澳洲楼市降温信号显现：海外买家骤减 开发商卖地
4月份悉尼房价不再上涨，成为2015年12月以来首个房价下跌的月份，在监管层接二连三地出台“打压”房产投资的新政，以及各大银行纷纷上调房贷利率之后，悉尼疯涨的房价终于踩住了刹车。澳洲财政部预计，今年澳洲的海外购房申请只有15000个
核心提示：澳洲楼市降温信号显现：海外购房者骤降一半，开发商卖地离场
ACB News《澳华财经在线》4月28日讯 房产大数据公司CoreLogic的最新数据显示，4月份悉尼房价不再上涨，成为2015年12月以来首个房价下跌的月份。此前的3月份悉尼的房价涨幅为1.4%，该月悉尼的房价创出了18.9%的年涨幅。
现在看来，在监管层接二连三地出台“打压”房产投资的新政，以及各大银行纷纷上调房贷利率之后，悉尼疯涨的房价终于踩住了刹车。
但除了价格，楼市中还有更多的降温信号开始显现。据《澳洲金融评论》报道，澳洲财政部预计，今年澳洲的海外购房申请只有15000个，而去年这一数字是40000。这意味着海外购房者今年骤降超过一半。
澳财政部长莫里森说：“联邦政府对外国购房者实行更严格的限制措施，以及中国对资本外流的控制，使海外购房者的热情退却，这正对房地产市场产生影响。”
最近工党领袖比尔·薛顿提出，要对海外购房者的税费提高一倍，同时要征收空置税。从去年6月起，新州房产市场中的外国买家必须多支付4%的印花税。而从2017年1月1日起，土地税也增长了0.75%。
今年3月，维州州长Danial Andrews宣布，将从明年1月1日起征收住宅空置税，一年内空闲超过6个月的住宅需要交纳房产价值1%的空置税，每年征收。（详见报道《维州挥出房市调控第二拳 灾难性影响？》）
如果实施针对外国人加税措施，受影响最大的将是中国投资者，因为去年澳洲的海外购房者中，中国投资者占了最大的比例。
据FIRB（澳投资审批委员会）的数据，2014-2015年，有36,841套住宅被海外买家所购，而前年这一数字是23,054。如果今年降至15000，将为三年来的最低点。
ACB News《澳华财经在线》报道，在重重高压之下，澳洲楼市似已见顶，一些中资开发商已开始不看好后市，为规避风险，将拿下的地块重新抛回市场。
据澳相关媒体，一个专事公寓销售的悉尼房地产中介机构说，之前蜂拥而入的中资开发商中，已有一部分开始撤退。“对这些中国公司来说，开设新项目要做很多工作，要设立办公室及部署工作人员，这并不容易。有些公司在碰壁后了解到这一点。”
在悉尼东部的Little Bay，马来西亚开发商TA Global正试图出售一块11公顷的水景公寓开发用地，出售价格为2.8亿澳元。TA Global方面表示，公司准备离开澳洲市场并解散了本地的团队。
在悉尼CBD，本土开发商Toplace正将手中Rosebery的一块公寓建设用地挂牌，这块地已获得了建设许可，可建造一座13层楼、有316套公寓的住宅楼。
据澳洲人报，悉尼东部St Leonards的一块可建777套公寓的用地也在出售谈判中，土地拥有者为开发商Dyldam。这块地挂牌价格超过3亿澳元。虽然Dyldam声称如果与目前的三个正在接触的买家谈不妥，仍会继续建成该项目，但似乎，公司已对这个项目失去了兴趣。
近期澳审慎监管局与央行均曾发声，提及限制开发性商业贷款，开发商当前融资压力不容小觑。在墨尔本和布里斯班，正也有一些正设法全身而退的房地产开发商。
ACB News《澳华财经在线》报道，不过，开发商Future Estate公司执行董事Ben Anderson说，目前市场中的调整并不预示着房地产危机要来了。
“如果这是将低品质的项目和实力弱的开发商淘汰掉，那对整个市场的健康来说是好事。即使银行收紧信贷，非银行金融机构也可以提供融资，这和上一次金融危机并不一样。”他说。
在NAB最新发布调查报告当中，房地产业内对于市场前景仍持有强烈信心。NAB房地产指数的信心指标跳涨到三年高点，新州与维州信心值最强，其它州/领地普遍上涨。
4月27日，悉尼公寓大亨特里古波夫名下的Mirvac集团在澳交所发布运营报告，其预期，年利润及分派额将处于目标区间的上段，住宅房地产销售额稳固，悉尼墨尔本办公地产需求强劲带来巨大驱动。
公司预计本财年可结算3300处住房（lot），住宅业务回报率超15%，目前公寓违约率保持在低水平。 不过，这是基于前九个月的销售状况评估。
监管压力持续碾压之下，悉尼楼市已出现冷却信号，是否意味着真实拐点的出现，还有待更多迹象判断。
一直对悉尼房价走势有准确预测的分析师Louis Christopher则认为，目前判断市场走势还为时过早，需要有更多信息来支撑判断，包括清盘率的准确趋势、房产挂售水平、住房金融数据及租金要价等。
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