涉及上亿人！17万个小区或将旧改，对楼市意味着什么？

近期，住建部在政策例行吹风会上表示：经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。

按照住房和城乡建设部的要求，各地应优先改造小区水电路气及光纤等配套设施，有条件的地区可加装电梯，建设养老和抚幼服务设施等其他配套设施。

“旧改”和“棚改”都是国内的重大的基建工程，而且都是在经济增速有下行压力时用来稳增长的重要措施之一。回顾过去，棚改给房地产带来了不少红利，但旧改对于老百姓来说似乎还比较陌生。

显然，当前正是从“棚改”到“旧改”的一个重要转折，未来旧改会成为带动房地产进入新时代的大工程吗？

“棚改”和“旧改”的区别

一言以蔽之，棚改就是拆了后建房子，旧改就是仅仅是改造房子。但几个字之差，区别还是蛮大的：

1、旧改商业性质更多，而棚改是纯政府行为。旧改虽然和棚改一样都是基建投资，但前者的最终目的是通过投资改善居住环境从而拉动其他消费，比如电梯、装潢、服务站等；棚改就是推倒重建，基本针对的是危旧住房，且棚改后建成的住房只能是回迁房或保障房。

2、旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，根据会议内容，主要是“更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施”。棚改则是全部重建，涉及的土地、安置等问题较多。

3、棚改需要90%的业主同意，才能进行拆除；而旧改则需要全部业主同意。

不过它们也有一定的共同点，那就是棚改和旧改在此后所产生的持续性收入都非常有限，即使旧改能拉动一些消费，但公益性较强，或者是一次性的，这也就注定了二者的资金来源大多往往来自于财政，当然随着长租公寓等项目的兴起，也不排除有通过地方政府专项债以及PPP方式融资的。

总之，棚改和旧改，一个是全拆，一个是全改，二者对于房地产生态都有着重要的意义。

又一个“四万亿”来了？

棚改最早开始于金融危机刚过去的2009年。数据显示，截至2018年底（从2014年开始），国内棚改项目已实际完成2912万套。但2019年棚改目标却直接减半，仅为285万套，国开行也收紧了通过PSL工具提供配套棚改的资金供应，这意味着我国的棚改基本已经接近尾声，接下来是旧改的主场。

棚改对于楼市的影响非常明显，但也有副作用。一是通过货币化安置让居民加杠杆买房，帮助三四线房地产去库存；二是引起部分城市房价过快上涨以及对居民消费产生挤出效应。

但咱们今天的主角是旧改。旧改可以说是全新的开始，根据国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额预计高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

又一个“四万亿”来了！咱们会进入房地产新时代吗？我想答案是肯定的：

1、短期内可以拉动房地产相关投资和消费。注意我的措辞：短期内。这也是上面提到的“在经济增速承压时用来稳增长的重要措施之一”的前提条件，只有这样才能达到拉动增长的目标。

一方面，旧改可以通过配套设施改造直接拉动相关投资和消费，比如装潢。更重要的是旧改还可以挖掘老年消费需求，比如小区新建了一个活动中心，之后的一些公益性讲座、体检，以及正规的针对老年人的商业活动都可以拉动“银发经济”。最重要的是，旧改投资往往建设周期短，资金周转快、能将这些钢筋水泥迅速转化为消费力。所以，旧改对于楼市来说，更多的是刺激相关投资和消费。

2、利空去库存压力大的城市房地产。常识告诉我们，一般旧城改造多在市区的城中村，如果拆除它们势必会释放大量的购房需求，但旧改不但不会释放，反而可能还会让更多人愿意留在老地方。你想，居住条件改善了，又有老邻居，又在市中心，谁还会花钱再去买房呢？

因此，如果一个城市的房地产库存压力大，且人口流入缓慢甚至流出的话，进行大规模旧改对于当地楼市比较偏空，因为唯一潜在的购房需求都被旧改消化了，新的需求还没有。

3、开拓房地产新融资模式。这也是最具意义的一点。目前市面上就有不少通过将长租公寓租金收益权打包发行ABS的金融产品，说白了就是我要承包改造一栋公寓楼，需要融资100万。怎么融资？我可以将这栋公寓楼未来5年的租金收益打包在一起作为对价，然后双方再约定好该金融产品的封闭期和各方的收益率等事宜。

但旧改有所不同，上面也说了，其所带来的效益并没有这种商业项目那么多，因此除了财政和居民直接掏钱外，还需要创新其他融资模式。

国务院常务会议提出，“要加大金融对旧改的支持，创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。”

因此，旧改后的市政设施、配套设施收费收益权如何打包成金融产品，是比较大的亮点，这对于未来开拓房地产新融资模式也有非常重要的参考意义。

虽然总体看旧改对于楼市的需求端影响有限，但在拉动有效投资，开拓全新融资模式方面，其意义远大于前者。更重要的是，这一轮旧改的规模基数大：17万个老旧小区、居民超过4200万户，过亿人口、建筑面积约40亿平方米...我想政府、居民和民间投资等各方对于旧改都会充满期待，因为这其中会有更多的机会和新探索。

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