定了！三大信号揭示未来房价走势真相！

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6月7日高考当天，楼市土地市场传来令人振奋的消息，中国前五个月土地大卖。

据中原地产统计的数据显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%；从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

在全国累计迎来近200次调控的背景下，土地一级市场热情逆势高涨，50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元，同比暴涨57.6%。

这场大卖中，二三四线城市是主力，杭州、苏州夺下前五个月卖地冠、季军，全国6个卖地破500亿元的城市，有5个是二线。

杭州1~5月卖地1391亿元，同比涨幅高达246%；苏州卖地681.8亿元，同比上涨77%。重庆、北京、郑州、济南均超500亿元。累计卖地收入突破200亿元的城市有25个。

数据来源：中原地产；制图：财经观潮

另外，佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市全都大卖，截止到5月卖地收入均超100亿元。

卖地收入与土地价格上涨也分不开关系。

尽管在土地限价令下，5月份单月，北上广深一线城市溢价率为0，但火热的杭州溢价率为35%，整个二线城市溢价率为25%，三线城市溢价率为33%，相比于4月份溢价率环比都上升了10个左右的百分点。

另外，令人惊恐的是，部分二线与三四线城市的土地价格大涨。如荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，5月份土地价格溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%。

从以上信息中我们可以得出两个明确结论：

1、楼市限不住，土地市场依然如火如荼，开发商今年重点布局二三四线城市。

2、土地市场迎来大卖，土地价格继续高企，“面粉”不断在涨价，二三四线城市的“面包”价格还将有一波上涨，尤其是杭州、苏州，以及核心城市周边的卫星城。

长期关注本号的人知道，我一直在强调，要想解决当前热点城市高房价难题以及全国多数城市持续上涨的局面，必须从土地市场着手。

在一线与强二线城市中，土地成本占房价比例高达百分之七八十，二线城市也高达60%，土地贵才是房价高的根源。只有加大廉价土地供应，才能解决高房价，限价限售限购不顶用。

但近两年下来，各种方法都用尽了，就是不降土地价格，土地非但没有变便宜，反而越来越贵，只是涨价速度慢下来了，不像过去一样动不动来个超高溢价率，地王遍地。

地价不降，房价怎么降？那地方政府为什么就不加大廉价土地供应量呢？不是他们想不到，而是想到了也做不到。目前，地方政府正承受着三个非常尴尬的处境。

1、新房限价带来的尴尬。限价太松起不到打压房价的作用，群众不满意；限价太过，压缩了开发商利润，他们又不买账，例如成都、北京等地已经有土地开始流拍。

2、土地市场带来的尴尬。除了北上深等少数摆脱了土地财政的城市外，多数地方政府仍高度依赖卖地收入维持财政运转，所以土地价格方面必须还得往上涨，但溢价率又不能太高，太高控制不住房价，会有流拍和被约谈风险。

3、限价与摇号带来的尴尬。地方政府的本意，是想通过限价、摇号来压制市场需求和价格，却弄巧成拙，导演了一出又一出抢房潮。几万人抢几百套房的场面，已经见怪不怪。

就在地方政府追求动态平衡的过程中，土地市场迎来了大卖，新房市场迎来了抢房，开盘即售罄，中签率屡创新低。

近日深圳开盘的双玺花园，167套房子700多人缴纳了500万元诚意金摇号抢购；杭州的融信澜天与华夏四季总共不到600套的房子，迎来近两万了摇号抢房，前者中签率仅为4%，后者仅为2.3%。

面粉在涨价，面包通过限价摇号变得异常抢手，房价怎么降？按照正常经济学逻辑，房价不涨很难。

另外，央行上周也传来了一个利好房价的消息。6月1日，央行在其官网上宣布“适当扩大中期借贷便利（MLF）担保品范围”，将AA级小微债，AA+、AA级公司债、企业债，优质小微企业债等纳入担保范围。

这是什么意思？所谓MLF，翻译成白话就是大银行通过抵押高等级债券向央行借钱。

央行这则消息的意思，是说担保品的范围扩大，不再只局限于之前的国债、地方政府债、AAA级企业债。简言之，就是大中银行能更便利地向央行借钱了，最终市场上的钱会多起来。

年中是市场资金紧缺的季节，央行扩大MLF担保范围，尽管不能说是央行大放水，但的确能闻到货币宽松的气味。

综合上述，土地一级市场、楼市新房市场和货币市场三大信号，都在向我们暗示，房价不会跌，从长期看，房价一定会涨的。

这个数据把楼市涨跌的真相全说清楚了！

文：马继鹏 

来源于真话财经，ID：zhenhuacaijing

最近，纵观整个房地产市场，各种政策一个接着一个，消息满天飞，让人眼花缭乱，摸不着头脑。

有人说，整体房价在下跌，但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了暴涨，几万购房者摇号争抢几百套房；

有人说，金融政策已经不支持房地产行业，但从数据来看，房地产贷款余额还在上升；

有人说，房地产要崩盘了，但仍有大量炒房客怀揣巨额资金入市，赚的盘满钵满。

……

众说纷纭，到底该相信谁？

好在数据不说谎，今天我将摒弃各种复杂的观点，单纯通过数据分析，告诉中国房地产市场正在经历的以及今后的走向。

分析房地产市场有很多数据，比如成交量、价格涨跌、限购政策，但和房地产相关的贷款是最能真实表现房地产市场的。

从数据统计的角度，房地产相关贷款都是金融机构的“表内业务”，统计严格，有水分的可能性很小。

从一般商品的角度，房地产是一种价值很大的商品，不管是“生产”环节还是“销售”环节，利用信贷的比例都很高。

开发商买地、整理土地、建楼房都需要贷款，个人买房全款的也不多，绝大部分资金也都需要从银行贷款。

所以，信贷数据是最能反映房地产行业的，不仅能看出当下的市场情况，还能预测未来的市场走势。

说实话，关于房地产贷款的概念很容易混淆，我花了几乎一天时间才彻底搞清楚，并做了一张关系图（房地产贷款关系图）。

上图中的每个贷款项目在央行都是单独记录的，可见监管机构对贷款流入房地产市场监管是很严格的。

继续分析之前，需要搞清楚每项贷款的准确定义，这样才能通过细微的数据变化洞察房地产市场的变化。

网络上关于这些概念的准确解释很少，好不容易在银保监会网站上找到一份发布于2004年的文件，名称为《关于印发<商业银行房地产贷款风险管理指引>的通知》。

这个《通知》中有完整且权威的解释：

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

上述定义澄清了很多误解：

1、房地产贷款是一个很大的概念，并不单单指开发商获得的贷款。

2、土地储备贷款主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

这个贷款不只是贷给开发商的，还包括地方政府。不过从2016年2月份起，央行已经要求银行暂停了土地储备贷款的发放。

3、现在央行每个季度公布的房地产贷款余额包括房产开发贷款余额、地产开发贷款余额、个人住房贷款余额三项。

这些贷款的关系是：房地产贷款余额≈房地产开发贷款余额（房产开发贷款余额+地产开发贷款余额）+个人住房贷款余额。

以2018年一季度数据为例。

房地产贷款余额（34.1万亿）≈房地产开发贷款余额（7.7万亿+1.4万亿）+个人住房贷款余额（22.86万亿）=31.96万亿。

为什么会差（34.1万亿-31.96万亿=2.14万亿）呢？根据《通知》中的定义，这2.14万亿应该为商业用房贷款，但央行并未单独公布。

下面详细分析这些数据的变化情况，我选取了近9个季度的数据，主要是希望通过不同年份的对比，看出房地产市场到底发生了什么。

这些数据全部来自央行每季度公布的《金融机构贷款投向统计报告》，权威性不用担心。

上图是近9个季度房产开发贷款余额增长情况，这个贷款是房地产开发贷款的一部分，主要用于房屋建设，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。

这个贷款通俗说就是开发商用于建房子的资金。从总体趋势看，近9个季度一直在增长，说明房产建设活动并未减少。

所以，说房地产市场已经出现拐点或进入萧条期其实是不准确的，从增速看，只有2016年前三个季度出现了下降，但绝对资金量并未减少。

为什么有人说房地产市场已经进入萧条期呢？可能的情况是，一线城市房产开发贷款余额在下降，有些人一叶障目。

在总体数据增长的情况，最合理的解释就是，热点二线城市以及三四线城市出现了大幅增长。

所以，在讨论房价上涨还是下跌的时候，就出现了很多啼笑皆非的情况，一线城市的人说房价已经开始下降了，但很多三四线城市的人强力反驳。

其实，很多人看到的都是局部的情况，从整体来看，房地产市场并未遇冷，至少没有出现很明显的转折。

上图是近9个季度地产开发贷款余额增长情况，这个贷款也是房地产开发贷款的一部分，主要用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。

通俗说，这部分贷款是开发商购买土地之后花在土地上的钱，并不包括交给土地主管部门的土地出让金，所以每个季度额度不多。

虽然额度小，但这是反应房地产开发的先行指标，在建房子之前，先要进行土地开发，这个数据减少，说明开发商囤地意愿强烈。

从上图数据可以看出，总体上9个季度地产开发贷款余额都在下降，说明开发商动工意愿较弱，这主要和近两年各地严格的房地产限价政策有关。

也就是说，现在是“市场地+计划房”，拿地是按照市场价格，卖房却需要按照政府的行政定价。

所以，从数据中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地产开发贷款余额增速都为负，说明开发商在拖延时间，等限价政策过后再开工。

这就合理解释了现在很多城市房地产库存为什么下降。

其实库存下降还和居民购房活跃有关。

上图是近9个季度个人住房贷款余额增长情况，就是平时大家说的住房按揭贷款。

从图上可以看出，9个季度个人住房贷款余额一直在增长，而且增幅很大，高峰期每个季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。

这说明什么？大家还是在使劲买房，尽管一线城市成交量在下降，但部分二线城市（杭州、重庆、西安）由于采取了激进的人才计划，房地产成交量大幅攀升。

成交量攀升导致库存告急，库存告急导致恐慌性购房心里出现，于是房价暴涨的情况就出现了，上述三个城市就是最好的例证。

所以，不要觉得一线城市没有成交量就没人买房了，总体上，买房的人还是很多的。

不过，从上述数据可以看出，由于商业银行上调住房贷款利率，导致贷款成本上升，从2017年第一季度开始，个人住房贷款余额增长速度已经明显下降。

最后说几个通过上述数据分析得出的结论：

1、总体上，房地产市场拐点（不仅指房价）并没有出现，只不过出现了更复杂的分化，所以大家投资时要区别对待。

2、“短期看地价，中期看信贷，长期看人口”这句话仍然适用，2016年-2017年，货币超发推高房价，现在是人才流入推高房价。

3、根据第二条，买房应该去人口集中的地方，最简单的方法就是研究各个城市的人才政策。

4、光看人才政策还不行，一个城市的长远发展需要人才和产业相结合，具体到城市，杭州强于重庆，重庆强于西安，西安强于沈阳。

文琳编辑

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