2021年房地产行业研究报告

来源：平安证券

2016 年以来，房地产投资稳步上行，为中国经济平稳度过金融监管风暴、抵抗中美经贸冲突提供了重要的“压舱石”。新冠疫情后，中国房地产投资也较快复苏，截至今年 7 月房地产投资的两年平均增速接近 8%，再次成为中国经济的重要拉动力量。然而，伴随“学区房”领衔的楼市升温，政策贯彻“房住不炒”的决心更加坚决。去年 8 月以来，从房企“三道红线”到银行房贷占比“两个上限”，再到“集中供地”试点，以及多地加码买房“四限”政策，房地产调控形成了全方位、体系化的新框架。今年 7 月房地产投资增速出现明显回落，房屋新开工面积持续负增长，加重了市场对房地产投资走向的担忧。 

目前针对金融机构调控已经取得了明显效果。截至 2021 年二季度末，主要金融机构个人购房贷款占比小幅下降到 19.7%、房地产贷款占比大幅下降到 27.4%，距离上限差距扩大到 3.5个百分点。去年二季度以来，房地产贷款存量增速就下降到总体贷款增速之下，并持续走低。 

但从以下几方面来看，房地产贷款比例的压缩还将进一步深入：

1）上市银行发布的数据，2021 年二季度，六家大型银行中邮储和建行的个人住房贷款占比仍然超限，中型银行中北京银行、招商银行和兴业银行的两项房贷占比均仍超限，中信银行的个人住房贷款占比超限。可见银行房地产开发贷款的压缩力度较大，但还有进一步压缩两项房贷比例的需要。

2）按监管要求，满足占比要求的 银行也需要保持房地产贷款、按揭贷款的比重基本稳定，房贷也没有大幅增长空间。

3）今年上半年，16 家大行和股份行中，有 10 家的房地产业贷款不良率上升，升幅较大的包括工商银行、渤海银行、浦发银行、招商银行等。房地产开发贷款的资产质量下降，也会影响银行放贷的意愿。 

2017 年以来，地方政府土地供应面积显著增加，但于此同时，成交土地楼面均价仍在进一步上涨。这与房企抢占市场规模的冲动有关，也埋下了后续房价进一步上涨的隐患。集中供地的目的就是，削弱房企参与拍地的能力（参拍地块受到房企资金来源的约束）、增加同一时间土地的供应量，从供需两端抑制地价上涨。 

然而，今年第一批集中供地却与上述目标背道而驰。由于今年累计土地供应减少、房企抢占市场规模冲动不减，成交土地楼面均价反而进一步大幅上涨。

中指院数据显示，2021 年上半年，其监测 的 22 个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地规划建筑面积 11126 万平方米， 整体成交楼面均价为 9591 元/平方米，较 2020 年均价上涨38.3%。这使得第二批集中供地“难产”，长沙、深圳、青岛、天津、上海等地相继发布公告推迟第二批集中供地时间。截至 8月末，本应在 7月开启的集中供地迟迟未能大面积推出。各地纷纷对土拍规则 “打补丁”，引入“竞品质”要求和“摇号”模式，有效抑制地价上涨的模式仍有待探索。

今年 1-7 月，北京、上海、杭州、深圳、广州、南京、宁波、合肥、成都、东莞等热点一二线城市 进一步完善区域“四限”政策，湖州、无锡、南昌、丽水、衢州、绍兴、徐州、嘉兴、江山等三四 线城市也加入调控行列。长沙、大连、石家庄、苏州、佛山、郑州、青岛、福州、镇江、南通等二 三线城市进一步通过人才引进、放宽落户、或上调住房公积金贷款最高额度等方式，为地方楼市发展注入活力；北京、上海、广州、南京等一二线城市在人才引进方面亦呈积极态度。

根据 2019年底中办、国办发布的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，要求全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件；完善城区常住人口 500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保 社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。同时，试行以经常居住地登记户口制度。在畅通人口流动的顶层要求下，城市“抢人大战”已经启动。 

今年 1-7月商品房销售面积两年平均增速达到 7%，大幅高于疫情之前 2019年的-0.1%。这主要得益于几方面因素：

一是，疫情后的货币宽松，对支持居民部门购买力起到一定作用；

二是，房企融资受到“三道红线”监管后，资金来源高度依赖房地产销售，因而加大推盘销售力度；

三是，部分热点城市推出“限房价”政策后，新房与周边二手房价格倒挂，刺激了新房的购买热情。不过，在方向上，6 月以来各区域房地产销售面积增速都呈现温和回落，房价环比涨幅也呈收窄趋势。房地产销售高景气出现了拐点，但尚未改变房地产销售高景气的局面。

分区域来看，我国商品房销售增长的最大头是东部地区。今年 1-7 月东部地区商品房销售面积占到 全国的 42%，其次是中部和西部地区，占比在 28%和 27%，东北地区仅占 3%。疫情以来，东部地区房地产销售率先启动，是拉动全国房地产销售的主要力量，中部地区相对逊色于东部以及西部， 东北地区房地产销售最为疲软。我国房地产投资更加集中在东部地区。今年 1-7 月东部地区房地产投资完成额占到全国的 53%。而且，从 2016 年以来数据看，东部地区房地产投资与全国数据相关性最为紧密，可以说房地产投资主要看东部。注意到，疫情以来，西部地区房地产投资增长略好于中部地区，与房地产销售情况相契合。

进入“十四五”时期，交通基础设施建设的红利将从三四线城市向城市群和都市圈进一步迁移，而棚改货币化功成身退或意味着三四线城市对房地产市场的拉动力减弱。如此，我国房地产市场的底层逻辑正在发生悄然但重大的变革，即进一步转向以区域经济的高质量发展为依托，以农村人口和 流动人口的市民化、以城市群和都市圈的一体化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求为主要增量来源。

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