级需求将利好核心区甲级写字楼需求。预计2019年深圳写字楼租金走势将在核心区与新兴区域间出现分化。

广州

2018年广州写字楼租金上涨10.7%，领先全国。2019年较低空置率将使广州延续业主市场态势。随着新增供应不断入市，写字楼租金增速将有所放缓。

二线城市

近30%的空置率意味着大部分二线城市供过于求的状况并未得到改善，2019年二线城市写字楼平均租金预计将下跌超过1%。需求走弱及供应高峰将使华北和华中二线城市租金呈现加速下跌趋势。华东仍是二线城市表现最稳健区域，南京将领涨全国二线城市，杭州、苏州租金也将小幅上涨。

06

蓝领公寓市场潜力巨大，可能成为行业在2019年的增长点

蓝皮书指出，蓝领公寓市场潜力巨大。目前，90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场，而蓝领市场潜力巨大，据魔方公寓预测，一线城市中蓝领人口一般占外来人口的15%～20%，蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓布置公共设施改造成本低于白领公寓，客单价低但单位面积收益高于白领公寓，可能成为行业在2019年的增长点。

行业将逐步实现“重收储、轻出租”“重规模、轻产品”向“重产品、重运营”的转变，推动行业进入品质竞争阶段。行业已经逐渐步入品质竞争阶段，单纯赚取租金差价、盲目扩大规模的企业生存空间将越来越小，消费者将更看重住房服务的品质和内涵，提供优质的租赁产品、保持较高的出租率、拥有稳健的现金流、管理运营完善的企业才能在品质竞争中生存、扩张。在品质竞争阶段，行业洗牌还将进一步加剧，这种趋势已经出现。2019年1月17日，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购爱上租，此次交易为业内迄今为止最大的一桩收购案。

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