房地产税逼近，买房、租房你能捡便宜吗？

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撰文|蜜姐

房租上涨的话题最近引发了持续关注。

就在昨天（8月23日），有媒体公布了7月的全国各大城市房租排行榜。

7月房租涨幅的前10十大城市，涨幅在21%-30.98%。这样的涨幅，让大家看到了所谓的“租不起”，还真不是无病呻吟或恶意地炒作。

其中同比涨幅30.98%占据榜首的成都，很快相关方面就出来进行了澄清。

成都市房地产经纪协会相关负责人表示，今年1- 7月成都住房租赁成交均价同比增长仅为3.9%。

有意思的是，媒体公布的数据来自中国房地产业协会主办的中国房价行情网。

而就在这两天，房地产税提速的消息也是传得沸沸扬扬。

就有人指出，房地产税来了，不仅房价要跌，房租也会降，果真会如此吗？

01

房地产税这笔账怎么算？

房地产税提速的消息，源于国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出，2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

有专家就指出，不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立，意味着房地产税离我们越来越近。

未来房地产税的征收细则，我们不得而知。但可以参照2011年就开始试点征收房地产税的上海，来算笔简单的账。

上海房地产税征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房。

征收的标准是，房屋计税价格为交易价格的70%，税率为0.6%，免税额为人均60平米（含60平米）。

假如，三口之家，有两套房，自住房100平米，新购二套房100平米，房价为5万/平米，一年要交税：4200元。

假如，同样条件的房子，除自住外，有5套房（每套房面积为100平米），房价为5万/平米，一年要交税：88200元。持有的房屋总价值为：3千万。

假如，同样条件的房子，有50套房（每套房面积为100平米），房价为5万/平米，一年要交税：101.22万元。持有的房屋总价值为：2.5亿。

02

房价暴跌可能性不大

当然，未来房地产税的税率和征收条件肯定与试点有所不同。

经济学家马光远就曾发表过这样的观点：政府征收房产税的主要目的是为了增加地方政府财政收入。参照发达国家的经验来看，也没有哪个国家通过动用房产税而导致房价下跌的，因此他认为房产税对房价的影响微乎其微。

征收房产税对房价的影响或许不止“微乎其微”，不过，马光远提到的有一点却是不容忽视的：参照已经开征房地产税的发达国家的经验来看，并没有出现房价暴跌的情况。

假如，房价暴跌，多套房持有者纷纷抛售房屋，要交房地产税的家庭或个人大大减少，也难达到通过房地产税弥补地方政府财政收入的目的。

从前面的举例也可以看出，持有六套房子的人，即便开征房产税，一年将近9万的持有成本并不算高。只有持有数十套房子的人，才能看出因为征税带来的持有成本的压力。

从这个角度来看，房地产税即便推出也未必像某些人想象的那样:现在不买房，等到房地产税推出后，大量多套房持有者低价抛售，到时候再捡便宜。

这个便宜恐怕没那么容易捡。

03

租房也会“躺枪”？

不仅捡不到便宜，如果长期租房，房地产税推出后，恐怕租客还会“躺枪”。

以前面我们举例的，上海一个三口之家，持有两套房，一年要交4200元房地产税。如果第二套房是出租，一个月房租上涨350元即可分摊这笔税收。

相对上海74.48元/平米的平均租金来说，100平米的房子，租金为7448元，上涨350元一个月，涨幅不到5%。第二年房东完全可以通过涨租金把这笔税收转嫁给租客。

假如是第二种情况，持有6套房子，其他5套出租，一年要交税：88200元，分摊到5套房子上，一个月一套房子需要上涨租金1470，涨幅达到了19.7%，一年涨租这么多，恐怕有难度。

但通过涨租，转嫁一半的税收不是不可能的。

尤其是北京、上海等一线城市，房屋的供需本来就紧张，高房价自然会传导为高房租，加上税收成本，房租上涨幅度大也就不奇怪了。

因此，正如蜜姐的好基友杠杆游戏前几天写文章分析的：房住不炒，房租也得管，还得加大各类保障性住房、公租房的供应。

而对于手握资金，持币观望的刚需族来说，真不用指望房产税来了再来捡便宜。

因为现在你要付出房租的成本，未来房价暴跌的几率不大，全国各地2—5年的限售，至少这个时间段要看到大量抛售都未必容易。

假如房地产税来得比预想的快，恐怕还没捡到便宜的时候，租房就得帮人家交税了。

文琳编辑

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