澳洲房市投资需看长远收益 当前房市投资应规避哪些陷阱？

当前澳洲房市不断下行，许多房产投资者似乎看到低价买入获取未来收益的大好时机。但专家提醒，房市投资需要考虑多种因素以规避陷阱，而澳洲大选也将牵动着房市神经。

ACB News《澳华财经在线》3月11日讯  当前澳洲房市不断下行，许多房产投资者似乎看到低价买入获取未来收益的大好时机。但专家提醒，房市投资需要考虑多种因素以规避陷阱，而澳洲大选也将牵动着房市神经。

相比于把钱储蓄银行账户中，投资房地产的收益要高出许多。但高收益必然与高风险并存，投资者在进行房产投资时需要保持警惕的陷阱。

由于清盘率下降和房价下跌，房价折扣不断加大，这似乎正是低价买入的大好时机。但corelogic在周末独家分析中揭示，诱人的总收益率也可能有陷阱存在，如在内城郊区进行投资则更应保持谨慎，因为哪怕相距不远，收益也可能大相径庭。

负责监控房地产价格和销售的Corelogic编制了一份清单，上面列出了具有高收益可能性的首府城市。分析显示，霍巴特的房屋总收益率超过9%，布里斯班的房屋总收益率超过8%。相比之下，平均银行储蓄率仅约为1.35%。

投资银行摩根士丹利的另一项分析显示，过去12个月，随着房价下跌，各大城市的租金收益率都出现了大幅增长。租金收益率能显示房产产出的现金量。世行的分析显示，自2017年9月房价达到峰值以来，全国公寓租金收益平均水平已升至约4.4%和约3.6%。

但业内人士提醒，投资者将眼光投向高收益房地产前景时，还需要了解总收益率和净收益率之间的差异。通常，房地产经纪人给出的回报预测是总收益，但是，投资者更需要关注净收益率而不是总收益率，投资者需要考虑持续的费用和潜在的收入变化，包括租金、空置率、维修费、保险费、管理费和财产价值等，更加谨慎的投资者还会将增加土地税、印花税、利率和抵押保险等考虑在内。

中值市场更加稳定

“对于业主和投资者来说，投资具有中值价格的房产更为明智，这有助于减少市场波动带来的影响。”澳洲最大的房地产估价和咨询公司之一Herron Todd  White的住宅主管Shaun Thomas表示。

Corelogic分析表明许多具有高收益前景的郊区往往都位于学生住宿区，如墨尔本东南郊莫纳什大学克雷顿校区附近的卡尔顿和诺丁山，其总收益率约达6%-7%。但在某些情况下，供过于求或需求放缓会导致房价下跌，据业内专家称，目前由于房价下降，惴惴不安的贷款机构正在规避对建造学生公寓的投资者进行借贷。

负扣税政策变化或影响房市走向

税务专家警告说，负扣税和资本利得税政策对房地产市场有重大影响，如果工党在今年的大选中胜出，由于担心利润丰厚的负扣税收优惠可能会取消，目前许多投资者开始入场套现。

摩根士丹利表示，尽管整体市场状况急剧恶化，但近几个月来，拥有多个投资性房地产的家庭数量强劲增长。其分析显示，拥有4处或更多房产的投资者数量增加了4%。

资料来源：澳洲金融时报

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