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住建部预警!哪些城市会被点名批评?

文琳资讯 2024-04-13

4月19日,中央政治局会议重提“房住不炒”。


同日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。


对于被预警的城市,住建部并未公布具体的名单。


那么,我们今天就来判断一下,究竟哪些城市会进入“黑名单”?

1


要得出结论,首先要弄清楚高层可以接受的底线和尺度,通俗的说,也就是房价上涨的红线


2018年5月,住建部就房地产市场调控问题密集约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个城市。


三个月后,住建部又约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5城。其中谈到,“近一段时间,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视。”


那么,这些城市在当时的房价涨幅分别都是多少?


房姐对此做了简单统计:



5月份被约谈的城市中,海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳、大连2018年4月新房价格环比涨幅(即单月涨幅)超过1%,长春、徐州、昆明环比涨幅逼近1%


哈尔滨、西安、大连、昆明、贵阳2018年4月房价同比涨幅(一年涨幅)超过10%,徐州、长春接近10%



8月份约谈的5个城市中,海口、三亚已经是第二次被约谈。


三亚在2018年7月,以新房环比涨幅3.7%领跑全国。其他被约谈的城市,新房价格环比涨幅(单月涨幅)均在2%以上,且涨幅位居全国前列。


同比(一年涨幅)上看,海口、三亚、烟台都超过了10%。


结合以上——单月房价涨幅超过1%,同比涨幅超过10%,就是房价上涨的红线!

2


时隔近一年,住建部再次对部分房价涨幅过快的城市提出预警,这一次,红线还是原来那一条吗?


从央视对最新出炉的3月房价解析可以窥见端倪。


首先,央视点名批评了三个城市。


(来源:央视财经)


原文如下:


值得关注的是,和去年同期相比,超过7成的城市房价同比涨幅有所扩大,其中,呼和浩特、贵阳、丹东的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%,业内人士表示,对于房价波动明显的地方要加大调控力度。


这三个城市2019年3月同比涨幅分别是多少?


呼和浩特——同比上涨22.8%

贵阳——同比上涨21.9%

丹东——同比上涨20.2%


可以看出,在经历了一年之后,大部分城市的房价上涨都比较明显,去年仅有个别城市同比涨幅超过10%,今年3月新房同比涨幅在10%以上的城市已经多达47个。



因此,相应的红线也要稍微放宽一些——从同比上涨10%下调到同比上涨20%。


上图统计的是3月新房同比涨幅超过10%的城市,那么二手房市场又如何:



肉眼可见的是,二手房同比涨幅在10%以上的城市仅17个,比新房少了不少。


结合两张图,会发现房姐给几个城市加了粗——西安、呼和浩特、大理、贵阳、济南,这也是房姐认为可能会被“预警”的城市。


不论新房二手房,这几个城市同比涨幅都在10%以上,大部分甚至超过20%,已经触及了红线,并且其新房二手房同比涨幅均排名前十,属于“房价波动幅度较大的城市”。


此外,丹东、秦皇岛、徐州、济宁、昆明、襄阳、哈尔滨、烟台也有可能进入“黑名单”。

3


说完房价,再看看地价。


土地市场过热,第一个表现是溢价率过高。



从整体看,一季度土地溢价率TOP10城市中,合肥以86%高居榜首,一骑绝尘,将其他城市远远甩开。重庆、南宁、杭州溢价率超过20%,太原、西安、佛山、石家庄、郑州、昆明都在10%以上。


而单一地块的溢价率,又以合肥、西安、杭州最为突出。



近期成交的溢价率100%以上的地块,西安有两宗,郑州、昆明分别有1宗,合肥3宗最多,且合肥其余三块地溢价率也都在60%以上。


杭州这块处于望江的地块,虽然溢价率只有32%,但楼板价高达45325元/平米,成为新的杭州单价最贵宅地!


这些高溢价土地的成交,一度引起房价再度上涨的恐慌,自然值得警惕。


此外,另一个表现是土地出让金情况。



从2019年1-3月土地出让金TOP20的城市中,以二线城市为主,除昆明外,其余19城成交额都在百亿以上。


天津、福州、西安、南宁、太原、合肥不仅出让金高,同比增幅也接近或超过了50%。


此外,一些城市虽然揽金不多,土地出让金增幅却极大。



北海出让金虽然仅18.8亿元,但同比增幅却高达1664%;大连78.9亿元增幅1241%;温州49.7亿元增幅687%;南宁153.3亿元增幅640%;厦门21.1亿元增幅达416%;三亚22.4亿元增幅402%。


另外,太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。


综上,可能因“地价波动幅度较大”而被预警的城市有:合肥、杭州、西安、太原、郑州、天津、福州、南宁、北海、大连、温州、厦门、三亚等。

4


可以预见的是,这些可能被“预警”的城市未来大概率不会也不敢进行“升温性调控”了。


当然,也有一些城市觉悟比较高,在嗅到政策收紧的风向之后升级了调控。


比如:


济南、郑州等地,辟谣了限购限价政策松绑的消息,以稳定市场。


合肥发文打击炒房,严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为,要求开发商在取得预售证或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源,以增加楼市供应,保证供需平衡。


西安收紧了公积金政策:暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金,贷款总额度下调,公积金贷款的首付比例增加。


……


在“房住不炒”的总基调下,相信更多城市的调控升级已经在路上。


而其他未被“预警”的城市,也要谨记这一条红线——同比上涨不超过20%。


另外,对于一二线城市而言,环比上涨不超过1%。



从千万级豪宅成交量,看中国城市的真实排名

买房子首先关心的东西是什么?一座城市的“总价约束”。



什么意思?举几个例子。


在鹤岗,我相信你买个20万以内的房子,终究还是有机会卖得出去的,但如果买个20万以上的,你可能要做好无人接盘的准备。



在沈阳,300万以内的房子,风险基本不大,但超过300万的房子,你可能要做好砸在手里的准备。


在武汉,500万以内的房子,是有一定二手市场的,但是超过500万的豪宅,在二手市场是否卖得动,我保留疑问。


在广州,1000万以内的房子,已经全部沦落为普通房产,不用太担心流动性,但1000万以上的房子,你几乎只敢买在核心区了。


在京沪,3000万以内的房子,大把人买,但3000万以上的房子,你也需要关心一下这个区间的二手市场。


写到这里,各位已经很明白了,我想说的是,你的城市是否配得上你的预算。


简单粗暴地说,在今天的中国,如果你有1000万的预算,你的选择其实非常少,基本上只有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门等城市的房子才配得上你的预算。


或者说1000万以上的房子,只有买在这些城市,你才睡得着觉。


除了这些城市,其他城市当然也存在千万级以上的房产,但它基本只存在一手市场,不存在二手市场。你可以买,但是否能在二手市场顺利卖出,就是另外一个问题了。


来看看克而瑞的一个数据,2018年,中国最优秀的五座城市——北上广深杭,千万级以上的新房,分别卖出去了多少套呢?




如上图所示,千万级以上豪宅,2018年,上海卖了3610套,北京卖了2156套,广州卖了503套,深圳大约2300套,杭州卖了623套。


是不是比想像中要少很多?有钱人似乎没有你想得那么多。


以广州为例,实际生活人口超过两千万、经济总量超过两万亿的超大城市,1000万以上的新房,才成交了503套,而2018年一手住宅网签量大约9万套,千万级以上豪宅只占全部成交量的0.56%。


我们没有找到千万级豪宅的二手成交量,但根据经验,千万级以上的豪宅,一手成交量是比二手市场要高的。


再来看看3000万以上房产的成交量排名:

数据来自搜狐网,多家媒体引述。非权威机构发布,仅供参考。



3000万以上房产的成交量,城市之间的贫富差距更大。


这个区间的豪宅,基本上被上海称霸,共成交了892套,几乎占全国3000万以上豪宅总成交量的近一半,比北京、深圳、广州、杭州四个城市加起来还要多。


也就是说,全国每卖出两套3000万以上的房产,就有一套在上海。


3000万以上房产,北京的成交量大约是上海的一半,深圳是北京的一半,广州是深圳的一半,杭州和广州接近。其他城市的成交套数实在太少,就不一一说明了。


以上数据说明,如果你是开发商,想做3000万以上的市场,你几乎只能去到上海、北京、深圳、广州、杭州五个城市。南京、厦门、青岛、苏州、大连也可以去,但你要做好打持久战的准备,其他城市,打死也别去。


如果你是个人投资者,可能还得去掉广州和杭州,3000万以上的房子,在二手市场还有可观的成交量,估计只有北上深,广州杭州都不行。


再来看看单价10万以上商品住宅的成交套数排名:

数据来自搜狐网,多家媒体引述。非权威机构发布,仅供参考。


数据显示,单价10万以上房产成交较好的也只有上海、深圳、北京三座城市,广州、杭州紧随其后。成都、武汉、西安等中西部网红城市暂时没有出现这个价位的房产。


一向被认为房价较低的广州,无论是10万+豪宅成交量,还是3000万以上豪宅成交量,其实都仅次于北上深,超过杭州,这说明“广州房价低”,要么是偏见、要么是误会。


另外值得一说的是,三亚这个旅游城市在前两年赫然上榜,显示三亚房产的极高估值,其房价的天花板很高。不过,2018年是海南严控房地产的一年,三亚就没有出现在TOP10了。


写到这里,本文的结论已经呼之欲出了,买房子必须关心城市价值,必须关心你的城市是否配得上你的预算。


有的城市,撑死只能购买20万以内的房子,有的只能购买200万以内,有的只能购买500万以内,有的只能购买1000万以内,也有的城市,几乎没有上限,无论多贵,都不担心卖不出去。


从这个角度,我们再次窥探出中国城市真实的家底。



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