未来五年，房子基本没有投资价值？

房地产是个名利场，很多人乱说话，有些人不怎么说话，个别人一直说真话。

有四个人的话，我们认为是值得认真听的。

其中冯仑、余英还在说。

01

冯仑最近有个答问，整理出来给你们参考。

问：在目前情况下，一线城市的房子还值不值得买，房价会不会再涨？

如果是刚需，比如要结婚生子，或者说手里有钱，想要安顿下来，买个房子自己住，那什么时候买房都对。
如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。因为有很多的政策不确定。未来的资产，包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。

而且，中央的态度很明确，就是房住不炒，要抑制投资行为。

问：像我们这种没有两套房子的，我想要有安全感，我要买房养老，与其做其它投资，不如花在房产上。我这个观点，您怎么看？

按照一些发达国家的经验来说，最好不要超过三分之一。 至于说“其它投资不如买房”这个话题，如果在五年以前，你说的这个逻辑是成立的，因为所有的房子都在不断地涨，你多买一套，甚至用一点杠杆，看上去都是可以的。 但是，最近三四年来，政策变了。大家一定不要忘记，政策已经变了。最近有一些朋友问我买房的事，我经常讲一个故事，一个北京大姐在几年前反向安排的故事。
她在北京三环有一套不到 100 平米的房子，她把房子卖了一千万多一点，然后到大理买了一个300平米的别墅，剩下的钱理财，一年百分之五、六的回报，也有六、七十万，这个钱，拿三、四十万在北京租一个豪华的公寓，剩下的钱生活，是不是更舒服？

我昨天和公司的一个员工算帐。他的房子80平米，值500万，房贷每个月1万。
他说是不是要换一个大房子？我建议他卖了房子，把200万贷款还了，还剩300万。每个月减少1万的房贷，那么就等于是多了1万的收入。拿这个去租房，肯定比现在的80平米房子大。手里还有300万现金。两年以后，可能在北京用300万入市按揭，可以买150平米的房子，那么就没有压力了。

问：您说“房价以后怎么样很难说，变数很多”，我们很好奇，您觉得上海的房价5年以后会怎么样？

我的经验是，一定要听党的话，按照政府的要求办。
我觉得，5年以后的房价，跟现在比差不多，涨不了太多，也掉不了太多，上下波动不超过 10%。

问：有一个很多朋友想问的问题，随着经济、社会的发展，很多城市发展成为城市群，从粤港澳到长三角到雄安新区。在这几个大区里面，您更看好哪一个？

从我们投资、发展业务的角度来说，我们排的顺序是粤港澳第一，长三角第二，成都这一片第三。
之前北京排第一，最近几年有一个很特别的现象，北京很多的资本都往深圳跑。

判断一个城市的投资、发展潜力，我们有一些特别简单的土招。
 第一，看这个地方连续存在的优秀民营企业数量到底有多少。有一些城市，知名的民营企业，一家都找不到，还发展什么？ 第二，看广告市场。你到一个城市，如果看到的广告牌都是本地的土特产广告、画家广告，甚至是政府的宣誓性的标语口号，那么这个地方的开放度肯定不够。 第三，看律师市场。律师市场的大小反映的是这个地方做事在按照什么规矩办。如果一个城市的餐饮市场不断上涨，律师市场在萎缩，往往说明这个地方还是按照民间的方式做生意。律师市场在涨，餐饮市场的增长速度低于律师市场的增长速度，一定程度上能说明这个地方是在按照法律办事。

02

冯仑关于上海房价未来五年涨跌不超过10%的看法，

很明显也是国家希望看到的局面，就是稳住。

那其他地方能有多大区别？

我认为这个10%基本上覆盖了一二线城市。

更小的其它城市，涨起来肯定涨幅更小，跌起来跌幅更大。

五年就算涨10%，也意味着跑不赢通货膨胀，更不用说GDP，

也就是说，未来五年的房地产基本没有投资价值。

但是，不意味着未来十年也是这个情况，

房价在一两年内大幅跳涨是过去二十年的常态，

未来仍然可能这样。

03

那么，未来十年值得投资的地方在哪里呢？

跟冯仑一样，

余英也最看好大湾区，

并且很肯定很自信：

不过，他把自己的手画投资地图修正了一下，大幅削减了珠江西岸：

04

最后，我想强调的一点是，

千万不要小看国家的决心和能力，

政策武器很多，

不达目的就一定会加码。

来源：带你滚雪球

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