地产商利润有多强？一个恒大等于2个茅台

尽管早在2012年，万科就提出房地产进入白银时代这一说法，并早早就付诸转型探索。但至今为止，万科董事会主席郁亮都对外界坦承，转型绝非易事。首先，要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验是，没有可能找到。

为什么没有可能找到？近期集中发布的房企业绩报可以给出答案。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前，房企发布业绩报告的合计76家，其中A股51家，港股25家。大部分企业利润明显上涨，房企收获历史上最丰收的年报。从平均营收数据看，上涨了23%。数据来看，A股房企平均利润上涨了23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017年的平均12.1%有所下调。但合计76家企业中，利润数据下调的只有22家，70%的企业利润出现了明显的上涨。

房企的利润究竟有多强？在wind数据上，净利润（含少数股东权益）排名第一的是中国恒大，为665.47亿元，相当于日赚1.82亿。而从利润规模上来看，其相当于2个贵州茅台（600519.SH）（378.30亿元），5个五粮液（000858.SZ）（140.39亿元），5个北京汽车(1958.HK)（142.71亿元），6个广汽集团（601238.SH）（109.46亿元），10个伊利股份（600887.SH）（64.52亿元），20个蒙牛乳业（2319.HK）（32.04亿元），200多个横店影视（603103.SH）（3.21亿元）的规模。

利润之王

纵使房企频繁喊出“活下去”的悲观论调，但房地产的利润仍然盆满钵满。

21世纪经济报道记者根据wind统计数据显示：截止到目前，共有150家类别为房地产开发的企业发布年报。港股95家，A股55家。整体来看，95家港股的企业平均营业收入为298.12亿元人民币，平均净利润为52.11亿元，其中有7家企业营业收入超过1000亿元，净利润超过100亿元。行业整体净利率平均值为16.92%，中位数为14.94%；在55家A股上市企业中，房地产开发企业平均营业收入为226.43亿元，平均净利润为27.15亿元，其中有7家企业营业收入超过500亿元，4家企业净利润超过100亿元。A股房企开发企业行业整体净利率平均值为22.56%，中位数为14.8%。其中绿景控股（000502.SZ）净利润率达到438.21%，凤凰股份（600716.SH）净利率达到76.24%，剔除这两个极端值后之后，A股上市公司平均净利润率为13.48%。

港股房地产开发企业平均净利率水平低于A股的原因在于以wind的房地产开发企业分类口径中，港股中净利润为负的企业多于A股上市企业，导致平均净利率呈现较大差距。其中，平安证券集团控股（0231.HK）净利率为-1564.55%，太阳城集团（1383.HK）净利率为-184.02%，盈大地产（0432.HK）净利率为-142.35%，如果将这三家净利率显著较低的企业剔除，则港股房地产开发企业平均净利润为54.13亿元，平均销售净利率为38.03%。

相较之下，互联网软件与服务行业25家港股企业平均营业收入为137.25亿元人民币，平均营业收入增长率为73.29%，平均净利润为32.58亿元，行业整体净利率平均值为-22.41%，中位数为5.38%；在11家A股上市企业中，平均营业收入为19亿元，平均净利润为2.54亿元，其中有7家公司净利润同比增长率为负，行业整体净利率为19.14%，中位数为14.10%；在26家美国中资股企业中，平均营业收入为128.69亿元，平均净利润为9.67亿元，行业整体净利率平均值为-99.66%，中位数为-3.18%。

综上，房地产开发行业平均值显著高于目前非常火热的BAT行业。而就行业巨头比较，房地产行业也毫不逊色。统计范围内的房地产企业中营业收入超过500亿的企业有21家，排名前四的企业分别为中国恒大（3333.HK）营业收入4661.96亿元，净利润665.47亿元；碧桂园（2007.HK）营业收入3790.79亿元，净利润485.42亿元；绿地控股（600606.SH）营业收入3510.14亿元,净利润242亿元；万科A（000002.SZ）营业收入2976.79亿元，净利润492.72亿元。

互联网软件与服务企业中只有4家营业收入超过500亿，分别为腾讯控股（0700.HK）营业收入3126.94亿元，净利润799.84亿元；阿里巴巴（BABA.N）营业收入3452.78亿元，净利润693.31亿元；百度（BIDU.O）营业收入1077.78亿元，净利润225.82亿元；网易（NTES.O）营业收入571.56亿元，净利润64.77亿元。综合来看，前四名互联网行业企业2018年营业收入合计达到8229.06亿元，而地产前四名企业营业收入合计达到14939.68亿元；在净利润表现上，前四名互联网行业企业净利润总计为1783.74亿元，而地产前四名则达到1885.61亿元。

从更广泛上市企业比较来看，房地产也无愧利润赢家。目前已公布年报的1233家A股上市企业净利润排名中，万科A以492.72亿元排名第13，前15名企业中，共有10家大型银行，上汽集团（600104.SH）以484.04亿元排名第14，贵州茅台（600519.SH）以378.30亿元排名第16。在目前已公布年报的1823家港股上市企业中净利润（含少数股东权益）排名中，中国恒大以665.47亿元排名第21。

转型真心或假意？

上述数据表面，房地产的赚钱前景令其他行业望尘莫及，当然，除了BAT领域几家巨头企业。但随着城镇化和人口红利逐渐接近尾声，房企也有巨大的焦虑。而焦虑的表现就是转型。

 恰如郁亮在业绩会上表示，“万科在2012年时得出一个判断，房地产行业进入白银时代。白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。在白银时代我们启动转型，这样才让我们有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间，但转型和变革同样需要很长的时间，等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。这六七年以来，万科对白银时代的判断从来没改变过，我们对转型坚定的认识也从来没改变过，我们转型的决心也从来没改变过。”

不过， “让赚惯大钱的人去赚小钱”谈何容易？

对于转型之艰难，万科年报《致股东》上这样表示，“无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。”

房地产开发巨头碧桂园给出的转型方案是：未来碧桂园会以地产、农业和机器人这三个方面为主，碧桂园未来会成为一个“高科技综合性企业”。为何这样转型，碧桂园董事会主席杨国强的说法是，他认为，农业和机器人这两个领域是国家重点发展的产业，机器人的技术已经很成熟了，碧桂园未来也会投入一定的资金去研究开发直至量产，只有量产才会产生效益，也许明年的今天就是碧桂园公布机器人布局结果的时候，碧桂园有很多应用场景需要使用到机器人。

确切的说，碧桂园这算不上转型。无论是机器人还是现代农业，他们实际还是服务于地产主业。也就是说，这种转型是以原有地产主业为依托，结合业主需求和各种运用场景，构成完整的产业链闭环，实现在建筑、家庭服务、社区服务等方面提供全方位配套服务与解决方案。

现阶段，如何正确理解房地产开发企业的转型？融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上的回答更为恰当。有人问他， “机器人好农业好还是汽车好？”孙宏斌说，“地产好！”在融创中国2018年业绩会上，孙宏斌直言融创没有多元化，一直是房地产业务为主，所谓多元化业务都是“房地产+”。“主业还是挺重要的，我们还是比较专注地产专业，文化集团和文旅集团都是在房地产+的基础上做起来。文化、文旅等业务是未来5至10年需要发力的，现在仅仅是培育阶段。”

实际上，从当前年报来看，房企多元化部分贡献率仍然很低。比如，恒大2018年销售物业收入4527.64亿元，而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。恒大健康产业已成为恒大多元化贡献最大的“拳头产业”。2018年，恒大健康管理分部实现收益31.33亿元。2018年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%，开发业务当之无愧成为万科四大区域的“基本盘”。

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