中国楼市迎来大变局！未来买房炒房的思路要变

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房租向上，房价横盘，中国楼市迎来大变局！

文/杨国英

最近一年，在一线和二线城市房价整体趋于平静时（京沪深小跌，成都、重庆、长沙等仍在上涨），各大城市的房租却在加速上涨——杭州余杭未来城50平米的品牌公寓，月租金已从2.8k/月涨到了4.0k/月，我去年组团投资的重庆，北区美利山的三室一厅，月租金也已从2016年国庆节的2.6k/月，上涨到现在的近4.0k/月。

房租在加速上涨！一年时间，一二线城市已经普涨了30%左右！

房租大涨，是否意味着房价还要继续大涨呢？

不然！

对于房价，我在今年初，就已经明确做过判断，未来2—3年，我国一二线城市的房价，整体将进入横盘状态——当然，极个别城市会小跌，部分城市还要小涨。没有关注这个观点的朋友，可以再读一读《楼市已不再是政策市，而是政治市！》。

房租向上，房价横盘，中国楼市将迎来史无前例的大变局！

一、4%以上的年房租回报率，这是世界各国的通例。

无论是发达国家的美国、欧洲、日本，还是欠发达国家的越南、柬埔塞、印尼，其热点城市的年房租回报率（一年房租/总房价），几乎都在4%—8%之间。6%的年房租回报率，一般是一个均衡点，高于6%，往往会带动房价上涨，低于6%，往往会促使房价下跌——这相当于购买大额的理财产品了！

但是，中国呢？

下面，是我去年2月份统计的，二线城市年房租回报率排行榜。

1、重庆（主城九区）：年租金/总房价为3%；

2、成都：年租金/总房价为2.5%；

3、长沙：年租金/总房价为2.5%；

4、武汉：年租金/总房价为2.3%；

5、广州：年租金/总房价为2.1%；

6、杭州：年租金/总房价为2.1%；

7、天津：年租金/总房价为2%；

8、南京：年租金/总房价为1.9%；

9、合肥：年租金/总房价为1.8%；

10、郑州：年租金/总房价为1.8%；

11、苏州:年租金/总房价为1.8%。

当然，这是去年2月份的统计，时隔一年之后，应该还是有所变动的，有点城市的房价涨幅超过了房租，有点城市房租涨幅则超过了房价。

当然，当时未统计北上深这三个超一线城市的房租回报率，我是觉得没有意义，这一个超一线城市的房租回报率，普遍都处于1.2%左右，太低了！可以形象些，在这三个超一线城市，120平米的大三房，区位稍好点的，一套基本都要1000w，但是，房租呢？一年基本都超不过12w。

二、中国的房租回报率为什么全球超低？

学术化一点，这是“提前预支城市化的红利”！另加政府控制土地一级市场的供给。

通俗化一点，这是“投机是中国人的天性”！何况，农耕文明劣根性的中国，不买房不安心，不买房媳妇都不好找。

不了解上述两个方面，你根本就搞不明白，中国的房租回报率这么低，为什么房价在过去20年还一波又一波地大涨呢？谢国忠和牛刀，这两位同志，就是因为不了解上述两个方面，误导了无数青年的买房致富之路、买房娶媳妇之路。

重点谈谈提前预支城市化的红利！

过去20年，我国房价涨幅一直领跑于房租，领涨期大致为5—6年。

也就是说，假如6年前，你化了300万在北京买了一套三室两厅，当年你整租出去的年租金约为4.5万/年，今天则差不是12万/年，直到6年后的今天，你才达到了4%左右的年房租回报率。

但是，房价涨幅领跑于房租，不可能永远维持下去，因为城市化率已经在逐年减速。

1999—2008年这10年，我国城市化率从近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年这10年，我国城市化率从47%上升到58%，年均上升已减速到1.1%；以此类推，未来10年，我国城市化率的年均上升速度，极可能会减速到0.6%。

在“政治市”乌云压顶、在城市化逐年减速之下，除少数补涨性二线城市外，一二线城市的房价，未来3年整体将维持横盘态势，不可能再大涨。但是，房价更不能大跌，大跌，金融系统要崩溃。

房价难涨难跌，而如果房租涨不上去，则房价会扛不住、会大跌——接盘侠少了，房租回报率又低，不大跌才怪，毕竟有5%左右的房贷成本。

所以，切记，未来3年，房租要大幅补涨，但是，除非刚需，除非极少数的补涨性城市，我仍然不建议你去投机楼市——我国的城市化率，已在逐年减速，“城市化红利”已经没多少预支空间了。

所以，告别楼市的投机时代吧，准备进入楼市的“理财时代”！

7点干货看清新出的房地产大杀器！未来买房、炒房的思路要变

源自：大猫财经（ID：caimao_shuangquan）  

作者：猫哥

期待已久的REITS终于要大力推进了，4月25日证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，一群人喜大普奔，比如猫哥的这个朋友：

他的项目叫蛋壳公寓，长租公寓类型的，站在风口上当然开心，股市上投资者也用钱投票，昨天租购同权板块涨势喜人。

这个政策任志强、孟晓苏等等房地产大佬呼吁了很久，新政策一出，未来你未来炒房、理财都会受到很大的影响，当然，很多人对这个专业概念感到懵逼的，因为这在很多专业院校里都是一门单独的课程，专业性强，概念复杂，猫哥删繁就简，省略那些专业名词，说说这个房地产大杀器会怎样影响未来你的房地产投资。

01

你的房租会被包装成基金产品！

REITs全名“房地产信托投资基金”，上世纪60年代兴起于美国，举个例子说吧：

猫姐擅长买商铺，她看中几个铺子，想入手但钱不太够，就叫了猫哥猫弟猫妹凑份子，然后她把铺子装修好找到好租户，每月能收不少房租，她把大部分的房租都分给了猫哥猫弟猫妹，相当于我们能挣不少零花钱。

在这个组合里，猫姐就是那个REITs。一个简单的REITs大概是这样的：

房地产市场有几个特点：资金量需求大，沉淀时间多，回报周期较长。REITs产品可以解决这些问题，它的基石是要持有能产生稳定现金流的物业资产，比如房租。这个产品好处很多：

❶ 以前你想投资房地产首先想到的就是得买一套房，未来你可以只买一块砖；

❷ 长期回报率稳定而且收益率不低，在美国，REITs基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款，而且它与股市债市相关性低，风险小；

❸ 很多政府为了鼓励这个模式，予以税收优惠；

❹ 其实它的核心功能，就是把流动率低、证券化程度不高的房地产证券化，加快了资金流转。

实际怎么用，猫哥这有几个例子，一一来看。

02

有了REITs，万科10年180万房租完全不叫事！

前几天最热闹的就是万科一个楼盘，要一次性交10年房租，最少180万。刷了好几天的屏，大家都说万科想钱想疯了吧，这么高的房租，还要一次性交，有这个钱买够交首付的了！

其实万科也憋屈，因为即便这个价格做完了，收益率也就3%。

为什么这么做？

因为房地产业的核心之一就是资金周转，碧桂园为什么疯了一样逼设计师出稿，因为早出一天资金就能多用一天，100亿资金一年转两回，相当于200亿的资金量。

万科这个项目买地花了天价，全部自持，突然发现要靠收租子回本，几十亿的投入，考虑中国低的只有1.5%的租售比，按这个速度，回本得几十年，万科要求一次性付款，就是要追求更高的资金效率，这个是房地产的命根子。

但有了REITs这个工具，万科就不用那么焦头烂额了，有房租打底，可以把项目交给REITs基金，融资套现都行，不用那么急吼吼的要求一次付清十年房租了，房地产公司也因此能获得更好的流动性，而那些REITs基金投资人也能从未来的房租和房产增值等方面获得稳定的收益。

03

REITs来了，长租公寓为什么站在了风口上？

上面提到的猫哥朋友沈博阳为啥那么激动呢？因为REITs能解决他们的一个大问题。

长租公寓现在入局者很多，自如、蛋壳等等创业型公司超过300家，还有一众房地产公司等待进入，但大家都有一个疑惑，就是这个行业资金量大、租金低，周期长，依靠自有资金很难快速的形成规模效应，因为无法提供资产抵押，较难获得低息借款，这极大的影响他们的扩张速度。

REITs的出现同样能解决这个问题，比如改造一个住房，得投入一笔钱，靠租金回本得几个月，这几个月资金是沉淀在房子里没法流转的，这个钱就没法用在“圈地”“圈用户”上了，所以大家为了抢份额，都拼命的压缩时间，链家自如的房子被曝出很多甲醛超标的案例，基本都是装完了没散味就让租客入住的结果，抢时间是为了抢资金抢市场。

这类资产未来都是REITs瞄准的对象，未来不用靠收租回笼资金了，靠REITs能更快的周转，可以想见的是，这类REITs运营公司也是长租公寓项目商业模式的必备环节，顺顺当当的蹭上了金融业，可不要喜大普奔嘛。

04

集体土地顺当入市，土地供应的新思路

大家都知道房价的根源在土地，70%的价格其实是地价，很多人提出控房价要首先增加土地供应，可是这资源太稀缺。

但其实中国有一类遗留的房产问题，叫做小产权房，就是没有缴纳土地出让金的房子，这些房子大多建在集体土地上，身份尴尬。

有些集体土地随着城镇化进展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性质不能变，所以过去的用途多数是租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，收益很低。

现在政府准备把集体建设用地利用起来，建设建设租赁住房。此前根据地方自愿原则，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展试点，REITs基金能把这些以前各自分散的资源聚拢起来，搞定资源配置、利益分配等等问题。

集体土地顺当入市，建租赁住房，不改土地性质，提供住房供应，这个思路挺顺当的。

05

主基调要记牢

说了这么多，其实大家也都看明白了：REITs出台的背后，还是在之前明确的房地产主基调下，把更多的资源引导想租赁住房体系下。

以前如果说钱不够、流动性差、周期长，回报低，现在工具有了，努力吧。

所以这个主基调大家一定要复习复习在复习，买房卖房之前都要考虑下：

❶ 房住不炒；

❷ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年多房地产的限制措施非常多，主要还是因为房地产行业大起，金融体系的各种钱通过各种通道、金融创新流入房地产市场，房价高企，大家受不了房价暴涨的刺激，掏空六个钱包也要买房，泡沫说不绝于耳，蕴藏了不少风险，所以长效机制一直言犹在耳，租购同权、共有产权房横空出世。现在REITs政策的推出有强烈的风向标意味，会改变住房供应的格局。

06

未来的房地产公司什么样子？

这个政策也会极大的改变房地产商的面貌。猫哥觉得未来富豪榜上地产商的数量会大幅减少。

该卖的地差不多了，房地产市场就慢慢变成了一个“存量房时代”。

古典房地产爆发期，房地产商的钱挣得比较粗放，主要就是“拿地卖房”。依靠银行贷款、发债、发行非标产品等方式拿到钱，然后四处买地，盖好了卖房，所以大家拼命负债扩充规模，钱也越来越多。

未来房地厂商的定位是“出售与持有运营并举”，这个在土地出售环节就规定好了，以前大家还能商量下，未来此路不通。

所以大的地产公司都在转型，像保利集团也转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

万科的郁亮年初说未来万科是一家运营型公司，当时说得大家一头雾水，现在懂了吧。

07

未来怎么买（chao）房？

因为对房子的热爱，中国人有挥之不去的买房情节。未来会则样呢？

一方面未来的政策值得观望，如果市场限制措施持续，那很多人是没有资格、没有能力投资房地产的，REITs产品是未来投资房地产的主渠道，像上文说的，你不用买一套房，可以买一块砖。

美国以租赁住房作为标的REITS市值占总市值13%。所以我们算一算，以租赁住房为标的的REITS，市值规模至少会达到1.56万亿。

REITs类产品的风险怎样呢？因为他有稳定的现金流做支撑，通常我们把它定性为中低风险、中等收益的投资产品。

作者：猫哥

来源：大猫财经（ID：caimao_shuangquan）  

买房的注意了！在这些城市买房有风险，高位站岗还容易卖不出去！

来源：猫叔有点宅（maoshuhouse）

三四线的老百姓，是沉默的大多数，因为远离媒体的聚光灯，受到关注的机会很少。因为16、17年房价上涨，才让全国群众视线集中于此。

三四线楼市情况到底如何？怎么涨起来的?未来还有没有接盘侠？我想让你们了解真相。

温州和瑞安

大建大美，炒房受伤后再次崛起

提起温州，大多数外地人眼里估计就是温州人有钱和作死的炒老家房产崩盘。自从06-08年温州房价达到全国第三（现在还没涨回来，但是估计也快了），后来房地产崩盘，许多老板带着小姨子跑路，温州的城市建设也停滞了下来。

这样一个深深受伤的城市，终于在2016年满血复活。2016年10月份开始启动“大拆大整”行动，提出用“大拆大整”换“大建大美”，大力度推进危旧房、违法建筑、城中村拆除，被拆的老百姓因为没房住全部成为市场上的买房力量。

在去库存大潮下，温州迈入了棚改货币化的行列。当时，温州出台一项政策，具体意思就是之前说赔偿你们拆迁户的是老房子价格，以后要按照新房子价格算了。补偿的钱大幅度提升。如果你们晚点要这个补偿款，还给你们多发钱。

推迟3个月到6个月多发+5%，推迟6个月到9个月多发+10%，你们拿到拆迁款6个月内买房再给补贴！这简直是零风险高收益的理财产品啊！拆迁户自然喜笑颜开。这种鼓励条件，傻子才要房子，自然是都要钱。16年温州鹿城区货币化安置比例仅7.5%左右，而2017年达到50%以上。

一时间市场遍地是手拿巨款的拆迁户，温州某项目，好几年都卖不到100套房子，结果拆迁款一下来，几天全让拆迁户包圆了，卖了上千套！

而作为作为温州市下辖的县级市瑞安，2017年网签均价15000元/平米左右，部分区域的新盘价格已经突破30000元/平米，甚至接近温州主城区的价格。以瑞安碧桂园天玺为例，一个140-200平米的户型为主，物业费在3元左右的高端楼盘，开盘后卖了345套，3天就卖光了，八成以上都是拆迁户……比卖大白菜还快！

那么问题来了，2018年楼市怎么走？别忘了居民推迟领取补偿款这回事。其实，17年国开行棚改答应资金授信300亿，但因为缺钱，投放200亿不到。所以居民推迟领取补偿款本质上就是用5-10%左右的年利率向居民借债。眼见就要还钱了，今年肯定要想办法补上没给拆迁户的钱……所以补库存是不可避免的了。随着大规模的土地出让，温州市场会有更多土地供应，预计房价比较稳定。

浙江金华

去年涨幅稍大，有可能调控升级

作为一个盛产火腿的地方，外地人对金华可能是没有太多印象。但17年，金华的房价上涨已经逆天。

2017年金华新房成交250万平，同比增幅近50%，

二手房成交约300万平，同比增幅超过100%。

这是金华有房地产市场起，二手房成交量首次超过新房的一年。

再看房价，16年末17年初，金华的均价10000元/平左右上涨至17年末的16000元/平。市区核心地段的御江帝景等楼盘均价在40000-50000元/平之间，保集江湾壹号、美的金宸府等部分二环地段的高端楼盘的价格也已突破20000元/平……老实说看到这房价我都惊了，我以为这是北京的房价。不不不，北京很多地方房价也比4W低啊~

目前，金华江北核心区块、湖海塘区块、金东新城区等热销区域，去化周期均不到5个月。17年金华也开始快速拍地补库存了。

楼面价最高的地块出自美的地产之手，达到12550元/平米。但金华KFS说，我们现在还是安全的，你看看合肥南京才叫吓人，土拍价格比旁边售楼处价格都高了……

刺激的土拍价格，17年又涨的这么凶狠，我总是感觉金华18年可能有事，调控会进一步升级。

浙江省嵊州市

没有接盘侠楼市前景堪忧

这个城市，怎么说呢，不能显得咱没水平。跟我读——sheng州，千万别念成“乘州“。

嵊州市拆迁的乡亲们有福啦！

绍兴于2016年10月印发城中村改造三年行动计划（2016—2018），嵊州市作为其下辖的县级市之一，计划中列明三年内拆迁19个项目，涉及拆迁面积182万平，拆迁户数达3963户，涉及投资预计约133亿元。

接下来画重点！同学们，以下是一道送分题。

题目是：2018年1月，嵊州再次提出，2018年7月底前完成9个区块的城中村改造，拆迁面积56.8万平。改造安置方式基本为货币加房票的形式，比例各约占50%。

那么请问2018年上半年嵊州的房价怎么走？

不过嵊州的行情也快到尾声了。随着2018年1208户拆迁户解决掉住房问题后，这个人口净流出的小镇房价乏力。

但棚改的好处是，乡亲们的交通条件好了很多，政府有钱修路了。还有一些大的商场、医院、教育等配套也丰富了起来。希望嵊州乡亲们越过越好。

最后，这里山美水美，还是越剧的发源地。欢迎大家去旅游啊。

湖北省荆门和荆州市

两兄弟将去库存进行到底

荆州和荆门的乡亲们经常讨论两城谁更牛逼，但对于我们这些外地人来说，这两个地方是傻傻分不清楚的。可能关羽老人家记得更清楚一点。= =

2017年底，荆门进一步出台了去库存的购房税收优惠加补贴的政策。

2018年刚过，1月末荆门市土拍就诞生新地王，地块位于荆门市健生路以北、响岭路以西，折合楼价月2533.7元/平，预计售价将超过6000元/平，这个信号代表什么意思大家也都知道了。再考虑到未来高铁、交通路网对荆门市经济的拉动，大家对房价上涨的预期更强烈。

2018年，荆门还看不到房价要回调的趋势。我只能说到这里了。

于此同时，荆州也不甘示弱。2016年荆州中心城区有40个棚改项目，其中24个实行货币化安置，2017年棚改项目35个，其中31个施行货币化安置。同时，荆州陆续出台政策鼓励农民进城买房，由财政给予每平方米200元的购房补贴的优惠政策。

在不断深化的去库存政策之下，房价迎来了全面上涨。

好玩的是，这两个地方人口都是净流出城市，大部分乡亲们去了武汉，武汉买不起的就去宜昌。真正考虑回家置业的部分不算多。但没关系，依然有接盘侠~一些投资客买不到武汉就去了这里，我也是醉了。

此外，还有人口净流出，本地接盘侠不够，全国人民来帮忙的沈阳——2017年趋于饱和的背景下沈阳外地购房者贡献近一半的需求，新开楼盘多位于于洪、沈北新区、浑南新区等外围区域。

文琳编辑

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