逆势抢豪宅：“闭眼睛搞就行了” | 棱镜
来源：视觉中国
作者 | 郭菲菲 编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
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“豪宅就是闭眼睛搞就行了。”作为招商银行私人银行客户，周凯（化名）连用了三个词来形容周围朋友投资豪宅的热情：“极其”、“非常”、“简直了”。
2021年底，周凯入手了一套深圳新房，近170平米的大平层，总价达到2300万元。该项目位于南山区最大豪宅片区华侨城，开发商宣称，“背山面水，依湖而建，低密度顶级豪宅社区”，引来不少买房人追捧。凭借父母的高积分房票，他才得以抢先摇中。
“这只能算是豪宅的入门级。香蜜湖一号这些城中别墅，成交价上亿，这才是豪宅天花板。”周凯告诉作者，我们私人银行这个圈子每天都在讲，现在最佳投资标的就包括豪宅，评判标准就是中心城市大开发商的大平层产品，“越是稀缺，就越保值”。
若以1000万元为豪宅标准线，中原地产研究院数据显示，2021年全年，仅深圳市场就成交了6370套豪宅，同比上升126%。放到全国来看，来自房地产服务商第一太平戴维斯数据统计称，当年有超过40000套豪宅成交，创下中国豪宅市场的最高历史纪录。
相比于低迷的普通刚需市场，以豪宅为代表的高端改善市场，正在走出一条独立上升行情，这一豪宅热度，正在从北上广深蔓延至更多的二线城市。
这背后的驱动力，除了豪宅产品自身稀缺属性所致，还在于疫情因素唤醒了对居住品质的迫切需求，更源自高端客户寻求资产避险及保值的被动选择。
豪宅市场量价齐升
北京海淀区的西山壹号院，这几乎是所有互联网打工人的心之向往。
这个小区位于后厂村核心位置，紧挨着腾讯、百度、网易、新浪、联想等大厂。互联网跃升曾为大厂新贵们带来不少财富积累，壹号院也一路扶摇直上。从最早开盘价4万元开始，目前最新成交单价已涨至近13万元。最小户型181平米起步，小区整体总价平均达到2500万元。最贵的一套跃层为780平米，售价高达1.8亿元。
自打2015年起，麦田房产店经理杨华龙就入职了紧邻该小区的门店，他见证了壹号院房价一路水涨船高。
在他印象中，壹号院平均每个月也就成交一两套，但2021年全年成交了48套，这几乎是过去三年的成交量，最多的时候一个月成交了7套，今年截至目前也已经卖了23套。“2000万以上的标的，成交量这么大，其实还是挺夸张的。”
壹号院令人惊讶的成交量，只是北京入门级豪宅产品热销的缩影。
克而瑞数据统计，今年截至6月20日，北京总价1000万以上豪宅共成交3770套，其中总价1000万-3000万豪宅共成交3561套，占比达到了94%，这无疑是当下北京最活跃的豪宅价格区间。
纵向对比来看，与去年同期相比，2022年前5月，北京总价1000万以上豪宅成交增加34套，总价1000万-2000万则增加了85套。中原地产统计称，去年北京单价10万元以上的顶豪成交1958套，同比增长1.7倍。
在多位熟悉北京豪宅市场的经纪人看来，真正意义上的豪宅产品，整体小区均价至少3000万元起步，面积超过200平，地理位置、环境等拥有不可复制性，多方因素叠加在一起才算豪宅。
“很多小区价格高，还有强学区加持的溢价，比如对应人大附朝阳实验学校的太阳公元，最多算是高端改善项目。”麦田房产太阳公元店资深经纪人李斌表示，两年前小区最贵单价为18万，最近同户型成交还是这个价格，学区的不确定性导致价格并没怎么涨。
与此同时，占据全国豪宅半壁江山的上海市场也在持续升温，价格也明显上扬。
克而瑞统计称，6月初，上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅成交。价格方面，
相比于2021年上半年，下半年上海部分单价10万-16万元的二手豪宅上涨10%左右，部分单价超16万元的豪宅涨幅均在10%以上。
其中，“永嘉路一栋近百年的花园洋房，2017年成交价为1.7亿元，2022年5月再售时，成交价达到2.5亿元，折合单价64.7万元/平米”。
麦田经纪人李斌看准了其中的商机，他从去年开始涉足短视频，专门拍摄豪宅产品吸引客户。最多的一个月，他就增加了30个客户，其中还包括一位商业大佬，“头条认证过的身份，财富榜还排名前50”。出于保护客户的隐私，他并未透露更多个人信息。
“他们不需要平时的一些嘘寒问暖。豪宅客户对经纪人专业性要求非常高，只需要高效快速匹配房源，解决问题就行。”李斌告诉作者，这两年业绩好的豪宅经纪人，基本上一年收入100多万是能做到的。
从交易习惯来看，一位熟悉豪宅市场的资深经纪人表示，大多数豪宅客户名下都有房，所以一般会用公司名义买房。受网签备案价限制，个人即使有房票走商贷也贷不了多少钱，最后也不利于和卖家谈判价格，还不如一次性全款付清后，等过户后做抵押，再走企业经营贷来得更划算。
身家百亿老板加入摇号队伍
2022年6月，杭州豪宅楼盘观湖里摇号中签结果出炉，788户争夺288套房源。该项目由滨江集团开发，项目合计288套合院，容积率仅为1.01，单价达到7.5万元，240平米起步，总价在1600万元-3700万元不等。
摇号大军中，还包括滨江集团老板戚金兴，但仅排名第525号，遗憾错过。他对外称，这不是他第一次参加摇号，御品、海潮望月城（均为滨江开发）都曾参加过，但是运气不好没有摇中。此外，浙江第四大富豪、荣盛控股老板李水荣也在摇号名单中。
能吸引身家高达百亿的戚金兴、李水荣亲自下场摇号，除了为自家项目做宣传之外，新房与二手房价差形成价格倒挂也是驱动力。以海潮望月城为例，精装限价为6.98万元/平米，周边次新二手房挂牌价高达11万元以上，即使按照最小面积270平米来算，倒挂利差也高达千万。
众人打新摇新房的盛景，在诸多一二线城市接连上演，倒挂套利空间更高的豪宅项目更是趋之若鹜。
不过，周凯去年摇中的深圳新房项目并没有太多价格倒挂空间，在他看来，通胀越来越高的预期下，稀缺的住宅资产更加保值，起码不会贬值。“我反倒不希望房价涨太多，否则经济会空心化，未来就业以及赚钱的机会就越来越少。”
身为深圳一家互联网公司高管，周凯身边的招行私人银行圈子里，有不少是珠三角制造业老板，他们也是抄底豪宅的主力。按照招行私人银行的门槛，全年日均存款不低于1000万元。
“豪宅在圈子里等同于‘流通币’，公司缺钱走民间借贷，可以直接拿豪宅当作稳定物做抵押。”周凯介绍称，现在银行拼命给制造业工厂做贷款，利率都很低，企业主把这部分钱拿来做企业运营的流动资金，置换出来的个人余钱则用于买豪宅，不仅保值，还能做大公司固定资产，流动性还非常好，“与其费劲搞好几个购房指标买普通房子，不如直接整一套几千万的豪宅”。
同样的逻辑也发生在郑州这类二线城市。位于郑东新区的北龙湖板块，被誉为“河南陆家嘴”，豪宅云集。有本土自媒体《房东俱乐会》统计称，2022年上半年，北龙湖15个主力项目，合计销售约1280套，逆势同比增长约28%，销售额达101亿元，占整体市场17.48%。
一位熟悉北龙湖市场的行业人士表示，很多豪宅客户，尤其是地市客户对于县城楼市未来不乐观，将房产重新整合后进入到层级更高的城市，购买优质地段的资产，比如三套变一套。“身边一位周口市西华县做餐饮的70后客户，就把县城一楼带院的房子卖了200万，加了钱入手了北龙湖一套约900万的房子。”
豪宅或成稀缺品
豪宅不愁卖，相较之下，刚需市场反倒持续低迷。
以广州为例，中原地产研究院数据显示，2022年上半年，全市二手房网签价同比下跌11.2%，千万元量级的豪宅市场却逆势上涨6.1%。此外，千万级豪宅成交占比也在逐年攀升，从2020年的1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%。
上述郑州北龙湖市场人士则认为，豪宅也并非一枝独秀，逃不开整体市场低迷的大逻辑，刚需住宅还是占主流，只不过豪宅为代表的改善项目保持稳定，刚需项目下滑，导致整体市场成交结构中，显得豪宅交易占比在扩大。
眼下，开发商似乎正在放弃刚需，用大户型来迎合改善需求。
克而瑞数据统计，2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅中，三房和四房的成交比例达80%，二房户型已经跌至14.05%。
与此同时，二手房市场则在承接刚需。5个重点监测城市成交结构中，二房成交比重成为主力成交房型，占比达到39.46%，同比增长2.04个百分点，反观三房、四房则分别同比下降0.78个、0.66个百分点。北京今年上半年二房成交比重接近50%，同比更是增长4.51个百分点。
尽管受多胎政策、房票首贷资格等因素影响，改善需求增加，但豪宅新房产品的供应或愈发断层。
一位头部房企北京区域项目操盘手告诉作者，目前北京在售豪宅产品都是多年前拿的土地，受限墅令、70/90政策等因素影响，这两年新供应土地难以做成豪宅产品。“从容积率来算，1.0以下能做别墅，1.3做叠拼，政府供地很多都是2.0以上，加上限高、采光等诸多规划限制，留给开发商产品创意空间就很少，解题的答案往往只有一两种，而且四环内的土地也几乎难寻。”
他举例称，此前顺义中央别墅区曾计划供应一块地，本来预计能做别墅，但最终给了2.5的容积率，所以注定只能做洋房的偏改善项目。一旦土地和区域出现错配，豪宅产品就难以供应。杭州有开发商曾做出商业用地属性的大平层产品，不限购不限价，紧邻钱塘江岸边，产品非常豪，总价高达3000万元，吸引了很多做电商直播的新贵客群，但最近这一打擦边球的产品也被叫停。
“真正豪宅产品的现金流注定很慢，适合自有资金充裕的极少数开发商。”一位TOP20房企区域营销负责人对作者表示，现在大家手里资金匮乏，都在讲究快周转，抓现金流回款，加上豪宅还被各种限价，开发商更没有意愿去做豪宅了。
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