楼市急剧降温 自管养老金房产投机暗流汹涌

悉尼和墨尔本房地产市场上个月加速下跌，2018年全澳房价平均下跌4.8％，创下了十年来最大跌幅。近期一些中小银行上调了房贷利率，更加重了房地产投资市场的悲观情绪。

ACB News《澳华财经在线》1月14日讯  悉尼和墨尔本房地产市场上个月加速下跌，2018年全澳房价平均下跌4.8％，创下了十年来最大跌幅。近期一些中小银行上调了房贷利率，更加重了房地产投资市场的悲观情绪。

在许多投资者进入观望之时，杠杆式自管养老金（SMSF）却逆市而上，投机激增。这一现象引发了金融监管机构理事会的担忧。

据《澳大利亚人》报道，一份机密文件显示，尽管大银行越来越多地收紧和取消有问题的信贷产品，但SMSF却逆流而动，热衷于投资房贷。

文件显示，截至去年二季度末，SMSF持有的房地产投资贷款总额已达到390亿澳元，超过养老金部门所有资产（7000亿澳元）的5％。

通过SMSF进行房地产投资的贷款只有“有限追索权”，如果贷款违约，银行只能追回用贷款购买的那部分资产，而不能追回其余部分的资产。然而，由于贷款占SMSF某类资产的很大一部分，这可能使借款人容易受到房地产价格变化的影响，从而有可能使退休者的养老金蒙受损失。

有限追索权借款安排的数量已从十年前的SMSF资产的0.1％急剧上升至超过5％，更多SMSF所有者被理财顾问鼓励投资物业，这些理财顾问以此获取了丰厚费用。

悉尼房价从2017年7月的峰值已下跌超过11％，而墨尔本房价自2017年11月的峰值下跌超过7％。分析师预计今年将进一步下跌。

评级机构穆迪（Moody）上周表示悉尼房价今年下跌3.3％，墨尔本房价下跌6％。

这些文件显示，负责监管SMSF行业的澳税务局已经向财政部提出，对悉尼和墨尔本房价下跌加剧存在担忧。

去年九月，ATO的养老金主管告诉财政部：“新州和维州拥有最多的SMSF，而房价下跌方面悉尼排名第一，墨尔本排名第三。”此后，悉尼和墨尔本的房价下跌速度加快。

此前金融业皇家委员会披露了金融咨询机构的系统性问题，其中包括大举将SMSF引入房地产投资，并且无论是否符合客户的最佳利益，都能获得丰厚的收费。几乎十分之一的SMSF成员有有限追索权借款安排，这些安排主要用于房地产投资。

生产力委员会上周还呼吁对养老金部门进行重大改革，包括减少僵尸账户、解决业绩不佳等问题，并警告说，余额少于50万澳元的SMSF账户本可以获得更高的收益。

生产力委员会说，“考虑到最近的增长，加上纳税人最终通过退休补助（在很大程度上）补贴了表现不佳的SMSF，持续监控（有限追索借款安排）显然是有必要的，确保SMSF的投资不会在未来产生系统性风险。许多关于有限追索权借款安排的担忧不是因为它们对退休金或金融系统的潜在影响，而是因为这些安排可能不合适的SMSF成员。”

澳证券与投资委员会（ASIC）一直在关注SMSF对消费者造成的不良后果。近期该机构发现向SMSF成员提供的90％的财务建议未能符合他们的最佳利益，而最近一个季度的数据显示这一趋势还在加剧。

截至去年6月底，有限追索权借款安排已增至390亿澳元，比3月底的320亿澳元膨胀了70亿澳元。而在2008年6月，这一数字仅为4.18亿澳元。

2014年，David Murray对金融系统进行调查，建议政府禁止有限追索权借款安排，理由是需要“防止不必要的风险积累”，并确保养老金仍然是退休收入的工具“而不是更广泛的财富管理工具”。

但特恩布尔政府拒绝了这一建议，理由是“不认为这些数据足以证明重大政策干预的合理性”。但政府要求金融监管机构理事会“监控杠杆”并在三年内提交报告。自该决定以来，有限追索权借款安排进一步增加了170亿澳元。

反对党财政部发言人克里斯鲍文表示，如果工党上任会禁止有限追索权借款安排。

去年7月西太平洋银行于终止出售有限追索权借款安排产品；9月份，联邦银行成为最后一家停止提供这类产品的大银行。

APRA曾表示：“长期以来一直对扩大退休基金的借款能力持有保留意见”，因为“额外的直接杠杆可能会放大回报，但会使养老金成员面临更大的金融风险”。

财务监管委员会、财政部、澳大利亚审计委员会、澳大利亚审慎监管局和澳大利亚储备银行的代表已开始审查有限追索权借款安排。

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