开发商戒不掉期房 | 棱镜
作者 | 郭菲菲 编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
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三年时间，刘辉（化名）一步步目睹自家楼盘从打地基到封顶，再到如今现房竣工的全过程，以及最后赔钱赚吆喝的结局。
“2019年拍地的楼面价每平米9700多块，开盘的期房卖到一万六，现在都盖成现房了，价格还降到了一万四。”作为项目营销负责人的刘辉告诉作者，如今卖一套赔一套，无论算成本利润率，还是IRR（投资回报率）都算不过来账。
这个位于北方省会城市四环外的远郊项目，曾因“领事馆区概念”吸引了不少投资者。但现在泡沫破灭，加上宣称的商业配套也迟迟未落地，受限于整体行情入冬，该板块彻底跌入谷底。刘辉称，即使降价促销，多数项目超九成客户也得靠中介分销带来，“为了冲业绩，我们城市公司营销总都去街头发传单招揽客户，我从业十几年都没遇到过这种萧条行情”。
但能让该项目成为区域销冠军，价格之外，“所见即所得”的现房是最大背书。
从拿地到竣工交付，楼盘建设周期基本需要2-3年。此前的期房预售制，开发商提前占用了购房者的房屋全款，实际上等于加了隐形杠杆。
国家统计局数据显示，2021年，房地产行业36.76%的资金来自定金及预收款，16.1%来自个人按揭贷款。这意味着期房销售提供了占比过半的资金量，目前，全国超8成的商品房为预售的期房。
2021年下半年开始，多米诺骨牌效应显现，包括恒大、融创等超过30多家房企暴雷，相继陷入债务危机，期房项目停工潮开始蔓延。出于缺乏对期房交付的信心，购房者开始转战现房项目。与此同时，为了去化获得现金流，开发商也开始加速推进现房销售。
克而瑞地产研究中心数据统计，截止10月7日，已披露的65家重点房企2022年上半年的存货明细，合计现房库存总量为13566 亿元，规模较2021年底年小幅下降4.2%，这是5年来现货库存的首次回落。
对于购房者来说，现房销售的呼声不绝于耳，预售制度再度成为众矢之的。但从现实操作落地来看，改变并非容易，地方土地财政的算盘、开发商生存转型，以及市场如何平稳过渡都需考虑在内。
要现房，但不要尾盘和积货
刘辉所在楼盘的城市中，不少楼盘都因销售不畅、资金匮乏被迫停工。但得益于所属央企开发，资金实力雄厚，自家项目一直按照正常进度施工，甚至还提前了近两个月交付。
“我们还有400余套现房在手，还要向物业公司交空置费。小户型为了冲业绩，基本都降价清光了，现在多数都是120平米以上的大户型。”刘辉告诉作者，购房款到账后，购房者最快15个工作日就能收房，不过市场中现房项目并不多。
从特价房零星让利，到项目整体降价，再到启动中介分销，甚至提前给分销结清佣金，为了去化，开发商使出了浑身解数。眼下，现房销售成了最新营销卖点。
从2022年7月起，包括时代中国、富力、旭辉、卓越等房企纷纷推出“现房节”概念。以时代中国为例，其宣称“见即所得、即买即住”，覆盖广州、佛山、珠海等省内的19个项目，大多为已交付状态，或者年内即交付。
值得注意的是，这类项目多为尾盘或以往积压的库存，更多只是营销的噱头。
多位郑州房产经纪人对作者反馈称，当地楼盘停工潮影响下，在向客户推介新房项目时，会优先选择未暴雷房企的现房或者准现房，比如半年内即能交付的，有时候还会去施工现场，实地拍照看看到底有没有正常施工，以迎合客户对于现房的偏好。
一位山东某三线城市开发商负责人告诉作者，当地市场的现房基本都是尾房，比如一楼顶楼大户型，客户也瞧不上。虽然烂尾楼、延期交房在当地很普遍，但期房还是主要选择，“市场不好卖，我就干脆停工，毕竟现金流才是生命线”。
尽管现房库存量近五年内首次回落，但房企分化明显。
克而瑞统计显示，相比4.2%的行业整体降幅，有10家房企现房库存平均降幅为25.7%。与此同时，却有10家房企现房库存规模平均增速达到31%，与行业现货库存下降的趋势截然相反。不过，这份报告并未公布具体房企名单。
为何库存不降反升，上述研报解释称，除了销售规模整体下降五成因素外，融资收紧下，房企以在建或竣工抵押融资，项目竣工后仍处于受限制状态，导致现房库存规模居高不下。
无息诱惑，开发商戒不掉期房
停贷潮下，尽管现房销售的呼声愈发强烈，但从实际落地执行过程，仍旧困难重重。
“现房销售对开发商等于是釜底抽薪式的打击。”上述山东开发商负责人表示，原来好位置稀缺性的项目，开发商可以盖成现房，捂盘惜售，等房价涨到高点抛售，但现在房价难有上涨预期，加上开发商资金匮乏，都在讲究高周转，目前只可能极少数小而美的公司有实力能做到。
他补充称，地价和房价差距越大，土地增值税就越高，房价上涨空间不见得能覆盖税收和资金成本。
一位TOP 20房企北京区域营销负责人对作者表示，现房模式可能只适用于港资房企，他们基本都用自有资金来开发，不依靠购房款，“我们区域公司想拿地，还需要找集团借钱，利息成本高达8-10个点，所以不能囤地，只能走高周转”。
比如，2022年8月，老牌港资地产商香港置地武汉分公司推出“准现房销售”政策，即10%首付定房，10%首付年底交款，等项目竣工交付后，再补齐剩余尾款，竣工等待期间，购房者不必承担房贷。
正常情况下，期房预售制规定，房企支付完土地款，拿到规划和施工许可证，投入25%的建设资金即可卖房，再等到结构封顶，则可获得购房者剩余按揭贷款。
作者了解到，此前，由于地方政府监管差异，有房企刚拿地即能申请预售证，商业银行在未封顶时就能下发按揭贷款，这极大缩短了开发商购房款回笼的周期，但同时也间接放大了烂尾风险。此外，开发商还通过商票形式无偿占用了施工方、材料商等供应链的资金。甚至，在拍地阶段，开发商也可以仅投入少量自有资金，并通过信托、私募、民间借贷等予以配资，作为前融资金支付土地款。高周转的模式便应运而生。
这其中，挡在现房销售面前最大障碍即为购房全款。这笔钱对开发商至关重要。2021年房企资金来源超一半（52.9%）来自销售回款，包括购房者的定金及预收款、个人按揭贷款。
“开发商是政府的批发商，利润基本是平的。”在2022年7月份的绿城管理业绩会上，董事会主席郭佳峰算了一笔账，如果地价是每平米1万元，房价在1.8万元-1.9万元，现有预售制度下，开发商的利息成本约在800元-1000元，如果转入现房销售，利息成本要提升至2000元左右甚至更多。
郭佳峰认为，现房销售需要金融背景，开发商的利息成本降低2%左右（200元-300元），也可以实现现房销售。如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售，市场规模会马上压缩，一个可以做20个项目的房企，现房销售只能做到四五个项目。
试点不佳，现房销售推广难
实际上，早在地王频出的2016年，为了降温土拍市场，深圳、南京、杭州等城市开始试点现房销售。
以南京为例，2016年8月，南京要求一旦竞价达最高限价90%时，必须现房销售。该政策施行两年后作废，期间共计拍出67宗现房销售地块。有当地媒体统计称，截止2018年10月，仅有7个项目成功入市销售，而有四宗项目甚至到2020年还没开盘。
平安证券一份研报指出，南京现售地块多集中于2016至2017年上半年，彼时市场较热，叠加“环沪”概念发酵，房企拿地热情高涨。但随着2017年中市场开始降温，加之政府出台严格限价难以突破，上市现售项目多数面临亏损，房企拿地态度随即趋于冷静。
此外，杭州现房销售仅执行不足4月即失效。
目前，北京、杭州、合肥、福州及海南等省市，仍在部分土地项目中试点现房销售。
作为某一线城市营销操盘手，周波（化名）所在的项目部分面积需要现房销售。他告诉作者，一个项目同时存在期房和现房，这本身就存在矛盾点，比如政府整体限价是3万元，可能客户宁愿多等两年，选择3.2万的现房，也不会现在就掏钱买2.8万的期房，更何况现在市场冷清，各家还都在内卷降价促销，一旦难以实现高周转，项目可能就容易赔钱。
“购买期房是一本经济账，成本是为房企提供了2年无息融资，收益是获取了一张未来2年房价上涨的期权，前提条件则是房子如期交付。”安信证券2022年8月的一份研报称。
上述机构通过模型测算预测，按时交楼前提下，若购买期房优于购买现房，需要房价年均涨幅超过3.5%，这一涨幅能较好保障“期房向现房”平稳过渡；一旦不能对保交楼形成稳定预期，购买期房或将沦为投机游戏，真实居住人群会选择购买现房，整体市场烂尾风险需控制在5%以内。
但眼下，“房住不炒”顶层设计下，房价上涨难有明显预期。
“当下诸多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。”亿翰智库近期的研报建议称，当行业回归到正常秩序，行业出清完成，现房销售或可有序推出。
克而瑞统计称，截止10月初，65家重点企业上半年现房库存占比为12.9%，较2022年初下降0.5个百分点，但与历史数据相比，现房库存占比仍处于较高水平，去库存压力仍不可忽视。
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