670名硕博士的“烂尾楼”自救之路 | 棱镜

图片为作者拍摄

作者 | 郭菲菲  编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

欢迎下载腾讯新闻APP，阅读更多优质资讯

7月2号这天夜里，闷热的郑州飘起了淅沥小雨，宋媛（化名）终于睡了近半年来最安稳的一觉。

当天，宋媛和其他1730户业主，从高新区项目专班组那里听到了好消息——一笔被股东挪用的、高达10.115亿元的销售资金被成功追回。

2021年，作为人才引进返郑后，宋媛入职郑州大学成为一名青年教师，并享受到了博士学位对应的10万元购房补贴。冲着永威品牌和项目紧邻郑大的位置，在父母帮助下，她买下了人生第一套房子，花了180万元。

位于郑州市高新区科学大道、毗邻郑州大学等多所高校、被誉为“河南学历最高楼盘”的永威西棠项目，因销售资金违规挪用，导致项目资金出现巨大亏空，并于2021年底陷入停工状态。宋媛这些高学历业主们，不得不小心翼翼开始维权，声势浩大一度冲上舆论热搜，引得政府深度介入。

西棠项目业主们自发统计显示，填写问卷的1172户中，本科、硕士及博士生分别为1313人、481人及189人，其中高层次引进人才44人，有246人享受了郑州市人才购房补贴。

“终于，从科学大道上最茁壮的韭菜，回到了最靓的仔。”宋媛向作者感喟称，钱虽然追回来了，但项目延期交付已成定局，股东之间的纠纷还没解决，我们还是担心能否保证高品质交付。

平心而论，西棠项目停工之所以能解决，除却高学历业主等舆论压力引起当地省市区多级政府部门格外重视，关键点还在于挪用销售款去向明晰，仍在官方手中，且项目仍有近15亿元的货值，并不缺乏接盘方，盘活复工空间大。

但在这座千万人口的城市中，更多问题楼盘的业主仍在焦虑等待中。

地产研究机构克而瑞此前一份统计曾引发热议：截至2021年底，郑州当地涉及停工、延期交付问题项目，合计总建面、总套数分别为271万平方米、25249套，分别占到全年成交的29%、28%，在24个重点监测城市中，这两项数据均位于第一位。

《中国房地产报》援引一份内部资料显示，2021年12月，郑州全市问题楼盘的数量多达百余个，存在问题包括涉法涉诉、不动产登记、土地规划、资金断裂、违规违建、房屋质量等。

西棠项目不仅折射出预售资金监管之困，更是上百个问题楼盘的一个缩影，背后庞大的业主群体，正成为城市难以掩盖的伤痛。

一位头部房企郑州区域高管对作者表示，2021年720暴雨后，当地楼盘正常复工率并不高，目前可能连一半都不到。虽然政府在持续推进问题楼盘化解，但目前看到明显解决的楼盘项目并不多，西棠项目只是个例，很多预售监管资金被抽走，难以追回，市场整体回暖缓慢，恶性循环还在继续。

历时半年追回10亿

“6月29日，郑州市专班已协助追回资金10.115亿元，这笔钱已经到高新区了。”郑州高新区国土规划住建局副局长杨威话音刚落，现场一片骚动，业主们小声嘀咕，“这钱真要回来了？”

这一幕发生在7月2日周六上午，西棠项目专班在售楼处召开通气会，百余名业主云集于此，有的带着孩子，有的业主穿着拖鞋就来了。

7月2日通气会现场，图片为作者拍摄

杨威通报称，6月30日，专班向西棠项目的两家股东永威、金桥下发盘活复工的告知函，内容包括项目列入问题楼盘，由高新区管委会派国资公司介入，监管项目资金，包括项目流动资金、新增销售资金、新增贷款、资产处置，以及追回资金等，全部转入共管账户，由开发企业审核并发起、国资复核、高新区“永威西棠”工作专班终审后，由国资监管账户点对点支付至施工方，与此同时，还要求项目公章共管。

“国资不为逐利，不从项目上拿工资，首要任务是保证业主权益。”杨威补充称，坚持西棠项目公司金威主体不动，并力争2024年5月底交付。

这场通气会召开的前一天，作者来到西棠项目探访，施工现场已经有部分工人入场施工，但仍未整体复工。有工人师傅对作者表示，自己昨天刚从别的项目被调过来，进场做墙面粉刷工作，其负责的那栋楼现在有一二十人在施工。

对于业主们来说，发声维权历时近半年，终于讨回10.115亿元销售款，只能算得上阶段性胜利。多位业主在通气会上反馈称，项目大股东金桥公司仍未退出西棠项目，若日后不配合资金支出等，项目推进恐怕仍然困难重重。

加剧业主们担忧的一个细节是，在通气会上，仅永威一家股东露面表态服从，金桥方并未出席。杨威透露，早上联系金桥副总裁陆向华参会，“他电话不接，微信不回”。

“目前局面仍困于崔红旗一人。”有业主向作者如此表示。

起底关键人物崔红旗

崔红旗为何人？

多位业主对作者表示，崔年龄在40岁左右，早年做钢材生意起家，2014年借机郑州锅炉厂股权转让，以5500万元入主公司，并拿到厂区两宗合计452亩土地，其中一块为西棠项目地块。

郑州人大官网2020年2月10日一篇和抗疫相关的宣传稿显示，驻高新区市区两级人大代表捐款110万元，其中，“市人大代表、郑州锅炉股份有限公司崔红旗组织企业捐赠50万元”。天眼查数据显示，崔红旗为郑锅公司法人、董事长。

西棠项目为郑州金威实业有限公司开发，背后两家股东为永威置业、金桥置业，双方分别持股49%、51%。

永威作为本土知名房企，以高品质著称，尚未登陆资本市场，掌舵者为李伟。克而瑞统计，其在河南省内销售额为75.16亿元，排名第12位。金桥公司法人、总经理为崔长虹，持股90%，但据官方、永威和业主多方证实，隐身背后的崔红旗为真正的实控人，其与崔长虹为亲属关系。

成立于2017年的金桥置业，作者并未查询到其有过住宅或商业项目开发运营案例。

西棠项目围栏宣传语，图片为作者拍摄

一方出土地，一方干开发，双方一拍而合。2020年6月，西棠地块以12.76亿元的底价成交，面积为133.22亩。一亩地960万元的单价，明显低于周边地价——龙湖2019年6月拿到的西棠附近地块，溢价率达53%，一亩地为1240万元。

根据永威与金桥双方约定，“鉴于甲方（金桥）为合作项目地块获取中做出的努力”， 一旦成交单价低于1000万元或1300万元，金桥即可单独享受不同比例的土地溢价款收益，从项目利润中优先支付，剩余利润按照双方股权比例再分配。照此计算，在项目仍在销售时，崔红旗即已拿走这笔“土地溢价款”，合计3.9966亿元。这笔钱此前也得到了永威方面的确认。

2020年8月，西棠开盘，尽管销售单价高出周边项目两三千，但凭借永威口碑及极佳位置，项目销售顺利。截至2022年4月底，已售出1731套房源，剩余784套未售，销售回款达33.79亿元。

一年后，为了复制西棠项目的成功案例，永威金桥双方又瞄准了郑东新区北龙湖一宗地，但这也为日后双方矛盾激化、西棠停工埋下祸根。

2021年6月，北龙湖一宗包括住宅+商业的产业用地，被河南一帆城市运营公司底价拿到，总价为34.68亿元。一帆由4家股东构成，包括郑州郑西永威实业有限公司（永威全资子公司）、河南清控科技城有限公司（崔红旗一方）、河南启迪科技城发展有限公司三家各占股30%，河南翔东置业（郑东新区管委会实控）占股10%。

永威方面对作者介绍称，启迪作为郑东新区的招商引资企业，负责引入嫁接清华启迪的产业资源，并不需要实际出资，在翔东出资10%外，永威、清控各自出资45%。但真正掏钱付土地款时，崔红旗一方“出了问题”，双方出现分歧，目前永威坚持不退出西棠项目，但从北龙湖项目退出。

根据永威方面的说法，2021年5月17日至6月18日期间，金桥主导陆续转出西棠项目销售款合计10.115亿元，经关联方多次过账后，最终由清控转入一帆，当作崔红旗一方缴纳北龙湖项目的资金。

这笔钱正是造成西棠项目停工的根本原因。

10亿销售款如何被挪走？

预售资金通常指全部购房款，包括首付、分期付款、银行按揭及公积金贷款等，这些预售资金要全部存入监管账户。但在监管宽松时，这部分无息资金往往被开发商违规挪用，用于偿还贷款、跑马圈地，成为实现快速扩张的资金杠杆。一旦拆东墙补西墙的资金腾挪出现错位，烂尾楼就容易出现。

对于这笔钱，永威一方此前曾解释过，西棠项目巅峰时有20多亿，只是想着拿这些钱拿一块好地，所以我们同意了，当时约定最多一个月就返回。

值得注意的是，西棠资金被挪用之时，正值郑州房地产市场回暖，账面资金宽裕。但随着去年下半年市场急剧骤冷，郑州又遭720暴雨及多轮疫情，购买力转弱，等到2021年12月，西棠账面资金不足1亿元，近乎全面停工。

为此，永威曾公开发声道歉，“因我司前期对市场险恶预估不足，决策严重失误，尤其是对合作项目识人不明，思事不周，以至于配合崔红旗和金桥挪用西棠项目资金，导致目前困局，我司深为愧疚，也一直在积极奔走斡旋此事”。

2021年下半年，恒大等多家房企暴雷造成烂尾楼频发，多地开始加强预售资金监管。按照2022年3月河南预售资金监管新政要求，市县住房城乡建设部门、央行分支机构、银保监部门负责监管落实。

具体到西棠项目，作者查询多次专班与业主会议纪要时发现，面对业主询问资金如何被挪用的提问时，住建局官方态度从最开始的“问题是在浪费时间，这个事没意义”，最后间接承认资金被挪用的事实。

“每个房企提出用款申请，包括数额和用途，然后房管部门审核，包括银行审核材料、公司材料等。金桥挪用情况是因为张冠李戴，报的钱的用途并没有按照实际这么用。我只能追到钱批了，他们可能是通过监管户转到一般户再出去，这样我们就查不到了。“有专班组成员在5月18日的沟通会上如此表示。

北龙湖项目仍悬而未决

在业主看来，西棠项目停工缘由并不复杂，被崔红旗一方挪用的10.115亿元预售资金去向明确，仍在郑东新区管委会监管之下，只需追回这笔销售款，项目即能复工。但这笔钱挪用一年后，才经政府多方协调追回，也凸显出了解决问题楼盘的复杂和艰难。

作者不完全统计，从2022年3月起，西棠项目问题解决会召开超过20次，介入政府部门包括省住建厅、市区两级住建局、市政府、郑东新区及高新区管委会、市公安局及法院等；核心议题包括西棠被挪用资金如何归还、西棠项目贷款情况、国资进驻的合理性，以及北龙湖项目退地或引入第三方股东的处置方案等。

西棠项目迟迟未能解决，还与北龙湖项目息息相关。

永威一方称，崔红旗一方未能实缴剩余应出资金，又不愿意放弃北龙湖项目，并试图捆绑西棠项目，导致两个项目均陷入僵局。曾有其他公司愿意加价1亿元入股，但也遭到崔的拒绝，且在政府召集的多次协调会上，崔红旗本人很少露面，多次故意回避参会。

截至目前，在北龙湖项目，已实际出资30.905亿元。其中，永威实控的郑西永威实业转入自有资金 5.57 亿元，翔东出资3.99亿元。此外还有两笔出资存在争议，一笔为11亿元，这是以西棠项目公司金威为主体、并使用永威集团银行授信所出；另一笔则为崔红旗一方挪用的10.115亿元西棠销售款。

“这两笔钱，即使按照金威公司51%-49%的股份来算，永威实际出资也达到52%，已超过45%的出资比例。”永威方面对作者表示。

北龙湖项目未能全部实缴土地款，项目停滞一年，至今未能开盘销售。永威一方此前曾在沟通会上透露，北龙湖项目33个亿一年多利息3.6亿，还有4亿未缴纳土地款的滞纳金1.5亿，项目未开始已有5个多亿的支出。

对此，7月2日，永威集团开发总经理吕巍涛对作者表示，北龙湖项目肯定还是第三方公司介入，省市区各级政府每天都在推进工作，过程中的内容不便说，有阶段性成果我们肯定会公布。

“我们还是坚持退出北龙湖，只专心做西棠。”吕巍涛补充称，“他（崔红旗）可以在北龙湖尽情施展、风生水起，我们互不干涉，好合好散。”

这场旷日持久的风波中，难有胜利者可言。

对于永威这家全年销售额刚过百亿的本土开发商来说，西棠项目停工风波导致销售回款大为延迟，加上北龙湖项目迟迟未能开盘销售，自身近17亿元资金还被占用，可谓影响巨大，尤其是在当地楼市仍未回暖的当下。

对于宋媛这些业主们来说，西棠延期交付已成定局，股东纠纷未解，项目高品质交付也仍旧存疑。宋媛告诉作者，本来毕业可以留在上海，后来满怀希望回到郑州，就遭遇西棠停工，业主们努力好久都看不到实质结果，“对于当初选择回郑州这个决定，曾有过一点点后悔”。

与此同时，容易被忽视是，作为西棠项目的总承包施工方，高创建工也受到牵连。在西棠拍地时，由金威协调郑州银行长椿路支行，高创曾贷款5亿元，借予永威投入项目。这笔前融贷款本应于2022年4月底到期，目前仍有4.25亿元逾期未还。

在7月2日的通气会上，高创总经理赵杰公开诉苦称，我们从拿地就开始介入，目前还有4.25亿元贷款仍在展期，这导致我们在其他银行不能新增贷款，现在公司走到非常非常困难的状态，“如果这笔资金解决不了，包括西棠在内的所有项目进展都会受到影响”。

截至发稿，关于西棠后续进展、北龙湖资金情况等问题，金桥一方并未回复作者问询。

感谢您的阅读，欢迎在文后留言并点击“在看”，连续在三篇文章留言并点赞第一名且100以上，获得微信读书年卡一张哦~ （后台私信领奖，截止时间：下周一下午18：00）

扫码查看腾讯新闻客户端相关文章

小满工作室 | 腾讯新闻出品

本文版权归“腾讯新闻”所有，如需转载请在文后留言，经允许后方可转载。

第1004期

排版：董笑笑

点击“阅读原文”，查看腾讯新闻客户端相关独家文章！

你“在看”我吗？