2019年物流地产概览及案例研究报告

导语

物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。本研究报告聚焦物流地产并以金融视角分析研究，从物流地产概述、物流地产市场概况、政策环境、投资及管理、物流地产的金融实践五个方面对相关业务的开展进行探索。

来源：王正钧 尚信资本（ID：SunshareCapital）

      物流项目选址，不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的关键因素。物流地产商通常需要考察项目所处区域是否符合当地的产业发展规律，以此预判客户对仓储的需求。

      我们通过对国内市场份额前十物流地产商进行分析发现，一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其首选。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”。

      拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。

      在进行城市选择时，通常以下城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；一带一路起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是最佳之选。

       基础资产层面，普洛斯投资向借款人合计发放金额为15.015 亿元的关联方借款，并作为委托人委托中建投信托以该特定债权为信托财产设立中建投信托·普洛斯仓储物流1 期财产权信托，普洛斯投资与债务人以及受让人中建投信托签署《债权转让与确认协议》，将其对债务人享有的特定债权分别转让给中建投信托，普洛斯投资成为信托受益人享有该信托的信托受益权。借款人以其合法享有的标的物业于特定期间内产生的未来租金收入作为财产权信托的主要还款来源。为保证标的物业的持续经营，普洛斯投资作为流动性支持机构，承诺将向项目公司提供流动性支持资金，以满足项目公司日常经营的需要。同时，抵押人分别将其持有的标的物业为《信托合同》以及其各自签署的《债权转让与确认协议》项下全部债务提供抵押担保；同时受托人与出质人共同签署《应收账款质押合同》，出质人将依据租赁合同自基准日（含该日）起对承租人享有的租金及物业管理服务费等应收账款债权和其他权利为上述债务提供质押担保。普洛斯投资作为差额补足承诺人，为《信托合同》以及其各自签署的《债权转让与确认协议》项下全部债务提供差额补足承诺；同时，普洛斯中国作为担保人，对普洛斯投资在《差额补足协议》项下的差额补足义务提供连带保证责任担保。

       专项计划层面，若普洛斯投资未按照《回售和赎回协议》履行赎回义务，担保人普洛斯中国将保证代为履行约定的款项支付义务。

       本专项计划总发行规模15.015 亿元，包括优先级资产支持证券和次级资产支持证券，其中优先级资产支持证券规模为15.00 亿元，次级资产支持证券规模为0.015 亿元。专项计划层面，优先级资产支持证券每半年付息，同时每半年固定还本。优先级资产支持证券的预期收益支付完毕后支付优先级资产支持证券的应付本金；优先级资产支持证券的全部未偿本金支付完毕后剩余资金支付给次级资产支持证券持有人。

      此外，本专项计划于设立日起每满3个计划年度末， 设票面利率调整权及开放退出机制，18GLP1A 可提前结束。

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