深圳这20大园区内的城中村优先拆

近日，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（简称《意见》）的通告，并于2024年2月4日前向社会公开征求意见。

征求意见稿通告

《意见》指出，城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。

具体来说，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的城中村实施整治提升；介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

这份文件的亮点不少，例如：

《意见》提到，位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围等4种城中村用地，将优先纳入拆除新建范围。

另外，开发商在城中村改造中的角色也将发生变化：可以是前期服务商，负责将城中村土地变为净地、入库；也可以是后期土地受让方，负责实施开发建设；当然也可以前、后期都参与，负责改造全过程。

01

三种途径实施深圳城中村改造

《意见》明确，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具体来看：

拆除新建类项目

划定拆除新建类城中村改造范围，鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。

以下城中村用地优先纳入拆除新建范围：

• 位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

• 位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

• 位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；

• 存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟须实施改造的。

深圳20大先进制造业园区分布

深圳20大先进制造业园区名单

整治提升（含拆整结合）类项目

不具备拆除新建条件的，纳入整治提升（含拆整结合）类城中村改造范围，开展经常性整治提升，按照文明城市标准实施和管理，重点抓好房屋结构、消防、供用电、燃气、公共卫生、道路交通、治安、自然灾害等安全治理工作，防范各类风险。围绕好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，按照城中村改造专项规划分类引导实施。

在维持现状建设格局基本不变的前提下，为完善城市基础设施、公共服务设施，消除安全隐患，可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施拆整结合类改造。

局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三为龙岗、宝安、龙华三区。

02

首次明确：

拆除新建类项目土地须为净地入库

《意见》提出，对于拆除新建类城中村改造项目，坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。

工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。

其中，意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

前期服务商引入上，区政府组织指定部门编制拆除新建类城中村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，在项目实施方案及改造单元规划审批通过后公开择优选取，并签订实施协议；收储补偿金支付上，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

搬迁补偿与支付时点上，由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引，区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定搬离时点，自搬离并交付房屋之日起支付搬迁补偿费。安置房建设及回迁安置责任上，可由区政府视条件许可安排安置房用地、实施回迁安置等。

另外，值得注意的是，在用地出让与开发建设上，首次明确拆除新建类城中村改造项目内土地须为净地，待完成入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；具备条件的城中村改造项目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

这也意味着，如果这份意见稿实施，开发商今后在城中村改造中的角色将发生变化：开发商可以只是前期服务商，负责将城中村土地变为净地、入库；也可以只是后期土地受让方，负责实施开发建设；当然也可以前期、后期都参与，完整参与城中村改造全过程。

03

整治提升（含拆整结合）类将推进

“物业进村”全覆盖

《意见》提出，对于整治提升（含拆整结合）类城中村改造项目，工作流程包括信息核查、纳入整治提升（拆整结合）类城中村改造年度计划、规划设计方案编制、建设实施方案编制、实施主体选择、建管一体长效治理等。

其中，建立城中村整治提升（含拆整结合）年度计划管理制度。改造项目方案中需重点确定安全风险隐患治理内容，明确公共配套、道路交通、历史文化保护等方面需完善或提升的内容。实施主体，可由区政府依法确定街道办事处组织实施，或视情况选择具有一定规模、信誉良好、具备整治提升类城中村改造经验的企业。

长效治理上，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式，推进“物业进村”全覆盖，探索建立建管一体长效治理机制。

为做好新旧政策衔接，《指导意见》印发前已公告城市更新单元计划和已批准土地整备利益统筹计划的项目，按既有更新整备政策限期推进；计划有效期内无法完成规划审批（无计划有效期的，设三年时限），将按规定予以清出更新整备计划。

其他未列入计划但已开展实质性工作或前期工作的城中村改造项目，除特殊情形外，原则上按照《指导意见》和本实施意见实施。

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来源 | 南方＋客户端

编辑 | 陈嘉颖

校对 | 吴荆子