长租公寓被“炸”醒 | 棱镜
作者 | 郭亦非
编辑 | 张庆宁
入职一个多月之后，面对着无意间翻出来的数份收房合同，石涛才意识到，自己入职的这家长租公寓机构叫做“昊园恒业”。
这些收房合同上加印的公司名称包括“一铭公寓”、“中元世家”、“大熊公寓”、“和睦家园”等。无一例外，上述公司都在昊园恒业的收购名单中，幕后老板名叫王四会，在北京管理着超过10万间房屋，仅在2017年就收购了近20家中小型中介公司。
与近期接连爆雷的上海寓见公寓、杭州鼎家公寓一样，北京昊园恒业也借助租金贷实现快速扩张，高价争夺房源，但最终导致沉淀资金期限错配，资金链断裂，失去流动性，倒在了蒙眼狂奔的路上。
公寓爆仓、高价抢房、租金贷、致命甲醛……这两年来，长租公寓中的一些公司与共享单车一样，经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙，终究归于冷静。
而今，即便是万科泊寓、我爱我家这样的“大户人家”都缺钱了。
不少中介“趁火打劫”
位于北京财满街的昊园恒业总部，人去楼空，桌椅倒下，地上散落着碎玻璃、办公用品以及合同资料，玻璃门外写着“还钱”两个大字。
自10月起，不断有大批房东、租户前往总部维权，这一“祸根”始于昊园恒业滥用的租金贷。
“我已经被房东赶走了，还要继续支付剩下两个月房租。这两天都在往公安机关跑，明天还要去法院起诉。”租客张桐对《棱镜》表示，他已经心力交瘁。
多位租客告诉《棱镜》，当初昊园恒业中介提出“押一付一”的优惠条件，但在租客不知情的情况下，他们的个人名下已经出现租房分期信用贷款，更有租客的身上背负了两笔租金贷。
在这一租金贷模式中，租客向与昊园恒业合作的金融平台“元宝e家”申请信用贷款，元宝e家则将11个月房租一次性打给昊园恒业，表面上租户每月付租金，实际上则是定期偿还个人信用贷款。
根据租户提供的银行还款流水明细，放贷的金融机构包括晋商消费金融、徽商银行、中顺国际、中金同盛、佳兆业金服、笑脸金融等。
昊园恒业的业务员石涛告诉《棱镜》，公司有规定，租户使用信用贷的比重要占到全部租房合约的80%，否则就要“押1付12”，“有段时间甚至可以零押金，这都是在变相引导、甚至说逼着租户使用租金信用贷。”
自8月份北京加强对租金贷监管后，元宝e家逐渐停止了与昊园恒业的合作，后者随即陷入资金流动性危机。
近期，昊园恒业相关负责人公开承认，目前元宝e家已暂停打款，双方合作始于2017年下半年，由元宝e家提供的资金约占昊园恒业整体资金的三成，这些钱主要用于收揽房源，扩张市场。
多米诺骨牌效应正在显现。
就在上万名租客为不影响个人征信，希望找到昊园恒业及元宝e家解除租房及租金贷合同之际，《棱镜》发现，有不少中介“趁火打劫”，他们打着办理续租、解除网贷等幌子，向未察觉到异样的租户收款，一家门店每天收费高达四五万元，而这些钱并未走公司账户，悉数流进了个人腰包。
受害的不止租客，有部分房东也中了招，莫名成了借贷人。
家住亦庄的房东高先生，2018年3月与昊园恒业签署了两年租赁合同，约定年付租金。就在11月12号，他突然收到催款短信：您的房东乐项目未及时还款，已逾期1天，共需还款金额为4015.95元。
此时高先生联系该项目的平台方“奇乐融”客服，才发现自己“被签署”了一份房租转让居间服务协议，其本人并未签字，也未见过这份协议。
这一协议涉及四方——房东、昊园恒业、互联网金融平台奇乐融以及保理公司珠海横琴优微资产管理有限公司。
昊园恒业将房屋租约作为抵押，从高先生处获得电子验证码，继而从互联网金融平台奇乐融拿到4.8万元贷款。与此同时，昊园恒业则替房东每月按时还款给奇乐融。
不过，高先生发现，昊园恒业仅还款3个月，从7月起再无还款。而按照协议约定，若昊园恒业未能按约定将租金支付给奇乐融，则奇乐融有权要求房东支付应收租金回购款等费用。
别做下一个“共享单车”
解剖昊园恒业爆雷这一样本，《棱镜》发现，在无外部融资的情况下，利用租金贷期限错配形成沉淀资金，再将风险转移至房东、租客及金融机构身上，该公司实现了烧钱式扩张，但风险在潜滋暗长。
“虽然大家都在抢房，但昊园恒业是唯一一家允许亏损收房的长租公寓，只要差价不超过负500元。”作为公司曾经的收房员，杨志告诉《棱镜》，比如通州一间普通二居室，市场正常的收房价格是月租金4500元，“昊园恒业可以5000元收房，放弃500元的毛利空间。”
除了高价争夺房源外，收购更小规模的长租公寓成为快速扩张的捷径。
接近昊园恒业的知情人士告诉《棱镜》，其收购的标准是以房源量为准，1套房源1万元，“昊园恒业被业界称为‘中介公司的垃圾回收站’，有些小中介老板连租客的押金都不退，直接把旗下的所有房子打包卖。”
在新派公寓创始人王戈宏看来，受互联网思维影响，现在长租公寓机构一味追求房间数至上，向资本妥协，为估值打工，在不健康地烧钱扩张。他警告称，长租公寓不要成为下一个共享单车。
“以前一家小公司能快速冲到一两千间房源，就有另一个规模稍大的公司花高价买走，因为房源代表着能力。现在你即便冲到三五千间，不见得有人要，不会有品牌溢价。”一位品牌长租公寓的创始人对《棱镜》表示，市场热度正在回落。
该创始人观察，目前市面上爆雷的几乎都是分散式长租公寓，属于“二房东”模式，相比于起步门槛至少上百万的集中式公寓，分散式准入门槛较低，需要足够强的运营能力，保持9成以上的出租率。
“一旦出现风险，银行金融机构又太着急撇清关系，抽贷太急，P2P机构又过分追求资金的小额分散高周转，这往往成为压垮长租公寓的最后一根稻草。”这位创始人表示。
还有可能再爆雷？
“一个优质的整栋物业资产，月子中心、教育培训机构都来争夺。他们利润大，敢出六块钱每平米的租金，我们（长租公寓）每平只敢出四块钱，这怎么争得过？”新派公寓创始人王戈宏对《棱镜》表示，而今长租公寓行业在收房时已经拿不出那么多钱了。
王戈宏坦诚，到市场上去拿楼，70%是拿房成本，还有12%折旧和12%经营管理费，以及6%的税，最终算下来利润为零甚至为负。事实上，目前整个长租公寓行业仍处于亏损阶段。
眼下，受宏观经济环境影响，叠加长租公寓爆雷以及资金方抽贷事件，连锁反应正在呈现。就拿做集中式公寓的开发商来说，很难再有余力去争夺资产。
接近旭辉领寓的人士告诉《棱镜》，旭辉不再从存量市场争抢物业资产，而是回归到地产主业基因，从土地端入手，竞拍自持的租赁用地。
截止2018年8月，旭辉领寓已突破4.5万间管理规模，排名行业第三，仅次于万科泊寓、龙湖冠寓，并计划2021年上市。
此前有报道称，因工程进度滞后及收益率低于预期，万科在深圳的“万村计划”已全面暂停签约新房源。万村计划的逻辑是对城中村农民房整体统租，引入长租公寓等进行改造运营。不过，万科随后表示，万村业务正常推进。
克而瑞地产研究中心统计数据显示，下半年至今，外部股权融资的脚步也有所放缓，仅有6笔涉及住房租赁的股权融资，链家旗下的自如年初40亿元的融资占据了2018年至今运营商融资规模的半壁江山，融资逐渐向头部企业集聚。
监管也在趋严。近期，上海、浙江、山东、西安等地出台监管政策，规范租金贷行为，严防利用涉租金融变相融资的风险问题，包括富力地产、合生创展、奥园集团等多笔住房租赁专项债券遭发行终止。
2018年年初，就有知情人士告诉《棱镜》，我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资，未来数月将会公布。但至今未果。
这位知情人士说，行业寒冬来了，即便是“大户人家”也没那么多余粮了。
关于长租公寓行业未来何往，12月3日，前我爱我家副总裁胡景晖对外界表示，年底进入租房淡季，但银行贷款、装修款却要集中流出，很多长租公寓现金流状况很差，很多长租公寓股东被迫承诺追加投资，但资金迟迟没有到位。
他甚至悲观地预测，“到2019年春节前，如果再不对长租公寓采取相关纾困措施，中国前10大长租公寓将有一半会陆续爆仓。”
（为保护个人隐私，石涛、张桐、杨志为化名）
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棱镜·腾讯新闻出品 | 第372期
实习运营编辑：张媛
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