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房价高的地方,本质是,人值钱 老家房子大涨,价格到头还是刚起步?

2018-02-28 文琳资讯

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老家三四线城市房子大涨,价格到头还是刚起步?

作者:猫姐

来源:大猫财经(ID:caimao_shuangquan)


尽管无数房地产专家一直不看好三四线城市的房产,过去的2017年,北京漫漫阴跌,大量三四线城市房价却妖艳的大幅上涨,有的甚至翻了一番。


猫姐春节回到西部的四线城市老家,发现去年过年时房价仅4000元/平,但现在普遍涨到6000元-7000元/平。


在亲戚们聚会的饭桌上,围绕房子的讨论较往年大幅提高,有两三套房子的亲戚喜笑颜开,只后悔自己以前买房买少了。

  

猫姐的其他同事也发现他们老家房价涨了许多。老家在石家庄的小李说,石家庄下面的五线县城都一万多了,六线乡镇正在奔万,七线村庄还能在5000以下买到...

 

老家房价不断上涨,不少人心思活动起来了。近日,安居客一份返乡置业报告数据显示,有近六成人群有回家买房的意愿,这些人群大多来自三四线城市,70%在一二线城市工作。


老家县城的房子疯涨起来,是价格到头还是刚起步? 三四线老家的房子还能买吗?


01  老家房价暴涨的秘密


三四线城市一向没有大量人口流入,也没有很多产业支撑,房价已多年不涨,为何过去一年突然就暴涨了呢?  这里面还有一个重要原因:政府的“去存库”。


“去库存”这个词我们很熟悉了。但他们是如何去库存的,估计大家都不太明白。猫姐发现,棚改是里面一个重要的推手。


2017年5月31日,中国政府网发布一个文件:《国务院关于开展第四次大督查的通知》,这个文件名字太普通,以致很多人都没有注意到。


但这个通知对于去库存有个重要表述:加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线城市去库存,推进600万套棚户区住房改造,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。


专业人士看出了里面的门道:把棚户区改造说是去库存的手段,在中央、国务院的文件中还是首次。利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。  

   

什么叫棚改?就是改造棚户区,而棚户区指城里面年久失修的危房片区。在近两年中,棚改中出了有两个重要专业名词:PSL、棚改货币化。 


►什么是PSL?


棚改要拆掉旧房,给拆迁户们补偿钱或新修房子,钱从哪里来?此前资金来源一直是一大难题。


后来,央行来解决钱的问题了。央行创设PSL(抵押补充贷款)工具,通过国开行等机构发放棚改贷款。看不懂PSL这个专业名词没关系,你只要明白这是央行在放水就行。 这个工具创设之后,PSL增长曲线是这样的。如图:



PSL和各级财政拨款,是棚改的主要资金来源。


►什么是棚改货币化? 


危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前模式拆房还房。棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,你自个儿拿去买房吧。市场有了新资金,也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。


近几年来,棚改货币化安置得到大力推广, 2014年所占比例仅9%, 2016年则进一步跃升至48.5%,2017年比例达到50%,按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。

       

券商的研究员春节调研发现,政府对拆迁户们非常大方,棚改的力度和补贴力度都相当惊人,比如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30-50%。


一些研究员们这样描述他们看到的情景:“好几个亲戚家住市郊,院子已经成为一片瓦砾,不过大家都喜气洋洋的,租住在附近的楼房里,等待着好几套回迁房、门面房。村里有人家的儿女给父母买了院子,正好赶上拆迁,院子拆了,拿到几百万补贴....。”

 

这些财大气粗的拆迁户们,他们拿着资金继续投入到房地产当中,这些资金成了房价上涨的推手。


三四线城市是棚改主战场,全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。 克而瑞研究中心数据显示,2017年货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。

      

中国指数研究院最近也调研发现,许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长,购买力提升,带动成交量,价格走高。 

 

02  判断要不要在老家买房:看这些因素


考虑是否在老家买房 , 必须了解一下2018的房地产政策是怎样的。 


住建部部长王蒙徽表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。 简单说:继续去库存,重点在县级。  


棚改政策呢?2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议提出“扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套”,超出原来市场预期的500万套,增幅高达16%。


你的家乡今年会大力推进棚改吗? 


2018各省的棚改计划已经陆续公布,猫姐查询到,这些省份今年还会大力推进棚改。



2018年山东省计划棚户区计改造69.9万套,改造力度目前位居全国第一。近期,山东公布了2018年各市的计划棚改量:



从图上看,日照、菏泽、德州等市的棚改量很大,预计这些城市的房价会比较坚挺。


新疆今年的棚改力度也不小。


另外再给大家画一个重点: 2018年浙江省计划改造棚户区危房23.7万套,其中温州高达92815套,占比高达全省的40%!2018年温州的房价会如何表现呢?大家可以想象一下。


在刚刚过去的2017年,这些地区棚改推进力度比较大,你的家乡在里面吗?

看下图:



03  我们要不要在老家买房?


看了上面的这些数据,猫姐觉得,2018年老家的房子上涨压力还是挺大的。比如山东、新疆、湖南、江西、安徽等省份。


2018年棚改目标调高16%。多家机构已据此调整2018年楼市销售预测。华创证券默默的将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示:棚改目标预期将小幅提振2018年三四线楼市销售,将2018年商品房销售面积增速上调2%。


在2018年,我们肯定还能看到三四线城市房价继续火爆的新闻。但三四线城市的火爆,能延续多久呢?

 

国泰君安分析认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期能推动房价和销量的上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,这个拉动效应将会逐渐减弱。 


这个短期能持续几年?估计专家们也很难精准预测到。


从近期地方两会的情况来看,一些省份的棚改新开工目标已经较2017年有所降低。


04  如何买? 


如果你是投资在老家买房,建议谨慎考虑。 很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐完成,你得小心自己成为最后的接盘侠,搞不好会套牢。


如果你的老家处在棚改货币化的开始,这时候投资买房也可以,但是需要注意判断房价高点,及时出货变现。


如果你是自住,还是可以的。三四线城市生活舒适,压力小。春节前猫姐回家,看到老家的亲戚朋友大多住100多平米宽敞明亮的大房子里,下班后喝茶钓鱼,生活滋润,远胜过在帝都住蜗居、挤地铁常加班的自己,心里不禁又羡慕了一番。 如果你打算未来回家乡发展,不妨买个房子。


买给父母家人改善居住,也可以考虑。县城生活方便,生活设施和医疗条件都比村镇好,买给父母住也是不错的选择。


三四线房价的大涨,很多人羡慕又焦虑,只怕错过了这次财富盛宴。猫姐一位亲戚看到去年涨了这么多,一直想把自己已有的房产去银行做抵押,贷出资金来再买第二套房。 三四线城市房子流动性本来不是那么好,如果房价下跌,流动性更低,这种加大杠杆的方法无疑是刀口舔血,十分危险。 


怎么买?


❶ 在县城买房尽量选地段好、学位好、交通好的房子,即使将来房价回落,这样的房子依然是最保值的。


❷ 三四线城市商业没那么发达,请勿购买商铺、写字楼,除非真的是热门的档口。

      

如果,你在三四五线城市的亲戚朋友正考虑买房,把本文转发给他们,相信他们会做出正确的选择。


延伸阅读:


房价高的地方,本质是,人值钱

文:Spenser


前几天在外滩和一个朋友喝江风,看着年后熙熙攘攘的人群,他略显感叹地说道:“上海的外来人口真的是太多了。”


“你是本地人吗?”我随口问道。


“不是。”他顿了一下,抬起头看着我的双眼,非常严肃地说:“但是,在一线城市,上海也罢、北京、深圳也好,我从来不觉得自己是外地人。”

 

随后,他给我讲了个故事:


在他还是菜鸟的时候,到上海某知名咨询公司应聘,一切都进行得比较顺利,直到最后那名女总监问了他一个问题:“你是上海人吗?”


他想了想,诚恳地说:“我家在上海。”

 

“问你是不是上海人?”女总监没抬头,又问了一遍。


“不是。”说完这句话,他起身就走。

 

今天,他担任普华永道的高级税务经理,年入超过当初那个总监一倍。

 

在上海这样的一线城市,你可以不是上海人,但你从来不是外地人。


 01  

 一线城市凭什么叫一线城市


说句实话,一线城市的崛起,对于北京来说,是厚积薄发,天子脚下嘛,政治作用居大。上海广州则赶上了改革开放的春风,伴随良好的历史积淀,很快这部分人靠着市场经济,“先富了起来”。


深圳作为经济特区,连接港澳台,这个过去中国对外开放的窗口,在科技与世界对接之中变得繁荣。

 

好的经济环境带来了更好的投资,更好的投资吸引了更多的冒险家们、创业者们,就在马太效应之中一环套一环,最终一线城市成为了国家的顶梁柱。

 

于是,这里有了世界最牛的跨国企业,最一流的大学,最好的公共工程,一线城市终于名副其实。

 

中国一线城市共同的特点是都在东边,北上广深,各领风骚。

 

一线城市牛逼的共同点,都是产业的牛逼,带来GDP的飙升

 

四四方方的北京城,卧虎藏龙。中国最牛逼的软件产业和最苦逼的程序员们带着微软、IBM这帮行业巨头们扎堆在西边的中关村,东边的国贸撑起第三产业的一片天,激情四射的公关男们坐在奥美、阳狮的红蓝办公室里,常年飙着京片儿骂客户。老大哥们带着媒体广告公关指点江山,风头一时无二。

 

再看看一江两岸的上海,上海多年以来制霸中国金融,沪深指数,一直沪市在前,叱咤风云。


陆家嘴的咖啡馆里飞来飞去的话题都是上百亿的生意,到张江高科逛一圈,不经意间就跟科技公司CEO擦肩而过。四大像四颗钉子,分别钉在环球金融中心、外滩、新天地和恒隆广场,最贵的地皮,定制化的办公室,完美圈画出中国最核心的金融圈。

 

我呆着的深圳,则是包揽了劳动密集型的电子制造业、新兴互联网企业,南山的办公室没隔多远就是腾讯、百度、华为……


提起广州,每次跳一跳都会记起倍受马化腾宠爱的张小龙,和衣食父母的微信总部,它辐射东亚、远销非拉的进出口贸易产业雄霸东南入海口。

 

投资银行永远不会去三线开办公室,没有一线行业的地方,便成不了一线城市。


 02  

一线城市,和超一线的人才


一线的行业,和一线的人才,就像是鸡生蛋和蛋生鸡的关系一样,你很难说清楚,到底是先有了牛逼的行业才吸引了牛逼的人才,还是先有了优质的人才,才在这里打造了顶尖的产业。

 

多亏了黑河腾冲这条可爱的人口地理分界线,东部地区的人力资源市场永远不会枯竭,在这里我可以给一线城市的人分个类。


1、本地人


本地人,就是传统意义上生长于一线城市,读一线学校、参加一线高考、毕业当公务员、进国企、银行混饭吃易如反掌。


家庭亲戚在优秀的城市环境中不断开枝散叶,带给本地人超多的资源与助力,可以说是手眼通天。


举个例子:

北京朝阳一百三十平,要卖1600万,你家要是朝阳老户,二环拆到四环、四环拆到六环,先不提这拆迁款,光是改建、新建的房,就够三代人吃一辈子的了。


资本时代找个靠谱儿的平台去做投资,年息百分之八的产品,放三百万补偿款进去,年薪二十万,就是眨眨眼。


拆迁户们拿钱生钱,创造的GDP早把创业狗们甩在身后了,这样迟早能搬回二环,嘲笑通州的苦逼中产。


2、外来务工者


正所谓铁打的营盘流水的兵,一线城市的房门岂止是铁打的,简直是坦克的装甲板,要想撬开一间,比登天还难。


城市产业生态链暗藏玄机,务工者构成的秘密也在其中。


基础劳动力,环卫、城建、物流等体力劳动者们,干着最脏最累的活,拿着一笔稍微可观的血汗钱,等到建设的成果出现了,他们也就歇业回乡过年,在一线扎根的念头,从不曾在脑海里闪现。


同理,咱们办公楼里的小白领也是务工者,七八千的工资跟人合租还成,熬在这里想要买房就是难上加难,回家过年,过个几年也就不来了。

 

对他们来说,扎根一线,不敢想,也从不需要想。


他们没有留下的压力。

3、价值存于此的一线人


一线城市之所以伟大,一线人的奋斗是功不可没的,基金经理东奔西走、广告狗拼命加班、贸易公司彻夜不眠。当第一缕曙光打破一线城市的黑夜,有的人打着哈欠去上班,有的人则刚刚下班,心里还盘算着什么时候去上班。

 

他们了解这个世界的游戏规则,明白弱肉强食、物竞天择的残酷,同时他们享受这样的规则,永远以更高更强来要求自己。


一线城市屹立在一线,一线人战斗在一线城市的前线。

 

头两种人是每一座城市都必不可少的,汗水和努力浇灌着他们的成长,加上了第三种人后,神奇的化学作用则让一线城市脱颖而出,地标大厦越盖越高,变着法儿地玩着竞争游戏。

 

那些三四五线永远不会遇见的压力,只是一线人的日常


 03  

“外地人”三个字,只会扎到玻璃心


在一线生活,有些不公平的规则的确让人无奈,可我从不觉得自己是外地人

 

比如,在上海的大型民企、国企、政府银行之类的地方,使用频率最高的工作用语就是上海话,但这有什么关系呢,想在这里混,学着听懂不就行了。

 

方言在一线城市里,是本地人们筑起藩篱保护既得利益的第一道屏障,很多人在面对方言横飞的圈子时,会不由自主地感到自卑与愤愤不平,自己贴上外地人的标签,红着眼睛开始盲目仇视。

 

其实本地人筑起藩篱的原动力,是恐惧而不是恶意,是刨根问底后突然发现,在这间办公室里,面对咄咄逼人的竞争,他最后的底牌,就是这几句本地话了。

 

与一线土著们打交道,有个秘诀就是学上几句简单的方言。在上海,我把“你好”说成“侬好”,到了北京则是“您吃了没”,广州深圳则适用“嘞吼”,简单的方言很快就能为你打开方便之门,省却很多不必要的麻烦。毕竟有的人除了那本户口,也没啥比你强。

 

一线职场也有一些既定规则,既残酷又简单,我给你提炼提炼,不过就是一句话:别老想着休息。

 

我的助理,大年三十给我发来一条微信,本来还以为是拜年,打开一看居然是催我批业务。一线城市的地铁站里,每个人都脚步匆匆,神色紧张,要是可以,他们都巴不得用跑的。

 

人们在地铁站里的平均步速,把一二三线区分开来,一线人,永远都是走得最快的。

 

大多数在一线找不到立足之地的人,都可以归结为不够努力,并且内在戏精。

 

他们每天一边空发着心疼自己的感慨,一边抱着手机往嘴里塞薯片,盲目地将失败归结于投胎。

 

心灵强大,就不会用抱怨和毫无理由的软弱将自己隔绝成孤岛。

 

要在这场残酷的社会竞争中脱颖而出,就是不要自我强加白眼,果断拒绝外地人的标签。你能悬梁刺股背英语,怎么就不能学点粤语京腔上海话呢。

 

我在香港打车的时候,司机天天嫌我粤语差,听不懂我的目的地是哪,可这也没耽误我继续打车啊。

 

当别人说你是外地人的时候,无非是觉得你人生最初的20年地域条件差了些,他们不能决定的是,未来20年,谁能够走在前。

 

如果你毕业了以后,特别害怕让别人知道你是什么学校毕业的,那你很可能是成功了。而动不动就把自己是哪个学校毕业的挂在嘴边的人,多半……

 

同样的道理,当你内心有一点抗拒别人说你是外地人时,说明你正在接近未来。


毕竟,你应该不希望,当某一天别人问你有什么优点时,你掏空脑袋,只能够说出一句“我是上海土著”吧。

 

房价高的地方,本质是,人值钱。一线城市的本质,是超一线的人在拼命。

 

在户口本比不过别人的时候,靠自己就是最大的机遇。


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