楼市最担心的事发生了！预期变了！
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作者 | 暴哥
来源 | 暴财经（ID：icaijing123）
一直跟随暴财经的朋友们应该知道，对于2018年的股市，暴哥可能是最先提出并一直坚定的判断2018年股市会走出分化行情，而这个分化和2017年将截然不同，绩优的中小创将很有机会走出向上的独立行情，而此前的大盘股和所谓白马可能机会乏善可陈，甚至不排除出现估值回落的趋势。
（为什么这么判断，暴哥此前从估值，预期等多个角度已经进行过系统的分析，有兴趣可以回看暴哥此前的文章。）
从预期的角度来说，暴哥此前说过，由于蓝筹白马在2017年业绩增长迅速，所以市场上对于这类股票的预期其实是随着股价的攀升越来越高。
对于后续的股价走势，如果仅仅满足市场的预期是无法持续的为股价在高位运行提供支撑，想要继续推升股价，超预期，不断的超预期才有可能。而一旦，业绩增长不符合预期，那么估值回落几乎成为必然。
简单来说，对于某些行业来说，随着预期从乐观逐渐扭转为悲观，股价也将进入跌跌不休的走势。
那么，哪些行业最有可能成为预期扭转的先锋呢？
房地产行业应该说算一个。
为什么？
暴哥以为，最近股市的时间点很具有观测价值，因为在股灾之后，所有股票都经过大幅度的下跌，反弹的力度几乎可以直接说明资金对于不同行业的乐观程度，而如果一个行业持续性的疲软，甚至还有大盘反弹的力度高，那么这个行业在人们心目中的前景可想而知。
大家可以看一下，目前上证指数是在3326点，回到了2月7日的指数水平，且趋势也还不错，保持向上（创业板就是不说了，已经创4个月新高）。
而万科、招商蛇口等市值排名靠前的房地产龙头们股价一直是软趴趴的。
以万科为例，尽管今天两市整体表现不错，但万科“意外”的走出独立行情，保持下跌！（3月9日，也就是上周五其实也是如此，股市整体上涨，创业板更是暴涨，但万科依然保持下跌）
万科股价仍然保持在股灾最低位的水平
除了万科在A股房地产市值靠前的企业，不约而同的在股市会议行情的时候保持疲软：
此前相对强势的新城控股今天更是在没有利空的情况下，接近跌停！
对个股而言，上述企业其实没有什么利空的，反而还有利好，但集体跳水，显然充分说明，是市场对于房地产行业本身的预期变化。
这种预期的变化和3月份会议中重量人物的表态不无关系。
在3月开始的重要会议上，各重量级人物对于房地产表态如下：
银监会主席郭树清表态：
目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快，需要警惕。
全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表态：
房地产领域要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进，比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程，这需要立法方面的措施。
潘功胜则说，房贷利率仍保持在相对低的水平。
上述表态结合利率环境的变化以及房地产信贷政策的取舍，我们可以归纳一下未来房地产的走势，即（今天证券日报文章的题目）
其实如果我们从统计的角度来看，就很容易明白为什么监管层要持续性的对房地产行业表现初绝对控制的态度。
下面这张图是每个月住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例，可以看到从2015年底开始到如今，这个比例整体保持在40%左右的水平。而正常的情况下历史上20%左右的水平可能才是一个合理的水准，因此调控的空间很大。
中长期贷款占比仍然处于高位
再有，如果我们从绝对数字来看，2015年底至今中长期贷款的每月绝对金额处于历史性的高位，即使考虑价格因素（和GDP增速比较），这个水平仍然偏高。
而新的情况是，很多居民开始利用短期消费性贷款进行楼市的投资，也就是说，如果把这些购买款都算进去，那么整体而言，楼市仍然处于相对亢奋的状态。
无论短期还是长期贷款，绝对金额都处于历史性的高位。
所以，根据楼市现状，继续降低房贷增速，继续调高房贷利率，可以说会是未来肯定会发生的结果。
那么折回到股市，对于房地产企业们来说，预期从乐观切换到悲观，现实从好变坏，反应到股价上就是无法有出色表现。
下面两张图是万科的股价变化和中国商品房销售增速变化。不难发现，每一次房地产销售同比大增的时候，万科的股价也往往会出现阶段性的高点。
可以说房地产市场销售的变化决定了万科股价的发展趋势，而市场的环境则决定了万科股价向上的幅度。
万科股价变化
房地产销售增速变化
最后暴哥想说，股市对于企业和行业的前景往往最敏感，可以直接通过股价反应出来，当然我们不排除市场失效，错杀的可能，但走势往往能够反映绝大多数人和行业的市场预期。
对于楼市来说，我们调控楼市的最终结果和根本目的其实也是打破人们对楼市单边上涨的乐观预期，这种乐观预期和股市中投资者对于楼市前景的判断几乎如出一撤！
如今，股市里，房地产板块龙头们逐渐失宠，那么楼市中，楼市的发展还能超出预期吗？
文琳编辑
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