2023年房地产行业深度研究报

文章摘要

2022年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化。

1）2022年杭州市场政策放松主要体现在全市层面，如5月降低二手房购买门槛，限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至12个月、增值税“5改2”降低交易成本，11月贷款政策调整为认房不认贷，二套房首付比降低至40%。

2）2023年上半年杭州由“因城施策”转为“按区施策、按街道施策、按道路施策”，限购放松从外围板块逐步向城市中心延伸，如临平、钱塘两区由部分街道放宽限购转为全区放宽限购。

文章内容

一、2022 年全市层面放松，2023 年以点状精细化放松为主

2022 年杭州市场复苏乏力，托底政策频出。

1）2022 年 1-5 月期间，杭州楼市供应乏力， 叠加疫情影响，商品住宅成交低迷，1-5 月住宅销售面积 387 万方，同比下降 55%。5 月、 6 月政府适时出台托底政策，如非杭州户籍在限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至 12 个月（降低购房门槛）、增值税“5 改 2”（降低交易成本）、符合条件的三孩家庭可在 限购区内多买 1 套房、提高公积金贷款额度等。在一系列政策影响下，叠加房企年中冲 刺业绩，新拿地项目陆续入市引发开盘潮，6 月住宅销售面积 133 万方，环比上涨 51%， 但复苏并未持续。

2）2022 年 11 月，为更好地支持刚性和改善性住房需求，杭州再次出 台宽松政策，个人住房贷款调整为“认房不认贷”，二套房最低首付比降低至 40%，但市 场预期未明显回暖，11 月、12 月单月住宅销售面积分别为 118、126 万方，并未出现年 底“翘尾”行情，2022 年全年杭州商品住宅销售面积 1168 万方，同比下降约 40%。

2023 年杭州政策放松从外围板块逐步向城市中心延伸，政策操作精细化程度，最小放松 单元从街道精细至道路。2022 年杭州市场需求端宽松政策主要体现在全市层面，如降低 二手房交易门槛、提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等，2023 年则更多为区域 化放松：1）临安区始终未实施限购政策，2022 年 9 月给予购房补贴。2）富阳区限购放 松一步到位，2022 年 9 月即放宽全区限购。3）钱塘区、临平区 2022 年部分街道放松限 购，2023 年 4 月全区放宽限购。4）萧山区和余杭区实施差异化限购，限购放宽至具体街 道甚至道路，调控精细化程度高，如 2023 年 5 月萧山区放宽宁围街道沪昆铁路以东区域 限购。

目前杭州外围区域限购门槛较低，核心区仍保持定力，限贷层面刚需首套房已调整为认 房不认贷，二套房首付比仅 40%。

1）目前外围区域临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限 购，余杭、萧山部分街道保持限购，核心区仍实行限购政策；非杭州户籍在限购区购买 新房的门槛为连续缴纳 48 个月社保/个税，仍保持较高要求。

2）限售政策并未出现放松， 单批中签率低于 10%、房源倾斜比例达到 80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限 售 5 年。

3）限贷方面，刚需首套房认房不认贷，最低首付比 30%，二套房最低首付比 40%，首套房、二套房商贷利率分别为 4.0%、4.8%。

二、政策放松仅体现出 1 个月左右脉冲回暖，未能改变趋势 （一）非核心区限购政策放松效果一般，典型项目回暖难以扭转全区销售 杭州外围区域富阳、临安政策放松效果较差。

1）受 2020 年、2021 年上半年杭州全域房 地产热度较高影响，大量核心区购房需求外溢至临安、富阳，20 年 1 月-21 年 6 月住宅 月均成交分别为 24.6 万方、15.7 万方，2021 年下半年以来热度快速下降，21 年 7 月-23 年 6 月住宅月均成交面积回落至 7.3 万方、6.4 万方。

2）临安区一直未实施限购政策，即 使 2022 年杭州市层面宽松需求政策，住宅成交量也未见起色；富阳 2022 年 9 月一步到 位放宽全区限购，但 9 月、10 月住宅成交量并未明显上涨，外围区域对政策反应较疲弱， 主要原因是两区产业、人口兑现度不高，核心区外溢需求退去后仅靠政策难以扭转市场， 我们在报告《郊区盘困局》中已详细论证原因。

钱塘区分步放松全区限购，整体有一定刺激作用，但时限较短。钱塘区 2022 年 9 月放宽 白杨、义蓬、新湾、临江、前进等部分街道限购，对需求起到一定刺激。政策宽松效果最 为明显是 2023 年 4 月钱塘区放宽下沙街道、河庄街道限购，其紧邻核心主城区上城区， 包含钱塘最热门板块金沙湖、江海之城（大江东核心区），承接核心区域外溢需求，但住 宅成交反弹仅维持 2 个月，6 月成交量拐头向下。

临平三次放松限购，政策效果均呈脉冲型，可持续性弱。临平于 22 年 11 月、23 年 1 月 两次放宽部分街道限购，23 年 4 月放宽全区限购，全区限购放宽后靠近核心区的乔司板 块明显受益，如中天海威·云咏汀洲府项目，原月均流速约 40 套/月，政策放宽后，月均 流速达到 155 套/月，清盘周期从 16 个月大幅缩减至 4 个月。政策对区域上位板块的新 房有一定刺激效果，但难以带动临平全区住宅销售反弹，可持续性弱。

文琳编辑

免责声明：转载内容仅供读者参考，观点仅代表作者本人，不构成投资意见，也不代表本平台立场。若文章涉及版权问题，敬请原作者添加 wenlin-swl  微信联系删除。

《文琳资讯》

提供每日最新财经资讯，判断经济形势，做有价值的传播者。欢迎关注

今日导读：点击下面链接可查阅

▼长按2秒识别二维码关注我们

公众号 ：就业与创业

点击下方可看