银行收紧房地产贷 Qualitas设5亿开发商基金救场

房地产投资管理公司Qualitas近日宣布成立了一只5亿澳元的开发商基金，用以给公寓开发商提供项目开发资金。公司执行总裁Andrew Schwartz透露，这只基金的“金主”为几家海外机构，他们将为开发商提供“类似于银行价格”的

ACB News《澳华财经在线》5月26日讯 房地产投资管理公司Qualitas近日宣布成立了一只5亿澳元的开发商基金，用以给公寓开发商提供项目开发资金。公司执行总裁Andrew Schwartz透露，这只基金的“金主”为几家海外机构，他们将为开发商提供“类似于银行价格”的建设信贷资金，每笔最多为1.25亿澳元。但他没有透露这只封闭基金的资金究竟来自哪些机构。
 
Qualitas为基金设计了特别的融资结构。在一份融资协议中包含两种信贷：高级的、与银行利率相近的优先级信贷，和利率更高的“夹层”级信贷。Schwartz对媒体表示，接下来Schwartz还要发起成立几只类似的基金，以“填补市场的缺口”。
 
“澳洲有许多优质的房地产开发商，因银行紧缩信贷，现在陷入了融资困境。”他说。
 
今年澳审慎监管局（APRA）多次向银行警告房地产信贷风险，要求银行控制公寓开发项目的信贷风险。四大银行目前都已将房地产开发信贷的比例降低。目前这一比例已从5年前的75%降至60%。在信贷市场的紧缩效应下，住宅建设已经开始放缓。统计数据显示，今年3月份，住宅建设下降的幅度达到16年来的最高水平。
 
这一市场状况给了Qualitas这样的投资公司新的市场机会。Qualitas此前为开发商Grocon在墨尔本Carlton的CUB项目以及在堪培拉的Wayfarer项目提供过融资。 Qualitas 去年曾成立过一只2亿澳元的基金，为住宅和商业开发项目提供债务和股权融资。

在欧洲和美国，非银金融机构的市场份额为30-40%，而在澳洲非银金融机构的市场份额只有2%。因此业内人士称，澳洲房地产开发融资市场仍主要取决于银行的信贷政策， Qualitas这种另类融资基金尽管会对有所增加，但仍无法从根本上改变市场格局。

ACB News《澳华财经在线》报道，自去年下半年开始，房地产商的公寓开发贷申请的问题已现苗头。当时据澳大利亚城市发展研究院（UDIA）调查，3/4的墨尔本地产开发商难以从银行取得贷款来完成住房项目。开发商的焦虑情绪突出，60%的受访者称越来越难从传统渠道获得资金，78%的公司预计受贷款环境影响，他们至少会有1个项目出现延迟。约半数受访者称项目延迟时间将超过6个月。（详见《商业贷款市场雷声隆隆 开发商面临严峻考验》）
 
据瑞银分析，过去三年澳洲银行的商业地产贷款额大增，截至3月份一年内增长了10%，达到2140亿元，为金融海啸以来最高增速。
 
有知名开发商称，短时间内情况突然生变，一些银行要求开发商多投15-20%的资金在项目上，并且拒绝5000万澳元以上的贷款申请。对此，较为谨慎的开发企业开始只专注60-70套公寓的精品项目。
 
澳储行的金融稳定性部门主管路西·艾尔斯（Luci Ellis）曾指出，出现危机时商业地产贷款可能成为“压力向量”，银行业危机显现前人们的注意力多在房市繁荣和房价上涨，而通常将银行拖垮的不是按揭贷款。从历史上看，来自地产开发商贷款与商业地产的贷款才是问题源头。
 
央行对于中资房地产企业也加以注意，其表示中国机构投资者与开发商多使用内部资金支持其活动。澳洲银行也向外国开发商放贷，多数只面向长期客户，偶尔也会领导财团交易，但多由外国机构提供大部分资金，在风险承担上处于次要位置。可以说，在房地产贷款上，澳洲银行系统面临的风险是间接的。
 
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