墨尔本和悉尼“百万澳元房产”价格暴跌

ACB News《澳华财经在线》7月25日讯 独家分析显示，自从房地产热潮结束引发了创纪录的价格逆转以来，墨尔本和悉尼超过20万套房产的价格已跌破100万澳元的市场水平。在这轮暴跌中，顶级房产是受打击最严重的，也是复苏最慢的。从2017年达到峰值开始，顶级房产价格连续两年下跌，现已开始慢慢触底。

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《澳大利亚金融评论》(Australian Financial Review)报道，根据CoreLogic的对全澳近870万家庭分析，悉尼和墨尔本房价中值下跌幅度在11%至14%之间，相当于悉尼房价下跌13.6万澳元左右。

Corelogic高级分析师卡梅伦•库舍(Cameron Kusher)表示:“这是因为它们属于估值最高的地产之列。”

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最沉重的打击

受到冲击最大的是珀斯和达尔文，这两座城市在矿业繁荣之后正在经历下行期，房价分别下降了30%和20%，而全澳降幅仅略高于8%。

市场分析师表示，过去5年，达尔文市百万澳元房产所占比例从5%降至2%，而且没有任何回转的迹象。

在百万澳元房产的价格下跌中，墨尔本的跌幅最大，为23%，其次是悉尼。

Morrell and Koren的董事艾玛•布鲁姆(Emma Bloom)声称，尽管监管部门和信贷机构放松了信贷政策，但澳洲房产的供需形势仍然严峻。她表示:“房地产业的活动通常由高端市场决定，然而目前它受低端市场的驱动。”

全澳百万澳元房产所占比例大幅下降，是Corelogic自1980年开始整理数据以来的最大跌幅。此外，全澳超过23万套住宅地产价格低于基准水平。

根据全球投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据显示，悉尼和墨尔本的房价中值仍比发达的西雅图和纽约低60%左右。在全球生活成本最高的五个城市中，澳大利亚最大的两个城市赫然在列。香港仍是全球楼价最高的地区，而最近香港的山顶（The Peak）重新成为全球地价最高的地区。悉尼和墨尔本的房地产低迷是由信贷紧缩(尤其是对投资者和海外买家而言)推动的，而不是因为失业率上升和经济增长疲软。与其他国家的首都相比，悉尼和墨尔本房产价值超过100万澳元的比例也高居榜首。但它们的市场份额分别从44%和29%降至37%和23%。

“小州成了赢家”

百万澳元房产所占比例增长最快的一般是在像堪培拉和阿德雷德这样较小的城市。过去5年里，这些城市的百万澳元房产比例翻了一番。

目前，堪培拉大约20%的房产和阿德莱德5%的房产至少价值100万澳元。在经济低迷时期，霍巴特是澳大利亚的“明星城市”，百万澳元房产数量同期增长了5倍多。

库什尔（Kusher）表示：“联邦大选消除了投资者对于增税的担忧，同时借贷成本降至创纪录低点。因此，市场情绪也随之变化。”

新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州的情况与全国的总体趋势相反。在新南威尔士州，价值百万澳元的房产所占比例仍保持在5%左右，比2014年增长了5倍。维多利亚州也逆势而上，自房地产市场见顶以来，该地区的百万澳元房产数量增长至2.6%。昆士兰州价值百万澳元的房产所占比例小幅增长至4%。

未来预期

澳大利亚最大的银行联邦银行(Commonwealth Bank)全球市场研究主管斯蒂芬•哈马里克(Stephen Halmarick)也认为，高端市场受到的冲击最为严重。他在谈到房地产市场复苏的前景时表示:“对于那些希望买房的人来说，这比较容易，但房主可能要等上几年才能等到价格回升。”哈马里克表示：“大城市，尤其是一线城市,买房越来越不是一件容易的事情。而这将对基本劳动力的供应产生负面影响。”

格拉坦研究所的家庭财务项目主任布兰登•科茨(Brendan Coates)谈到：“降低贷款利率给行业带来了的积极影响，但这种积极影响几乎被人们对贷款标准的持续关注所抵消。”

一方面，监管机构对激增的国内债务深表担忧。另一方面银行正将借贷成本降至创纪录的低点。但申请人的财务状况必须要通过审查，以确保他们的收入能够轻松负担家庭支出。 

目前，主要银行正将缓冲利率从约7.25%降至5.5%。

科茨表示:“在这种情况下，要严格控制以减少价格上涨现象的发生。正是因为进行了严谨的评估，目前价格只是温和上涨。”

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