疫情之后会引发上海家庭房贷断供潮吗？

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引言

自上海第一例新冠病例以来，上海疫情已经持续近两个月之久，社会生活几乎停摆，经济遭遇重大打击。很多企业资金链断裂，已经到了生死存亡之际。更令人担忧的是，经历此次疫情，一些外资企业的生产经营受到极大影响，已经有部分企业有搬迁的计划。可以预料，疫情结束后，大批企业的破产、搬迁将会引起大量失业，相当多上海市民可能会面临解封即失业的窘境。如果这些失业者背负了较高的房贷，每月房贷占支出的比重较高，一旦失业丧失工资性收入，很可能带来房贷断供。一旦这种现象大范围发生，演变为房贷断供潮，就会大幅提高银行金融机构的不良资产率，冲击金融机构安全，更会激化社会矛盾，引起社会动荡。

数据显示，上海家庭住房资产占家庭总资产的比例为85%，家庭房贷余额均值为70万，在中国省份中名列前茅（CHFS，2019）。因失业引发的房贷断供潮风险隐患较大，有必要未雨绸缪，提前量化估算房贷断供潮的规模和可能冲击，尽早制定应对预案。本文尝试运用2019年中国家庭金融调查数据，根据三个标准划分不同等级房贷脆弱家庭，估算上海房贷脆弱家庭数量和可能违约房贷金额，并基于此给出相应政策建议。

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研究思路

中国家庭金融调查（CHFS）是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在全国范围内开展的抽样调查项目，旨在收集住房资产与金融财富、负债与信贷约束、收入与消费等有关家庭金融微观层次的相关信息，为学术研究和政府决策提供了高质量的微观家庭金融数据。2019 年中国家庭金融调查样本覆盖全国 29 个省（自治区、直辖市），343 个区县，1360 个村（居）委 会，最终搜集了 34643 户家庭、107008 个家庭成员的信息，数据具有全国及省级代表性。

鉴于CHFS的抽样调查工作较为科学合理，每个地区所选取的样本情况基本可以代表当地总体情况，因此，可以用其中上海市样本家庭数据来推断上海市家庭总体情况。2019年CHFS调查包含了上海市1200户家庭样本，2967个家庭成员的信息。样本人均家庭人数为2.47人，与上海市第七次人口普查数据2.32人相差不大，说明CHFS的家庭样本具有一定代表性。

在这1200户家庭样本中，有住房负债的家庭为113户，占比约为9.4%。住房负债可分为银行贷款和其他渠道借款，有房贷家庭是指拥有银行贷款家庭，在有住房负债的家庭中，没有银行房贷的家庭26家，有银行房贷家庭87家。有银行房贷家庭占上海市家庭总样本量的7.5%。本文基于87户家庭数据来探究疫情给可能给上海带来的房贷断供危机并提出应对措施。具体思路如下：

首先，定义房贷脆弱标准，对有银行房贷家庭按照既定标准分为脆弱、较脆弱和极脆弱三类，并计算各类家庭数量和占比。其次，基于失业率假设，对上海市家庭总样本量对上海市各类可能房贷断供的家庭数量与违约房贷金额进行估算。最后，基于数据分析因本次疫情引发的房贷断供潮可能引发的风险并提出建议。

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房贷断供家庭数量与贷款金额估算

1、房贷脆弱家庭定义

房贷脆弱家庭是指当经济产生冲击时，可能无法及时偿还房贷而造成违约的家庭。根据不同家庭的实际情况，我们可以进一步将有房贷家庭划分房贷脆弱家庭、房贷较脆弱家庭和房贷极脆弱家庭三类家庭，脆弱程度依次递增。三个指标分别是：每月房贷还款支出与月度收入比值；家庭收入来源是否稳定；现金、活期存款等高流动性资产是否充足。

（1）脆弱家庭：每月房贷还款支出与月度收入比值较高

当居民购房申请银行贷款时，需要考虑月供与家庭月收入的比值，将比值控制在合理区间，以防给借款人造成太大的还款压力。一般来说，借款人每月房贷不应超过月收入的50%，当房贷超过家庭月收入的30%，对年龄加大或者未来收入升值空间不大的家庭也会形成较大压力。

表1为每月房贷还款支出与月度收入比值的分布状况和均值，可以看出上海有房贷家庭每月房贷均值为26.81%，中位数为16.48%，这说明存在更多极端高比值的家庭。设置脆弱家庭分界线为30%，在87户有房贷负债家庭中，有18户家庭的每月房贷还款支出与月度收入比值超过分界线，为房贷脆弱家庭。占全部有房贷家庭数20.69%。房贷脆弱家庭的房贷余额均值为1058655元。

（2）较脆弱家庭：脆弱家庭中月收入来源不稳定家庭

较脆弱家庭是指在脆弱家庭内，家庭成员月收入还不够稳定的家庭。我们根据家庭成员的工作性质，将其划分为受雇于他人或单位（签订正规劳动合同）、临时性工作（有工作单位但没有签订正规劳动合同）、雇主、自营劳动者、家庭帮工、自由职业者和务农。显然受雇于他人或单位（签订正规劳动合同）相对稳定，而临时性工作（有工作单位但没有签订正规劳动合同）、雇主、自营劳动者、家庭帮工、自由职业者和务农等工作稳定性较差。以下为对疫情影响下工作是否稳定的分类表。

上述18户房贷脆弱家庭中，家庭成员共49人，通过考察每个家庭成员的工作信息发现其中有8户家庭的成员工作均归属于收入不稳定工作，将这8户家庭归类于房贷较脆弱家庭，占全部有房贷家庭数9.20%。房贷较脆弱家庭的房贷余额均值为807350元。

（3）极脆弱家庭：较脆弱家庭中高流动性资产量不足

极脆弱家庭是指在较脆弱家庭中，由于现金等流动性资产不足，立即回面临房贷无法按时还款的家庭。我们将现金、活期存款和余额宝等第三方现金定义为高流动性资产，计算8户较脆弱家庭高流动性资产与每月房贷的比值，值如下表3所示:

可以看出，8户房贷较脆弱家庭中高流动性资产与每月房贷比值的最大值为4.9505，最小值为0.0385。当收入发生波动时，高流动性资产不仅需要满足日常开销，还需要偿还住房贷款以维持在银行的良好信用。我们设置高流动性资产/每月房贷比值小于2为极脆弱家庭，样本中极脆弱家庭数量为6户，占全部有房贷家庭数6.90%。房贷极脆弱家庭的房贷余额均值为733133.3元

2、房贷脆弱家庭数量估算

根据2021年上海市国民经济和社会发展统计公报，截至2021年末，上海市常住人口为2489.43万人，共有家庭户964.46万户。我们以此为基础估算上海不同程度房贷脆弱家庭数量与房贷余额。

3、可能出现房贷违约的家庭数量和违约房贷金额

疫情冲击下，失业率增加，房贷违约可能性提升。因此，估算基本逻辑是：各类家庭失业概率——失业后断供违约概率——可能违约房贷金额。根据2020年度上海市人力资源和社会保障事业发展统计公报显示，2020年上海城镇登记失业率为3.67%。我们认为2022年这个社会基准至少会上升到5%。而不同脆弱度的家庭失业概率会逐步提高，假设逐层提高比例为g，也就是说，如果正常有房贷家庭失业率为5%，那么房贷脆弱家庭失业率为5%*（1+g） ，较脆弱家庭失业率则为为5%*（1+g）*（1+g），以此类推。同理，失业后家庭未必一定会违约，根据不同脆弱度家庭分别将违约概率设定为20%，40%，60%和80%。具体参见下图1：

我们将g设定为50%，80%和100%，失业率由此上升，对应三种经济情景：差、较差和很差。分别计算疫情之后，可能因失业并出现违约的家庭数量和房贷金额，汇总如下表5。可以看出，疫情此次可能会影响2.2-3.6万户家庭出现断供，涉及违约房贷金额在119-200亿之间。

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房贷断供潮可能引发的风险分析

综合上述分析，我们认为，疫情带来的断供潮风险总体可控。但是由于疫情封控时间较长，社会情绪压抑过久，如果房贷断供集中出现，处理不当引起多起极端事件，就会带来如下三方面后果。

1、激化各方矛盾，不利于社会稳定

时代的一粒灰尘，落在个人身上就是一座大山。按照中国现行法律，房贷违约家庭面临的将是银行冻结财产，并向法院申请司法拍卖来偿还贷款。可以想象，本来疫情冲击带来的失业已经让家庭陷入了困境，如果再失去自己辛苦多年供养的房屋，必将对家庭将是毁灭性的打击。这个过程会激化银行与贷款人之间、家庭成  员之间、法院与贷款人之间的矛盾和冲突。这次疫情，上海政府处理并不完美，已经积累了很多民怨，如果后续大面积出现家庭失去住房，民怨很可能会被激发，处理不当将对社会稳定产生重大冲击，不利于社会稳定。

2、扩大不良资产规模，引发银行惜贷，不利于经济恢复

长期以来，个人住房贷款一直被认为是银行的优质资产，尤其是在经济下行阶段，个人住房贷款更是银行利润的重要来源。一旦大范围出现个人住房贷款违约，不仅会影响银行当期利润，更会造成银行对房贷资产安全的预期转折，压缩新增贷款规模，不利于对疫情之后的经济恢复。

3、诱发房价下行，增加抵押物估值风险，不利于银行资产质量安全

一旦出现大规模的房贷断供现象，司法拍卖市场上房屋数量大幅增加，法拍房价下降，进而对新房一级市场和二手房市场价格带来冲击。房屋价格下行过快，将对银行系统房贷的抵押物价值带来减损，使得银行贷款资产风险提高，不利于银行贷款资产质量安全。

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结论与建议

上海此次疫情严重，影响深远。除了封控隔离期间的巨大经济损失之外，疫情之后可能出现大量企业倒闭破产和搬迁，由此引发大面积失业以及房贷断供蕴含巨大风险。基于2019年中国家庭金融调查数据，考虑估算误差等因素，估算疫情后由于失业带来的家庭房贷可能违约的家庭数在2.2-3.6万户，涉及房贷金额在120-200亿元之间。

综合上述分析，我们认为，疫情带来的断供潮风险总体可控。但是由于疫情封控时间较长，社会情绪压抑过久，如果房贷断供集中出现，处理不当引起多起极端事件，就会带来如下后果：（1）激化各方矛盾，不利于社会稳定；（2）扩大不良资产规模，引发银行惜贷，不利于经济恢复；（3）诱发房价下行压力，增加抵押物估值风险，不利于银行资产质量安全。

当前，上海连续多日社会面清零，病死率也非常低，疫情基本可控。我们建议：

首先，上海市政府应该抓紧复工复产，尽快让城市运行恢复正常轨道。动态清零病毒很重要，但不能以经济面清零为代价。不计一切成本的防疫政策并不符合党中央和国务院的防疫政策，在现实中也无法实行；

其次，疫情之后，上海市政府应该把保就业放在首位。对中小企业给予减免退税政策，尤其对不裁员的企业尤其加减免退税大力度。大力支持有韧性、能坚持，为社会就业和稳定做出贡献的企业；

第三，对于因疫情失业人群，可以利用数字科技精准发放特定量的消费券，以支付部分房贷和生活开支，体现上海城市的人文关怀，尽可能抵消疫情期间的社会负面印象；

第四，积极与央行征信中心沟通协调，对于疫情期间未能还款的本市居民，在一定期限内免除房贷还款违约带来的个人征信不良记录；

最后，建议银行等金融机构，积极承担社会责任。根据个人所掌握客户大数据，精准、主动关怀房贷脆弱家庭，对符合条件的贷款人灵活调整还款安排，合理延后还款期限或减少利息。

疫情无情人有情，凝聚信心最关键！或许，上海未必能避免疫情之后经济短期的衰退，但是只要全社会共同努力，互信互助，就一定能避免经济衰退带来房大规模贷断供潮和社会动荡，用最小的代价、最短的时间让这颗东方明珠重现光芒！

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作者：巫景飞 ，骆家灵

编辑：王泽昊

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