房价还要再涨？刚刚，央行行长浇了一盆冷水！
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来源丨凤凰网房产 ID：houseifeng 综合自：房屋屋、刘晓博、央视财经等
刚刚，“最关心房价”的央行行长这样说
今天在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上，履新一个多月的央行行长易纲发表重要讲话！
其中，关于货币政策、利率、杠杆率等方面透露了不少信息。
对于货币政策表示：
目前我国实行的是审慎的货币政策，我们没有任何量化宽松、零利率政策。现在主要央行都在收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。
关于杠杆率表示：
我们确实有高杠杆率、高债务率问题，这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来，第二步是让债务结构，比如政府债、公司债、居民债，中央债务、地方债务的结构进行优化。
对于利率表示：
我们的利率目前有两条渠道，一个是基准利率，还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合，更向市场利率融合，让这两条轨道更加审慎。
央行行长表态，透露房价利空消息！
关于货币政策、杠杆率的这两段话颇有深意。
第一，中国是审慎的货币政策，我们没有搞量化宽松，也没有零利率；第二，对于全球逐步进入加息周期，我们很期待，我们做好了准备。
易纲说中国没有搞量化宽松，这个是有讨论空间的。自媒体“刘晓博”的看法是：自1978年改革开放以来，中国一直处于量化宽松之中。
其中仅仅从1990年到现在的28年时间里，广义货币M2就增长了超过110倍。如果从1952年计算（考虑币值改革因素），则M2在66年里从101亿元增长到了173万亿元，增长了1.7万倍。
当然，如果把这种货币增速看做常态，则中国在过去两年的确没有量化宽松，而且的确在收紧货币，M2的增速在下降。
值得注意的是易纲的表态——“我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。”也就是说，易纲认为全球宽松的货币政策应该结束了，因为杠杆率太高了、资产价格也太高了。
所以，防风险去杠杆，这是今年中国经济最大的关键词，也是理解中国楼市变化的根本立足点。而对于楼市，这个表态将对房价造成利空。
无论是购房还是投资，都得明白大趋势。跟着趋势走，才不会被割韭菜。
预警！房贷利率可能还要涨
那么，我们再来分析一下，关于利率目标易纲想要表达什么：
就长期而言，那就是利率市场化再进一步，双轨制将逐渐向单轨制转变，对于长期坐吃存贷款利差的金融机构，显然是大利空。
就短期而言，目前，基准利率已经严重滞后于市场利率，房贷利率动辄上浮10%-20%早已是家常便饭，而企业实际贷款成本甚至比基准利率高出50%以上。
这种背景下，要想实现基准利率与市场利率的合二为一，要么是调整基准利率，让基准利率跟得上市场利率上浮的步伐，要么是直接取消存贷款基准利率，让市场利率来决定一切。
无论如何，按照目前的趋势，利率持续上浮都是大势所趋。无论会不会在明面上进行加息，起码市场上早已感受到实际利率上浮的威力，这方面，刚需购房者最为感同身受。
其实，早在一个月之前的全国两会上，央行副行长潘功胜说得更明白：最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。
那么问题来了：易纲会更倾向于加息吗？
易纲会更倾向于加息吗？
看起来是这样。但是，2018年是高度不确定的一年，他也只能走一步看一步。
最大的不确定，当然是中美贸易战是否会爆发，能打到什么规模，在什么时候实现妥协。第二个不确定，是日益对抗的美俄关系和叙利亚、朝鲜等地的局势。第三个不确定，是中国在“大基建+PPP”转向谨慎、环保加强的情况下，经济走势将如何演进。
而当前楼市，整体放松的迹象目前是没看到一点影子。现在政府的想法非常明确：除了少数三四线城市，大多数城市房价不能再涨了，但成交量不能过于萎缩。成交量断崖式下滑，则将带来新一轮库存上升和经济跳水。
综上，“刘晓博”认为：“中国早晚会加息，加息之后楼市上浮的利率可能略微下调，最终让楼市按揭的“加权平均利率”维持在相对低位，以避免楼市成交量入冬。”
如果央行持续加息，楼市将会怎样？
如果央行真的持续加息，未来真正想买房子的人就不用抽签了，这未尝不是好事。
1998年住房制度改革以来，中国经历过多轮加息周期，但房价始终在通胀推动下向上，这是基本趋势。即便是城镇化已经完成的欧美，也是如此。何况城镇化还有白银10年的中国！
加息不会让天塌下来，只会让真正的刚需、改善型需求者获得更为公平的买房机会而已（抽签摇号并不能保证公平）。当然，鉴于央行越来越重视房地产价格，未来房价很难出现飙升的走势，只能是慢牛。
如何判断一个三四线城市的房子值不值得买？
来源丨财经观潮 ID：guide0929，
从2017年至今，楼市出现了一个很诡异的现象：在热点城市房价逐渐高位横盘时，三四线城市突然就火了，房价迎来大涨。
后台经常有朋友留言，说他所在的三四线城市房价莫名其妙地暴涨，从单价5000涨到了8000。包括一些名不见经传的小县城，人口流失，房价依然逆势上涨。
更诡异的是，2018楼市赢热销开门红的15个城市，有2/3的城市是三四线城市。
那么问题来了，三四线城市的房价为何会大涨？我们又该如何判断一个三四线城市的房子该不该买？
先来回答第一个问题：三四线城市为何会大涨？主要有两个原因：
1、去库存政策。
上一轮楼市房价起势，其实就是从去库存开始的。为了鼓励三四线城市去库存，全国多数银行开始降低购房贷款利率，最后把一二线城市先点燃了。
于是为了抑制热点城市的房价，从2017年开始，热点城市的多数银行都开始上浮购房贷款利率，包括二套房和首套房，力度非常大。
而在一二线进入调控的同时，三四线城市仍在高举去库存旗帜。
2、棚改。
棚改是实现去库存政策的有效帮手，更是推动三四线城市房价上涨的幕后元凶。
许多人可能不明白棚改与房价上涨之间的关系，其实逻辑很简单，棚改就是定向印钞给棚改户，增加了市场购房需求，最终刺激房价上涨。
在棚改过程中，有两个政策非常重要，即PSL和棚改货币化。
PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。
用一张直观图表示如下：
接着回答第二个问题：如何判断一个三四线城市的房子该不该买？
一二线城市值不值得买很好判断，一二线城市就那么三四十个，而且都是一些城市地位不低的城市，不是直辖市、计划单列市就是副省级城市、省会城市。
这些城市基本都是一些经济、人口基本面都不错的城市，且还能时不时从中央获得一些政策红利，对于这些城市，肯定值得买，刚需客无需多想。即使房价有短期调整，意义也不大，因为长线来看，只要城市化进程没结束、土地财政没有新的税种替代，一二线城市的房价必涨无疑。
但三四线城市就不一样了，这类城市的数量太多，全国有三四百个。哪些值得买不是那么容易判断的事情。
我曾经以小学生人口数据系统性地统计过全国各省下辖的地级市以上城市的人口变化情况，发现东北、西北、西南、中部包括东部地区许多三四线城市的人口都是流失的，像这样的城市，土生土长的本地人自住需求，自然没有值不值得买一说，但若考虑投资，这些人口流失的三四线城市中多数是不值得买的。
分析一个三四线城市值不值得买，具体可以用三个参考指标来衡量：
1、地理位置。
这是之至关重要的因素。
我们知道，中国的城市发展离不开政策，中国发展最好的城市，都是一些高级别的城市，比如首都北京，经济、金融、商贸中心上海，国际金融之都香港、经济特区深圳，天津、重庆直辖市，广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。
位于这些中心城市周边的三四线城市，由于受到他们的辐射，长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。
而且，中心城市能量级别越高，其辐射的三四线城市就越值得购买，比如东莞、廊坊、嘉兴肯定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。
此外，离核心城市的核心区近的要比远的更值得买，比如在东莞买肯定要比在惠州、中山买更好，在昆山买，肯定要比在嘉善买更好。
需要多说一句的是，廊坊目前的房价在调整中，但长线看，在中国最牛城市旁边的廊坊，迟早要补涨回来，且肯定会创新高。无论你愿不愿意看到，都会成为现实。
2、人口基本面、经济基本面。
在核心城市周边的三四线城市好判断，只要看它与核心城市连接的紧密程度。那么，不处在核心城市周边的三四线城市该怎么判断？
那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。这里说的基本面，是指它们的经济能够稳定增长，人口持续流入。这些数据都可以去地方统计局的官方网站去查看。但有些地方人口数据水分较重。
因此，最好以小学生人数来作为城市人口变化的指标，这个数据并非政绩考量的依据，相对来说更真实。
根据之前我统计的数据能够发现，人口和经济基本面均表现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。
徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足，金华义乌的小商品市场，在全国闻名。台州，别看级别不高，但在2017年A股IPO家数区域分布排名中，台州有11家，位于全国前列，经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。
3、政府规划
政府规划，也是考量一个三四线城市值不值得买的关键因素。比如，雄安新区，在成为“千年大计”之前，谁看得上白洋淀旁边的这三个县城，而如今，想买都买不进，这里的房子已经不允许买卖。
所以，政府规划非常重要。
尤其是对于那些不处在核心城市周边，且经济、人口表现一般的城市，这是衡量此类城市值不值得买的关键因素。
比如江西的九江和赣州，这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中，均占据了两条通道，和许多省会城市占据的数量相当。
再比如湛江、汕头等城市。在2月份广东省发布的城市定位中，东莞与佛山定位是特大城市，仅次于广深，中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳、肇庆规划定位都是大城市。
再比如洛阳，在2016年与2017年国务院批复的《中原城市群发展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，洛阳分别被定位为国家区域中心城市和中原城市群副中心城市，全国性综合交通枢纽。
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