我用北京首付换了3套房，每年坐收10万租金，已经跑赢99%的股民

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  宇庭

当最不靠谱的资产成为市场疯狂追捧的产品时，我闻到了一丝病急乱投医的焦虑气息。

最近一个月，死气沉沉很久的比特币又如嗑药一般疯狂突破5000美元、6000美元关口，五一过后更是牢牢盘踞于7000美元之上。

（最近一个月比特币疯涨）

自从被各大主流市场封杀之后，比特币的存在感，总是出现在大国冲突加剧、全球增长乏力之际。越是危机时刻，比特币越是涨得凶猛。

扫遍各类资产之后，热钱的恐慌情绪，在这里得到短暂释放。

但寻路全球，承担不起风险的个人财富又该如何安放？在汇率波动频繁、物价上涨之际，寻找避险资产成了为资产保驾护航的首要选择。

我们在读者朋友的故事里，找到了一个答案。

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“这笔钱在北京付首付都不够，不过现在我用这笔钱换了3套房，每年进账10万租金。”

这是最近海外掘金的一位用户朋友Selina发来的买房故事。

这么让人血脉贲张的故事，我们自然不能错过，抓着Selina听她好好聊了聊买房的过程。

在当下的紧张形势中，出于分散风险的考虑又要稳定收入的地方，大概除了英国就没有别的更好选择了。连李嘉诚家族都重仓英国资产，可见这里的吸引力。

英国一直被许多富豪视为避险之地，再加上Selina在英国留过学，非常喜欢英国沉稳、有确定性的风格，所以她把投资区域选在了英国。

不过，Selina的投资预算最多20万英镑（差不多176万人民币），因此不得不排除了房价最贵的伦敦，选择英国其他的大城市。

最终，她在利物浦市中心选中了三套两居室的房产。据她的计算，每年扣除物业费、托管费之后，到手的现金流还有11万人民币，但三套总体花费大约130万，还不到北上深一套首付的钱！

这个诱人的现金流怎么做到的？一起来看看Selina是怎么操作的吧。

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为什么选的是利物浦，Selina有她自己的考虑。

首先是人口，这也是她挑选大城市最重要的一个标准。英国本身人口只有六千多万人，所以百万人口大城并不多。人口超过100万的都市圈仅有8个。所以，对于普通投资者而言，单从人口这一点上，Selina就排除了一大批城市。

（英国人口超过一百万的都市圈）

当然，光有人口体量还不够，还需要有持续吸引人口的能力。Selina又去查了查英国这些大城市的人口增长，结果发现过去二十年来，利物浦是英国人口增长最快的城市，2002年到2015年人口增长了181%，几乎翻倍。

这么看来，利物浦在英国的人口优势还算很明显的，相对其他城市来说人口基数更大、人口流入更快。

不过利物浦的房价，比人口优势更迷人。不仅房价低于英国全国的平均值，而且最近几年的涨幅反而是排在全国前列的。妥妥的后发优势，上涨空间大。

（橙色线利物浦的房价低于全国的均价；来源：hometrack）

Selina开始物色英国房产的时候是去年夏天，那时英国楼市已经出现分化，伦敦房价受脱欧的影响小幅下降，而其他大城市仍然保持着很强劲的上涨势头。当时英国房价涨幅最高的城市并不是利物浦，而是爱丁堡和曼切斯特。

那为何Selina选择利物浦而不是上述两个城市？利物浦之所以吸引了Selina的眼球，是因为这座城市房价年涨幅接近6%，但房屋均价不到12万英镑，在她设定的20万英镑的预算之内，再加上英国可以贷款的优势，也许可以通过杠杆的方式多买一套，放大收益。

（掘金小分队特意去翻了翻去年5月份左右英国的房价报告，来源：Hometrack）

大半年过去，到今年3月，利物浦的房屋均价涨到了122,100英镑，同比涨幅5.7%，位于英国各个城市之首，老早甩开了曾经的爱丁堡和曼切斯特。而回看去年3月时，利物浦的房价年涨幅还只有3.3%。

在其他城市房价涨幅缩小的情况下，利物浦反而是加速上涨了。不得不说Selina眼光真的好。

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不过，只要房子还在手上，这些涨幅都是面上的收益。掘金小分队在向大家科普投资思路的时候，一直强调：保持健康的现金流，才是持有资产时最重要的安全保障。

Selina后续的买房操作，也恰好是符合这个思路——看重现金流。

为了让大家更直观地知晓Selina的买房路径，我们特意让她还原了一下当初的步骤图。方便描述和记忆，里面涉及到的房价和租金，都取了靠近实际情况的整数。

Selina最先下单的是一套两房的联排别墅，去年10月份成交，总价77600英镑，套内面积约70平，房龄15年（也就是2004年建成），不过后期维护还不错，成色比国内15年的房子要好很多。这套房子走路到火车站约5分钟。

（大概位置在上图圆圈的地方，距离火车站和利物浦大学都很近） 

购买和出租都找的是当地中介，从挂牌到出租花了不到一个月时间，目前每个月租金500英镑。

算下来，毛租金回报率在7.7%左右，扣除各类税费、杂费、维修费，回报率接近6.5%。

但注意，由于这是一套二手房，外国人申请贷款很难，所以Selina选择了全款。

不过，Selina在英国的投资道路并没有止步于此。

有了第一套的经验后，Selina又仔细了解了下英国的贷款政策，发现此前自己买的那套房子，由于有了稳定的租客，可以带着租约抵押给银行，获得抵押贷款，然后再利用这笔抵押贷款去购买其他的房产，也就是remortgage（再贷款）。

英国的房贷有两种还款方式：分为本息同还（repaymentmortgage）和先息后本（interest only mortgage），利率也可以选择固定利率和浮动利率。

本息同还和我们现在中国的还款方式类似，每个月的房贷中既有本金也有房贷利息。而先息后本是只还利息，贷款周期结束之后再还本金，贷款利率比本息同还要稍高一些。但好处是interestonly这种方式每个月月供少很多，占用现金流更少，适合于buy-to-let（以租养房）的投资模式。因此，可以用房租回报来覆盖贷款利息，还能有结余。

我们可以对比一下两种还款方式的现金流情况：

以一套总价8万英镑，贷款5成的房子来看，选择两种贷款方式，每年还款额差别还是蛮大的。

前前后后Selina一共在利物浦买了三套小房子，到手的现金流比只买一套翻了一倍多，但投入成本却还不到原来的2倍。

（不同投资情况下的投入和现金流对比）

以上这些收益，都没有计算每年的房价涨幅和稳定的租金涨幅。

这样算下来，Selina的房子不仅租金可以覆盖月供，每年还有大约十万人民币的现金流进账。用一百多万人民币，就实现了“睡后收入”的理想，这也许是缓解焦虑最直接的办法之一了。

这年头，连理财产品都可能是假的，但房子是实实在在的，而且一定是自己的。Selina还就此当上了英国房东，跟在国内一个普通的二线城市买房比起来，这样的身份成就能带来更高的满足感。

近来，因为美国对中国签证的各种制约，中国学生开始陆续转向英国的大学就读，英国教育又在留学圈子里大火了一把。而Selina也看到了这一点。Selina买的第一套房子离利物浦大学很近，这所大学是著名的罗素大学集团和N8研究合作集团的创始成员，其商学与管理学院也是国际商管学院促进协会成员之一。

迄今为止这所学校已经培养出了九位诺贝尔奖得主，世界排名在100位左右。杠杠的好学校。

我们或许成不了弄潮儿，但可以抓住时代潮流的方向。通过敏锐的判断和善用杠杆来增加自己的收益，何乐而不为？